Cumpărarea unei locuințe după termenul pentru TVA de 9%. Ce prețuri și condiții contează înaintea unei oferte

Cumpărătorii de locuințe trebuie să raporteze facilitatea fiscală de 9% la termenul ei de livrare, 30 septembrie 2026, deja depășit la data de 16 octombrie 2026. Pentru evaluarea unei oferte, prețurile cerute în orașul ales, diferențele dintre apartamentele noi și cele vechi și condițiile finanțării sunt repere distincte de eligibilitatea pentru o taxă redusă.

„Acum ne aflăm într-o perioadă stabilă, prețurile cresc lent, sub inflație pe majoritatea segmentelor. Este o fereastră bună de achiziție. Ne așteptăm ca în următorii 3-4 ani să vedem prețuri mai mari decât acum, pe măsură ce disponibilitatea terenurilor bine localizate va scădea, iar materialele vor continua să se scumpească”, a declarat Daniel Crainic, directorul de marketing Imobiliare.ro, citat de Libertatea.

Prin Legea nr. 161/2026, perioada în care o persoană fizică putea cumpăra o singură locuință cu TVA de 9% fusese prelungită până la 30 septembrie 2026. StartupCafe a relatat că, după modificările aduse prin această lege, ANAF a publicat o versiune actualizată a ghidului privind aplicarea cotei de 9% la cumpărarea unei locuințe. Precizările DGRFP Timișoara explică ce cerințe trebuiau îndeplinite pentru aplicarea regulii tranzitorii.

Cota redusă depindea de îndeplinirea tuturor condițiilor

Precizările Direcției Generale Regionale a Finanțelor Publice (DGRFP) Timișoara vizau atât cumpărarea individuală, cât și achiziția împreună cu una sau mai multe persoane fizice. Condițiile trebuiau respectate simultan:

• Suprafața utilă putea ajunge la maximum 120 mp. Anexele gospodărești nu intrau în acest plafon.
• Valoarea proprietății, cu terenul inclus, trebuia să se încadreze în 600.000 lei înainte de TVA.
• La livrare, în limita termenului legal, locuința trebuia să fie locuibilă ca atare. Cerințele aplicabile erau cele în vigoare când fuseseră semnate actele privind plata avansului.
• Cumpărătorul nu trebuia să mai fi cumpărat cu taxă redusă o locuință începând din 1 ianuarie 2023. Verificarea se raporta la registrul achizițiilor cu această facilitate, prevăzut de Codul fiscal, Legea nr. 227/2015.
• Actul juridic între vii privind avansul, adică înțelegerea încheiată între persoane în viață pentru această plată, trebuia să fi fost încheiat până la 1 august 2025.

Pentru stabilirea suprafeței utile, ghidul trimite la definiția din Legea locuinței nr. 114/1996. Încadrarea anexelor gospodărești urmează Legea nr. 50/1991, referitoare la autorizarea lucrărilor de construcții.

O cerință suplimentară privea actele pentru avans semnate în intervalul 3-31 iulie 2025 inclusiv. La livrare, cumpărătorul trebuia să dovedească plata unui avans de 20% din prețul locuinței fără TVA. Întreaga sumă trebuia achitată cel târziu la 31 iulie 2025, inclusiv.

Pentru o locuință la plafonul de 600.000 lei fără TVA, regula tranzitorie cerea un avans de 20% din valoarea locuinței. Calculul privește numai cerința de avans din regula tranzitorie, nu avansul solicitat de o bancă pentru un credit.

Exista și un regim distinct pentru primării. Până la 1 octombrie 2026, livrarea clădirilor împreună cu terenurile aferente beneficia de TVA de 9% dacă actele privind avansul fuseseră încheiate până la 1 august 2025. Clădirile trebuiau destinate închirierii subvenționate către persoane sau familii care, din motive economice, nu își permiteau nici cumpărarea unei locuințe, nici închirierea la prețul pieței.

Prețul unei oferte se compară cu orașul și vechimea apartamentului

Indicele Imobiliare.ro urmărește sumele solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare. Acestea sunt prețuri cerute, nu valori finale ale tranzacțiilor.

„Prețul mediu solicitat pentru apartamentele listate la vânzare era în septembrie 2022 la nivel național de 1.437 euro/mp util, potrivit Indicelui Imobiliare.ro, instrument care monitorizează de peste 15 ani evoluția pieței rezidențiale din principalele centre urbane prin intermediul celei mai extinse baze de date din țară. În luna septembrie a ajuns la 2.019 euro/mp util”, a declarat Daniel Crainic, directorul de marketing Imobiliare.ro, despre evoluția indicelui național.

Între cele două capete ale seriei, mediile din septembrie au fost de 1.451 euro/mp util în 2023, cu un avans anual de 1%, de 1.662 euro/mp util în 2024, cu 15% mai mult, și de 1.905 euro/mp util în 2025, tot cu o creștere de 15%. Pentru septembrie 2026, avansul anual indicat a fost de 6%.

Comparația locală schimbă însă bugetul de referință. Datele Imobiliare.ro pentru septembrie 2026 descriu următoarele niveluri și diferențe:

• București a ajuns pe poziția a doua între orașele analizate, înaintea Brașovului. Media a urcat la 2.312 euro/mp util, de la 2.125 euro/mp util la începutul toamnei 2025, o creștere de aproape 9%. Pe segmentul apartamentelor noi, Capitala avea în continuare o medie mai mică decât Brașovul.
• Timișoara avea o medie de 1.984 euro/mp util, față de 1.833 euro/mp util cu un an înainte, cu un avans indicat de 8%. Era a doua cea mai rapidă creștere dintre piețele analizate. Locuințele noi depășeau 2.200 euro/mp util, după o scumpire de 9% în 12 luni, în timp ce apartamentele vechi aveau o medie de 1.940 euro/mp util.
• Ploiești înregistra o creștere anuală de aproape 8%, rămânând între orașele mai accesibile de pe piețele secundare.
• Sibiu ajunsese la 2.034 euro/mp util, față de 1.894 euro/mp util în urmă cu un an, un avans indicat de 7%. Nivelul era apropiat de cele din Constanța și Iași.
• Iași avea o medie de 2.000 euro/mp util și un ritm de scumpire similar celui din Sibiu. Diferența dintre apartamentele noi și cele din blocuri vechi rămânea limitată.
• Constanța avea un preț mediu cerut de aproximativ 2.020 euro/mp util. În septembrie 2025, reperul era de 1.898 euro/mp util, iar creșterea anuală indicată era de 6%.
• Cluj-Napoca rămânea pe primul loc ca nivel al prețurilor, cu 3.316 euro/mp util. Avansul anual era de circa 5%, într-un ritm semnificativ încetinit.
• Brașov avea o medie de 2.309 euro/mp util, după o creștere anuală de circa 5%. Pentru apartamentele noi, nivelul se apropia de 2.800 euro/mp util.
• Craiova ajunsese la 2.142 euro/mp util, peste Constanța, Iași și Timișoara. Creșterea anuală indicată era de circa 5%.
• Oradea avea o medie de 1.885 euro/mp util, cu aproximativ 5% peste nivelul din anul anterior, păstrându-se între opțiunile mai accesibile din vestul țării.

Finanțarea trebuie evaluată separat de prețul în euro

Pentru cumpărătorii care economisesc în lei, evaluarea unei oferte exprimate în euro include și cursul de schimb. Asupra acestui element s-a oprit Crainic în comunicatul Imobiliare.ro: „Chiar dacă, în majoritatea orașelor analizate, creșterea anuală a prețurilor locuințelor se situează sub rata inflației, iar acest lucru contribuie la menținerea accesibilității la un nivel relativ echilibrat, evoluția recentă a cursului valutar exercită o presiune suplimentară asupra cumpărătorilor. Deprecierea leului în fața euro majorează costul achiziției în lei și poate afecta atât avansul necesar, cât și efortul financiar al celor care economisesc în moneda națională. Prin urmare, accesibilitatea rămâne la un nivel bun însă este afectată nu doar de dinamica prețurilor și a veniturilor, ci și de evoluția cursului de schimb și de costul finanțării”.

Datele Băncii Naționale a României (BNR) arată cum au evoluat numărul și valoarea creditelor imobiliare. În 2022 au fost acordate 81.642 de împrumuturi, însumând 33,7 miliarde lei. În 2023, numărul a coborât la 61.323, iar valoarea totală la 26,5 miliarde lei.

În 2024, finanțările au urcat la 83.829 de credite și 38,5 miliarde lei. Anul 2025 a adus 93.741 de împrumuturi, cu un total de 42,6 miliarde lei.

Pentru primele opt luni din 2026, bilanțul era de 50.882 de credite și 27 de miliarde lei. Acest interval trebuie păstrat în comparație: datele pentru anul în curs acoperă numai o parte din an, în timp ce seriile precedente sunt anuale.

Scăderea creditării din 2023 a venit într-o perioadă de creștere puternică a dobânzilor. În 2025, cumpărătorii au grăbit achizițiile înaintea majorării TVA de la 9% la 21%.

Volumul tranzacțiilor și estimările de preț măsoară lucruri diferite

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a înregistrat 158.448 de unități individuale tranzacționate în 2023, cu 12% mai puține decât în anul precedent. Pentru primul semestru din 2026, totalul era de 67.876 de unități. Cele două valori acoperă perioade diferite și nu reprezintă o comparație între două bilanțuri anuale.

În explicația lui Crainic, presiunea asupra prețurilor vine din cererea ridicată din orașele mari și din restrângerea treptată a ofertei. El leagă această evoluție de războiul din Ucraina, dificultățile de autorizare a construcțiilor în București și în marile orașe, materialele mai scumpe, inflație și creșterea dobânzilor.

Reprezentantul platformei invocă și accesibilitatea mai bună decât în majoritatea țărilor occidentale. În evaluarea sa, procentul foarte mare de proprietari la nivel național nu descrie în aceeași măsură București, Timișoara și Cluj-Napoca, iar gradul ridicat de aglomerare a locuințelor menține nevoia de cumpărare.