Proprietarul apartamentului de la ultimul etaj afectat de infiltrații împarte cheltuiala pentru repararea terasei comune cu proprietarii care o dețin, potrivit cotelor fiecăruia. Asociația organizează intervenția. Pentru pagubele din locuință, recuperarea banilor depinde de dovedirea deteriorărilor și de stabilirea răspunderii.
Informațiile au fost relatate de Newsweek România. Prima verificare privește actele de proprietate. Articolul 35 din Legea nr. 196/2018 include acoperișul și terasele între părțile comune, cu excepția situațiilor în care actele prevăd altfel. Într-un bloc cu mai multe scări, trebuie identificat grupul de proprietari care deține în comun terasa afectată.
Contribuția depinde de partea deținută din proprietatea comună
Articolele 84-85 stabilesc repartizarea cheltuielilor după cota-parte indiviză, adică procentul din proprietatea comună care îi revine fiecărui proprietar. La această reparație contribuie inclusiv proprietarii de la parter. Renunțarea la folosirea terasei comune nu înlătură obligația de plată.
Un calcul orientativ arată astfel: la o lucrare de 20.000 de lei, proprietarul cu o cotă de 2% are o contribuție de 400 de lei. Sumele ilustrează aplicarea cotei la valoarea lucrării; ele nu reprezintă un tarif pentru repararea oricărei terase.
Pentru finanțarea lucrărilor asupra proprietății comune, articolul 71 prevede un fond anual de reparații.
Cauza infiltrației se verifică înainte de renovarea apartamentului
Pereții umezi, tencuiala umflată și mobilierul deteriorat arată efectele apei pătrunse în locuință. Înainte de refacerea interiorului, trebuie identificat punctul prin care intră apa. O constatare tehnică permite formularea unei cereri de intervenție asupra cauzei.
Verificarea trebuie să lămurească dacă problema vine de la hidroizolație, stratul care împiedică pătrunderea apei, de la o intervenție recentă sau de la o defecțiune din altă zonă. Discuția cu vecinii se poate baza pe această constatare și pe documentele clădirii. Fotografiile deteriorărilor dovedesc paguba, dar nu înlocuiesc verificarea tehnică.
Sesizarea scrisă trebuie să ceară verificarea și un termen de intervenție
Proprietarul transmite cererea către președintele și administratorul asociației și păstrează dovada depunerii ori a trimiterii. Sesizarea poate fi pregătită astfel:
- Descrierea problemei precizează când apare infiltrația, camerele afectate și eventualele reapariții după lucrări anterioare.
- Dovezile anexate includ fotografii datate, filmări realizate în timpul ploii și copii ale sesizărilor mai vechi.
- Solicitările concrete privesc verificarea la fața locului, constatarea cauzei și propunerea unui termen pentru intervenție.
În caz de urgență, administratorul poate iniția lucrările necesare protejării imobilului, cu acordul comitetului executiv, conform articolului 66. Acordul comitetului este condiția prevăzută pentru acest demers.
La alegerea executantului, ofertele trebuie să permită compararea lucrărilor propuse. Sunt utile următoarele precizări:
- Suprafața pe care se va interveni.
- Pregătirea suportului, adică a suprafeței pe care vor fi aplicate materialele.
- Materialele folosite pentru reparație.
- Garanția lucrării.
- Condițiile de recepție, respectiv de verificare și acceptare a lucrării terminate.
O ofertă limitată la prețul total îngreunează atât compararea soluțiilor, cât și verificarea rezultatului după execuție.
Amânarea reparației poate fi reclamată la primărie sau în instanță
Articolul 29 permite proprietarului afectat de neîndeplinirea atribuțiilor conducerii asociației să sesizeze în scris compartimentul specializat al primăriei sau, după caz, instanța.
Pentru această sesizare, proprietarul adună cererile adresate asociației, răspunsurile primite, fotografiile și constatarea tehnică. Solicitarea trebuie să identifice intervenția cerută și problema rămasă nerezolvată.
Neluarea măsurilor necesare reparării clădirii poate atrage o amendă între 200 și 1.000 de lei, potrivit articolului 102. Sancțiunea se aplică persoanelor vinovate. Demersul pentru sancționare și obținerea reparației trebuie urmărite separat, deoarece amenda nu remediază infiltrația.
Despăgubirile și banii avansați pentru lucrare cer dovezi distincte
Înainte de curățarea sau renovarea interiorului, proprietarul fotografiază deteriorările și pregătește un deviz, adică o estimare a lucrărilor și a costurilor. Imaginile realizate înaintea intervenției pot ajuta și la evaluarea unui dosar de daună.
Pentru solicitarea despăgubirilor se păstrează dovezile pagubelor, facturile și constatarea cauzei. Prejudiciul, adică paguba suferită, și răspunderea pentru producerea lui trebuie stabilite; plata despăgubirilor nu este automată.
Dacă locuința are asigurare facultativă, proprietarul poate anunța asigurătorul. Polița trebuie verificată pentru a identifica daunele acoperite, excluderile și termenul în care trebuie transmisă notificarea.
Proprietarul care intenționează să avanseze banii pentru terasa comună ar trebui să stabilească în scris cu asociația lucrarea, costul și condițiile de decontare, adică de restituire a banilor plătiți, recomandă Newsweek România. Documentele de păstrat sunt contractul, factura, dovada plății și procesul-verbal de recepție. Contractul arată ce lucrare a fost convenită, factura și dovada plății arată suma achitată, iar procesul-verbal consemnează recepția lucrării. Aceste documente susțin cererea de restituire adresată asociației.
Dacă urgența împiedică obținerea acordului scris, documentarea necesității intervenției devine cu atât mai importantă pentru justificarea lucrării.
