Proprietarii cu întreținerea neachitată pot datora penalități de cel mult 0,2% pe zi, aplicabile numai după trecerea a 30 de zile de la scadență. Penalitățile cumulate sunt plafonate la valoarea sumei restante asupra căreia au fost calculate.
Informațiile au fost relatate de Portalul legislativ. Asociația poate adopta un sistem propriu de penalizare pentru restanțele afișate pe lista de plată. Comitetul executiv îl propune, iar adunarea generală îl stabilește, în limitele prevăzute de [Legea nr. 196/2018, articolele 53, 55 și 77](https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/203233). Pentru verificarea unei penalități concrete, procentul se caută în hotărârea asociației.
Calculul pornește de la data afișării și de la scadență
Termenul de plată al contribuției lunare la cheltuielile asociației este de maximum 30 de zile calendaristice de la afișarea listei. Scadența este data până la care trebuie achitată suma înscrisă pentru proprietate.
Lista este întocmită de administrator, verificată de cenzori sau de comisia de cenzori și supusă aprobării comitetului executiv. Administratorul trebuie să o afișeze la avizier în maximum 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizori.
Verificarea sumei cerute ca penalitate presupune urmărirea următoarelor elemente:
- Data afișării listei și termenul scadent, pentru stabilirea momentului de la care se măsoară întârzierea.
- Procentul adoptat de adunarea generală, care trebuie să se încadreze în plafonul legal.
- Perioada pentru care s-au calculat penalități, cu respectarea intervalului legal de așteptare după scadență.
- Suma restantă folosită ca bază de calcul și totalul penalităților acumulate, pentru verificarea limitei valorice.
Hotărârile adunării generale trebuie afișate la avizier, prin grija președintelui, în maximum 7 zile de la ședință. Proprietarul poate astfel verifica atât lista lunară, cât și hotărârea prin care a fost stabilit sistemul de penalizare.
O datorie de 600 de lei poate genera 12 lei pentru 10 zile penalizabile
Într-un calcul orientativ, pentru o restanță de 600 de lei se aplică procentul maxim permis. Pentru 10 zile în care penalitatea poate fi aplicată legal, rezultă 12 lei.
În acest exemplu, penalitățile acumulate nu pot trece de 600 de lei. Calculul presupune că asociația a adoptat nivelul maxim și că zilele luate în considerare sunt ulterioare perioadei legale de așteptare.
Banii încasați din penalități intră în fondul de penalități al asociației. Articolul 77 prevede folosirea lor cu prioritate pentru penalitățile impuse asociației de terți, precum și pentru reparații la proprietatea comună, reabilitare termică sau consolidarea clădirii.
Contestația se depune în scris, pornind de la calculul verificat
Proprietarul are dreptul să primească explicații despre contribuția sa la cheltuielile asociației. Articolul 28 permite și solicitarea în scris a unor copii după documentele asociației, cu suportarea costului de multiplicare de către solicitant.
Pentru verificarea și contestarea listei, pașii sunt:
- Solicitarea explicațiilor privind calculul sumei repartizate proprietății și, dacă este necesar, a copiilor documentelor care permit verificarea acesteia.
- Depunerea contestației scrise în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată.
- Primirea răspunsului scris al președintelui, care are obligația să răspundă în termen de 10 zile de la primirea contestației.
Administratorul are, de asemenea, obligația să prezinte, la solicitarea oricărui proprietar, datele și documentele privind contractul de administrare, acordurile de plată în rate ale cheltuielilor anuale și cuantumul prestațiilor convenite.
Restanța poate fi recuperată prin instanță
Administratorul trebuie să notifice în scris proprietarul asupra datoriilor la cheltuielile comune. Tot el înștiințează președintele și comitetul executiv despre restanțe.
Articolul 78 permite asociației, prin președinte, să acționeze în instanță proprietarul pentru neplata contribuțiilor mai mult de 60 de zile de la scadență, respectiv 90 de zile de la afișarea listei. Membrii asociației trebuie informați despre această acțiune prin afișare la avizier.
Asociația este scutită de taxa de timbru pentru acțiunea de recuperare a restanțelor, atât în primă instanță, cât și pentru căile de atac pe care le exercită. Dacă obține o sentință favorabilă, aceasta poate fi pusă în executare pentru recuperarea sumelor datorate.
Datoria poate fi înscrisă în cartea funciară
Președintele sau administratorul trebuie să solicite notarea în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni care depășesc salariul de bază minim brut pe țară. Cele două condiții privesc atât vechimea, cât și valoarea datoriei.
Legea permite și înscrierea unei ipoteci imobiliare legale (garanție asupra proprietății pentru recuperarea datoriei). Președintele poate cere înscrierea după împlinirea termenelor prevăzute pentru acțiunea în instanță. Cererea se bazează pe extrase din ultima listă lunară de plată, din care rezultă restanța.
După achitare, radierea ipotecii, adică ștergerea ei din cartea funciară, poate fi cerută de președinte sau de proprietar. Dovada este chitanța ori un alt înscris prin care asociația confirmă plata. Președintele are obligația radierii în cel mult 10 zile de la achitarea restanței.
Vânzarea cu datorii presupune acceptarea expresă a cumpărătorului
Dacă există datorii către asociație sau către furnizorii de utilități care facturează individual, notarul poate autentifica înstrăinarea dacă dobânditorul acceptă expres preluarea integrală a debitelor vânzătorului către asociație și către toți furnizorii de utilități publice.
Pentru imobilele fără asociație, pentru asociațiile fără președinte și administrator în funcție sau când proprietarii au convenit altă modalitate de plată, vânzătorul dă o declarație pe propria răspundere, menționată în actul notarial. El prezintă copia ultimei facturi, împreună cu dovada achitării utilităților și/sau contribuțiilor ori cuantumul debitelor existente. Factura nu poate privi o perioadă anterioară mai mare de 2 luni.
Noul proprietar trebuie să transmită președintelui asociației, în termen de 10 zile lucrătoare de la transferul proprietății, datele de contact și informațiile din actele de proprietate necesare calculării contribuției la cheltuielile comune.
