Avansul pentru un apartament în construcție nu transferă proprietatea. Ce se verifică înaintea următoarei plăți

Cumpărătorul care a achitat un avans pentru un apartament în construcție poate verifica, înaintea următoarei plăți, dacă locuința promisă și condițiile tranșei corespund documentelor semnate. Verificarea privește identificarea terenului și a apartamentului, prețul convenit, anexele și data stabilită pentru încheierea contractului final.

Informațiile au fost relatate de iccj.ro. Promisiunea bilaterală de vânzare, numită și antecontract, obligă ambele părți să încheie ulterior vânzarea în condițiile acceptate. Cumpărătorul dobândește astfel un drept de creanță, adică dreptul de a cere celeilalte părți să își îndeplinească obligația. Proprietatea nu se transmite prin simpla semnare a promisiunii.

Documentele terenului trebuie confruntate cu bunul promis

Primul pas este solicitarea documentelor care permit identificarea terenului și compararea datelor acestora cu cele din antecontract. Potrivit unui studiu publicat de Universul Juridic, reperele de identificare sunt suprafața, localitatea și județul, strada și numărul, vecinătățile, numărul de carte funciară și numărul cadastral.

Pentru locuința aflată în construcție, verificarea urmărește dacă înscrisul identifică apartamentul care urmează să fie vândut. Potrivit considerentelor Înaltei Curți de Casație și Justiție (ÎCCJ), acordul părților trebuie să cuprindă elementele esențiale ale vânzării viitoare: bunul și prețul. Consimțământul trebuie să privească dobândirea și transmiterea ulterioară a proprietății asupra acelui bun.

Înaintea unei noi tranșe, documentele pot fi parcurse în următoarea ordine:

• Identificarea terenului: datele din documentele cerute vânzătorului se confruntă cu cele înscrise în promisiune.
• Identificarea locuinței și prețul: se verifică ce apartament a fost promis și suma convenită pentru vânzarea lui.
• Condițiile plății: se citesc obligațiile asociate tranșei în antecontract și în anexele acceptate de părți.
• Termenul vânzării: se verifică data la care trebuie încheiat contractul final, distinct de scadențele plăților intermediare.

Anexele pot stabili condiții care contează în instanță

Dacă părțile au prevăzut că anexele fac parte integrantă din antecontract, conținutul lor intră în înțelegerea contractuală. Într-un litigiu privind executarea promisiunii, instanța poate analiza și condițiile stabilite prin aceste anexe. Pentru cumpărător, verificarea unei tranșe presupune citirea documentelor convenite împreună, inclusiv a condițiilor de care depinde plata.

Plata integrală poate preceda dobândirea proprietății

Sumele achitate în temeiul promisiunii pot reprezenta avansuri din prețul convenit. Părțile pot ajunge să plătească integral prețul și să predea bunul înainte de încheierea vânzării promise. Nici plata integrală, nici predarea făcută în această etapă nu transformă antecontractul în contractul care transmite proprietatea.

Articolul 1.244 din Codul civil impune forma autentică pentru convențiile care transmit sau constituie drepturi reale imobiliare supuse înscrierii în cartea funciară, sub sancțiunea nulității absolute. Pentru vânzarea încheiată la notar, aceasta înseamnă autentificarea contractului final.

Prin Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că „nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil”, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Dezlegarea privește forma promisiunii în raport cu acest remediu judiciar.

Procesul presupune verificarea condițiilor vânzării

Articolul 1.669 din Codul civil permite cererea unei hotărâri care să țină loc de contract atunci când una dintre părți refuză nejustificat vânzarea promisă. Partea care solicită hotărârea trebuie să își fi îndeplinit obligațiile asumate, iar celelalte condiții de validitate ale vânzării trebuie să fie întrunite.

În motivarea juridică referitoare la acest mecanism, Înalta Curte explică: „Prin hotărârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obține în natură executarea obligației de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitent-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuși contractul de vânzare, în sens de negotium”.

Condițiile vânzării sunt verificate la momentul pronunțării hotărârii. Instanța poate suplini consimțământul părții care refuză nejustificat să semneze, dar nu înlocuiește documentația de carte funciară sau avizele necesare rămase neîndeplinite. Dacă refuzul se întemeiază pe lipsa unor condiții de validitate, existența antecontractului nu este suficientă pentru admiterea cererii.

Litigiul care a dus la dezlegarea din 2017 privea un teren de 4,86 ha din comuna Șona, județul Alba. Societatea reclamantă susținea că plătise prețul și solicita atât hotărârea care să țină loc de act autentic, cât și intabularea proprietății. Potrivit susținerilor sale, vânzătorii refuzaseră deplasarea la notar din lipsa banilor necesari transportului și cheltuielilor notariale.

În acel caz, verificările priveau și înscrierea terenului la rolul fiscal și în cartea funciară, precum și respectarea dreptului de preempțiune, adică prioritatea la cumpărare prevăzută pentru terenurile agricole din extravilan.

Data contractului final determină începutul termenului pentru acțiune

Articolul 1.669 alineatul (2) din Codul civil stabilește un termen de prescripție de 6 luni pentru acțiunea prin care se cere hotărârea care să țină loc de contract. Termenul curge de la data la care contractul promis trebuia încheiat, nu de la plata avansului. De aceea, data vânzării finale din antecontract este reperul care trebuie verificat separat de calendarul tranșelor.

Regulile privind refuzul nejustificat și prescripția se aplică în mod corespunzător și promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare. Pentru promisiunea unilaterală de cumpărare a unui bun individual determinat există și o regulă distinctă: dacă beneficiarul promisiunii înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra lui înainte de executarea promisiunii, obligația celui care promisese să cumpere se stinge.