Întreținerea la bloc se calculează după numărul de persoane, consum sau suprafața apartamentului

Întreținerea la bloc se calculează separat pentru fiecare cheltuială: unele sume se împart după numărul de persoane, altele după consumul apartamentului sau după partea lui din proprietatea comună. La final, se adaugă fondurile și eventualele datorii, apoi se scad plățile făcute în avans și ajutoarele trecute pe listă.

Articolul 75 din Legea nr. 196/2018 împarte cheltuielile în șase categorii. Asociația nu poate folosi aceeași regulă pentru toate facturile și nici nu poate schimba prin vot o regulă impusă de lege.

Fiecare rubrică are propria regulă de calcul

Articolele 82-93 din aceeași lege detaliază aceste categorii. Pentru fiecare factură, suma părților puse în sarcina apartamentelor trebuie să acopere valoarea facturii, fără să o depășească.

Ce se împarte după numărul de persoane

Numărul locatarilor se folosește pentru servicii de care beneficiază oamenii, dar al căror consum nu poate fi măsurat pentru fiecare locuință. Legea include aici apa rece și caldă, canalizarea, combustibilul pentru prepararea apei calde, curentul folosit de instalațiile comune și lifturi, colectarea deșeurilor și vidanjarea, atunci când cheltuiala nu poate fi individualizată.

Costul împărțit pe persoane se împarte la numărul total al persoanelor luate în calcul. Pentru cineva care locuiește temporar cel puțin 15 zile într-o lună, includerea la aceste cheltuieli presupune o hotărâre a adunării generale.

Proprietarul anunță asociația în scris în cel mult 10 zile de la schimbarea numărului de persoane, de la primirea cuiva în spațiu sau de la semnarea contractului de închiriere. Astfel, administratorul poate folosi numărul corect la întocmirea listei.

Ce se plătește după consum

Pentru un contor individual, consumul este diferența dintre citirea nouă și cea veche. Această diferență se înmulțește cu tariful aplicabil perioadei; rubrica poate cuprinde și o parte comună sau o corecție făcută după regulile folosite pentru serviciul respectiv.

Apa rece, canalizarea, apa caldă, gazele și încălzirea pot fi trecute la consum individual când există date pentru fiecare locuință. Dacă pe listă apare și o diferență între contorul general de apă și contoarele apartamentelor, verifici separat hotărârea și regulamentul asociației folosite pentru împărțirea ei.

Pentru încălzirea și apa caldă împărțite cu repartitoare, regulamentul aplicat din 1 august 2024 cere citire și calcul lunar făcute de un prestator autorizat. Calculul separă consumul individual de cel comun. La apa caldă, partea din energia folosită în comun se împarte tuturor apartamentelor după cota din proprietatea comună; la verificare este utilă nota individuală emisă de prestator, nu doar citirea aparatului.

Cum se calculează partea din proprietatea comună

Partea apartamentului din proprietatea comună se numește în acte cotă-parte indiviză. Se împarte suprafața utilă a apartamentului la suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din bloc, apoi rezultatul se înmulțește cu 100. Suprafața și cota se verifică în cartea funciară sau, dacă aceasta lipsește, în actul de proprietate.

După această cotă se împart cheltuielile pentru acoperiș, fațadă, subsol, scară, conducte și alte părți comune. Tot aici intră plata personalului asociației și fondul de reparații. De aceea, o garsonieră nu plătește automat aceeași sumă pentru administrator ca un apartament cu suprafață mai mare.

Fondul de reparații se aprobă anual, se strânge în părți lunare egale și se folosește pentru lucrări la proprietatea comună. Nici lipsa locatarilor, nici faptul că proprietarul nu folosește o parte comună nu îl scutesc de cheltuielile comune.

Două calcule arată de unde vine suma

La o cheltuială de 400 de lei împărțită între 100 de persoane, partea unei persoane este 400 ÷ 100 = 4 lei. Pentru un apartament cu trei persoane, rubrica este 3 × 4 = 12 lei.

Dacă un apartament are 50 de metri pătrați utili, iar toate proprietățile individuale din bloc însumează 2.500 de metri pătrați utili, cota lui este 50 ÷ 2.500 × 100 = 2%. La o cheltuială comună de 3.000 de lei, partea apartamentului este 3.000 × 2% = 60 de lei. Cele două rubrici din exemple însumează 72 de lei.

Pe o listă lunară, totalul apartamentului este suma rubricilor pe persoane, consum, cota din proprietatea comună, beneficiari, consumatori tehnici și alte cheltuieli care i se aplică. La acestea se adaugă fondurile, restanțele și penalitățile înscrise, apoi se scad avansurile și ajutoarele. Pentru rubrica de consum, suma în lei depinde de citiri, tariful facturat și, la încălzirea cu repartitoare, de nota individuală de calcul.

Când plătesc numai beneficiarii

Un serviciu făcut doar pentru anumite locuințe se trece beneficiarilor lui, pe baza facturii sau a altui act justificativ. Citirea și gestionarea unor contoare, serviciile pentru repartitoare, interfonul din locuință și revizia unei instalații individuale pot intra în această categorie. Valoarea trecută fiecărui beneficiar trebuie să poată fi urmărită în actele serviciului.

Categoria „consumatori tehnici” privește cheltuielile instalației care încălzește locuințele. Ea poate cuprinde energia sau combustibilul pentru încălzire, curentul necesar instalației și plata persoanei care deservește centrala. Într-un bloc cu repartitoare, prestatorul aplică regulile pentru consumul individual și cel comun, nu împarte automat suma în părți egale.

Cum verifici o regulă de împărțire greșită

Administratorul întocmește lista, o trimite cenzorului pentru verificare și comitetului executiv pentru aprobare, apoi o afișează în cel mult 5 zile de la primirea ultimei facturi. Proprietarul poate cere explicații și copii după actele asociației, suportând costul copierii.

1. Găsește rubrica neclară și vezi în ce categorie a fost pusă: persoane, consum, cotă din proprietatea comună, beneficiari, consumatori tehnici sau altă natură.
2. Compară numărul de persoane declarat, citirile și cota din cartea funciară. Pentru încălzirea cu repartitoare, cere nota individuală de calcul.
3. Cere în scris factura, explicația sumei și hotărârea sau regulamentul folosit la împărțire.
4. Dacă suma rămâne greșită, contestă lista în scris în cel mult 10 zile de la afișare. Președintele asociației trebuie să răspundă în scris în 10 zile. Dacă nu primești acces la acte sau cererea nu este rezolvată corespunzător, te poți adresa compartimentului pentru asociații de proprietari din primăria de care aparține blocul.

Termenul de plată este de cel mult 30 de zile calendaristice de la afișarea listei. Penalitățile pot fi de cel mult 0,2% pe zi, se aplică numai după 30 de zile de la scadență și nu pot depăși datoria pentru care au fost calculate.

Întrebări frecvente

Se plătește întreținere pentru un apartament gol?

Da. Proprietarul plătește în continuare partea lui din cheltuielile comune, inclusiv administrarea și reparațiile. Sumele pe persoane și pe consum depind de datele declarate, citiri și regula fiecărei rubrici.

Cine datorează întreținerea dacă apartamentul este închiriat?

Față de asociație, obligația rămâne a proprietarului. Contractul de închiriere poate stabili ce sume îi plătește chiriașul proprietarului, dar nu schimbă obligația acestuia față de asociație.

Pot locatarii de la parter să fie scutiți de plata liftului?

Adunarea generală poate aproba scutirea de plata curentului pentru lift pentru locatarii de la subsol, demisol, parter, mezanin și, în blocurile fără mezanin, de la etajul întâi. Scutirea nu privește celelalte cheltuieli pentru proprietatea comună.

Cum se stabilește fondul de rulment?

Fondul trebuie să acopere cheltuielile curente ale blocului pentru o lună. Suma se stabilește pornind de la luna cu cele mai mari cheltuieli din anul precedent și se majorează cu rata inflației.

De ce apare apă pe listă dacă nu am stat acasă toată luna?

Apa măsurată pentru apartament se calculează după citiri. Apa care nu poate fi măsurată separat poate fi împărțită după numărul de persoane; pentru o altă sumă trecută la apă, verifici factura și regula folosită de asociație.

Ce se întâmplă cu repartitoarele care nu pot fi citite de la distanță?

Contoarele și repartitoarele termice deja instalate, dar necitibile de la distanță, trebuie modernizate sau înlocuite până la 1 ianuarie 2027. Excepția se aplică dacă asociația demonstrează, în condițiile legii, că măsura nu este rentabilă.

Surse verificate la 1 noiembrie 2026: Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari, Parlamentul României; Regulamentul privind împărțirea consumurilor de energie termică, Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei; Legea nr. 121/2014 privind eficiența energetică, Parlamentul României; modelul orientativ de listă de plată, Primăria Municipiului Brașov.