În 2026, persoanele fizice pot solicita clasificarea turistică pentru cel mult 7 camere și 14 locuri, cumulate în toate locuințele lor. Pentru cazarea oferită prin Airbnb, Booking sau direct, plafonul privește apartamentele și camerele de închiriat din locuințe familiale proprietate personală. Limita de 5 camere menționată pentru veniturile din 2025 aparține regimului fiscal din acel an, nu plafonului actual de clasificare.
Potrivit StartupCafe, limita privind locurile a fost introdusă prin Ordinul 948/2026 al Ministerului Economiei, Digitalizării, Antreprenoriatului și Turismului (MEDAT), publicat miercuri, 8 iulie 2026, în Monitorul Oficial. Anterior, normele de clasificare stabileau numai plafonul de 7 camere, fără să precizeze un număr maxim de locuri.
Clasificarea se raportează la toate locuințele proprietarului
Plafonul se aplică operatorului economic persoană fizică, indiferent în câte locuințe sunt distribuite camerele. Deținerea mai multor apartamente nu multiplică numărul de camere sau de locuri pentru care acesta poate solicita clasificarea.
Ordinul modifică normele aprobate prin Ordinul președintelui Autorității Naționale pentru Turism nr. 65/2013. Acestea reglementează eliberarea certificatelor de clasificare pentru structurile turistice cu funcțiuni de cazare și alimentație publică, precum și a licențelor și brevetelor de turism.
Actul introduce și o nouă anexă 1, care cuprinde criteriile de punctaj pentru clasificarea în sectorul hotelier.
Durata șederii stabilește încadrarea în închirierea pe termen scurt
În regulile fiscale descrise pentru 2026, închirierea pe termen scurt înseamnă cazarea neîntreruptă a aceleiași persoane într-o cameră pentru maximum 30 de zile. O fracție de zi se consideră o zi întreagă.
Regimul privește camerele din locuințe proprietate personală. Pentru încadrarea fiscală se numără camerele închiriate într-un an fiscal, indiferent în câte locuințe se află acestea.
O închiriere neîntreruptă de peste 30 de zile către aceeași persoană intră în categoria închirierii pe termen lung, cu tratament fiscal diferit. Închirierea clasică este tratată ca venit din cedarea folosinței bunurilor, adică venitul obținut pentru utilizarea proprietății de către altcineva, fără limita de camere specifică regimului turistic simplificat.
Impozitul pentru 1-7 camere se calculează după scăderea cheltuielilor forfetare
Cota forfetară este de 30% din venitul brut: venitul net anual se determină prin deducerea acestei cote, potrivit documentului ANAF citat de Închirieri Portal. Comisionul reținut de platforme precum Airbnb sau Booking nu se include în venitul brut. Din încasările eligibile sunt excluse și taxele de oraș și taxele Salvamont.
Asupra sumei rămase se aplică impozitul, conform documentului ANAF citat de Închirieri Portal: „Impozitul anual datorat se calculează prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net anual”.
Calculul procentual este echivalent cu un impozit efectiv de 7% din încasările eligibile: cota de impozitare se aplică celor 70% din venitul brut rămase după deducere. Acest calcul privește impozitul pe venit, separat de contribuția pentru sănătate.
Regimul descris pentru activitatea desfășurată pe persoană fizică de la 1 ianuarie 2026 extinde plafonul fiscal simplificat de la 5 la 7 camere. Acesta este distinct de plafonul pentru clasificarea turistică, unde numărul camerelor era deja limitat anterior.
Depășirea plafonului fiscal schimbă categoria veniturilor
Dacă într-un an fiscal sunt închiriate mai mult de 7 camere, veniturile sunt încadrate la activități independente. Pentru această situație sunt descrise alte reguli fiscale și contabile, fără deducerea forfetară aplicabilă regimului pentru 1-7 camere.
Încadrarea aduce obligații contabile specifice activităților independente și poate presupune contribuții suplimentare pentru pensii și sănătate, în funcție de venit.
Contribuția pentru sănătate depinde și de celelalte venituri
Pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS) se stabilește în funcție de venitul net anual cumulat cu alte venituri relevante. Reperele sunt:
- Sub 6 salarii minime, nu se datorează contribuția pentru sănătate.
- La încadrarea în plafonul de cel puțin 6 salarii minime, contribuția se raportează la acest prag.
- Pentru veniturile încadrate la pragurile de 12 sau 24 de salarii minime, se aplică baza corespunzătoare.
Pentru acest tip de venit din cedarea folosinței bunurilor nu se datorează contribuția de asigurări sociale (CAS), destinată pensiilor.
Declarația Unică se depune până la 25 mai în anul următor
Veniturile din închirierea pe termen scurt se declară prin Declarația Unică, formularul D212, până la 25 mai a anului următor celui în care au fost realizate. Formularul se completează pentru fiecare sursă din fiecare categorie de venit.
Evidența rezervărilor și a sumelor încasate trebuie să includă și plățile în numerar. Veniturile primite în valută se transformă în lei folosind cursul BNR valabil la data încasării fiecărei sume.
Pentru activitatea din 2025 se aplicau reguli diferite
Potrivit Super Gazde România, veniturile aferente anului 2025, declarate în mai 2026, aveau un regim pe norme anuale de venit pentru persoanele fizice care ofereau cazare în cel mult 5 camere. De la 6 camere, impozitarea se făcea în sistem real, pe baza veniturilor și cheltuielilor activității.
Normele erau stabilite și actualizate anual de autoritățile fiscale județene. Ele difereau după amplasarea proprietății într-o stațiune turistică de interes național sau local, pe litoral, în Delta Dunării ori într-un oraș sau într-o comună fără statut turistic.
În acel regim, impozitul era de 10% din norma de venit, nu din încasările efective. Norma putea fi redusă cu 30% dacă erau îndeplinite cel puțin trei dintre următoarele condiții:
- Lipseau mijloacele de transport public rutier sau feroviar.
- Locuința se afla în mediul rural.
- Clădirea era construită din alte materiale decât beton sau cărămidă.
- Lipsea cel puțin una dintre utilitățile asigurate prin rețeaua publică: apă, canalizare, energie electrică sau gaz.
- Grupul sanitar nu era rezervat exclusiv turiștilor.
- Camera avea o suprafață de cel mult 15 mp.
Pentru locuințele deținute în comun, regulile descrise pentru activitatea din 2025 prevedeau declararea veniturilor și plata impozitului de către ambii soți. Dacă unul depunea o declarație de renunțare la venituri, declararea și plata reveneau celuilalt soț.
Separat, potrivit unei relatări publicate de Evenimentul Zilei la 30 august 2025, proiectul Ministerului Finanțelor prevedea folosirea caselor de marcat electronice și emiterea bonurilor fiscale pentru închirierea pe termen scurt. Prevederea îi viza pe proprietari, uzufructuari, adică persoanele cu drept de folosință asupra bunului și veniturilor sale, precum și pe alți deținători legali.
