Proprietarul care construiește o casă plătește pentru autorizație o taxă de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor, recalculată ulterior în funcție de valoarea reală. Până la deschiderea șantierului, procedura trece prin certificatul de urbanism, avize și documentația tehnică, fiecare cu propriile condiții și termene.
Certificatul de urbanism stabilește cerințele pentru teren
Informațiile au fost relatate de Portalul legislativ. Potrivit Legii nr. 50/1991, primul demers este cererea pentru certificatul de urbanism. Aceasta trebuie să identifice imobilul și scopul solicitării. Certificatul informează despre regimul terenului, cerințele urbanistice și avizele necesare, fără să confere dreptul de a executa lucrări.
Eliberarea certificatului se face în cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. Verificarea documentației și restituirea celei necorespunzătoare, după caz, au un termen distinct, de maximum 10 zile lucrătoare.
În mediul urban, taxa pentru certificat depinde de suprafața pentru care este solicitat, conform art. 474 din Codul fiscal. În mediul rural se achită 50% din taxa corespunzătoare mediului urban.
Normele de aplicare a Legii nr. 50/1991 prevăd o valabilitate între 6 și 24 de luni de la emitere. Emitentul fixează perioada în funcție de scopul solicitării, complexitatea investiției, caracteristicile zonei și valabilitatea documentațiilor de urbanism.
Prelungirea certificatului se cere cu cel puțin 15 zile înainte de expirare și poate acoperi maximum 12 luni. Cererea se depune împreună cu documentul original și dovada achitării taxei de prelungire, reprezentând 30% din taxa inițială. După această prelungire trebuie obținut un nou certificat.
Avizele și proiectul precedă cererea de autorizare
După certificatul de urbanism urmează demersurile la autoritatea competentă pentru protecția mediului. Pentru investițiile care nu necesită evaluarea impactului asupra mediului se emite punctul de vedere al acesteia.
Dacă autoritatea stabilește că evaluarea este necesară și emite îndrumarul aferent, solicitantul notifică administrația competentă că menține cererea de obținere a autorizației. Procedura continuă cu avizele și acordurile necesare și cu actul administrativ al autorității de mediu.
Documentația tehnică pentru autorizare se elaborează cu respectarea cerințelor urbanistice. Cererea de autorizație trebuie însoțită de următoarele documente:
- Certificatul de urbanism.
- Dovada titlului asupra imobilului și, după caz, documentele cadastrale și de carte funciară.
- Documentația tehnică pentru autorizarea lucrărilor.
- Avizele și acordurile cerute, precum și documentul autorității pentru protecția mediului, după caz.
- Dovada achitării taxelor.
Autorizația se emite în cel mult 30 de zile de la depunerea documentației. Dacă aceasta este incompletă sau necesită modificări, solicitantul este notificat în scris în 5 zile lucrătoare.
Pentru mai multe obiective de investiții pe același teren se poate solicita câte o autorizație pentru fiecare, folosind același certificat de urbanism. Condiția este ca obiectivele să fie delimitate în documentația tehnică.
Amplasamentul poate impune avize suplimentare
În cazul monumentelor istorice, al anexelor acestora, al construcțiilor din zonele de protecție a monumentelor sau din zone construite protejate, autorizarea necesită avizul conform al autorității competente pentru protejarea patrimoniului cultural. Aceeași cerință privește construcțiile cu valoare arhitecturală ori istorică stabilită prin documentațiile de urbanism aprobate.
Pentru lucrări în zonele de siguranță și protecție ale infrastructurilor de transport ori în zonele aferente construirii căilor de comunicație se obține autorizația autorității competente în transporturi.
În perimetrele limitrofe anexelor gospodărești ale exploatațiilor agricole, unde există restricții privind amplasarea locuințelor, este necesar avizul direcției pentru agricultură și dezvoltare rurală județene sau a municipiului București.
Zonele cu regim special și perimetrele lor de protecție necesită, după caz, avizele instituțiilor din sistemul național de apărare, ordine publică și siguranță națională. Dacă asemenea avize sunt impuse prin certificatul de urbanism sau prin reglementările urbanistice, autorizația nu poate fi emisă fără ele.
Avizele și acordurile valabile la depunerea documentației își păstrează valabilitatea până la emiterea autorizației. Pentru implementarea investiției, menținerea lor până la recepția finală presupune începerea lucrărilor în termenul legal. Elementele noi sau modificarea condițiilor care au stat la baza avizării pot impune reluarea procedurilor.
O autorizație emisă pe baza unor avize tacite nu înlătură obligațiile beneficiarului, proiectanților și executanților privind urbanismul, construcțiile și protejarea monumentelor istorice. Aceștia trebuie să identifice informațiile necesare proiectării și execuției.
Suprafața casei și valoarea lucrărilor au roluri diferite la calculul taxelor
Pentru exemplul unei case de 150 mp, baza de calcul a taxei autorizației este valoarea autorizată a lucrărilor. Suprafața locuinței, luată singură, nu stabilește suma de plată. În schimb, la certificatul de urbanism contează suprafața pentru care se cere documentul.
Cota aplicabilă autorizației pentru locuință se folosește și pentru o clădire-anexă. Dacă lucrările de organizare de șantier nu sunt incluse în altă autorizație de construire, taxa pentru autorizarea lor este de 3% din valoarea autorizată a acestor lucrări.
Emitenții avizelor și acordurilor trebuie să publice documentele cerute, condițiile specifice și modul de calcul al taxelor sau tarifelor, atât pe pagina proprie de internet, cât și la sediu.
Începerea lucrărilor trebuie notificată ambelor autorități
Emitentul stabilește pentru autorizație o valabilitate de cel mult 24 de luni de la emitere, interval în care pot începe lucrările. După începerea notificată, valabilitatea acoperă durata de execuție înscrisă în autorizație.
Investitorul trebuie să anunțe data începerii atât autorității care a emis autorizația, cât și inspectoratului teritorial în construcții. Dacă începerea fără înștiințare este constatată în perioada de valabilitate, legea consideră drept dată de început ziua următoare emiterii autorizației.
Schimbarea investitorului înainte de finalizare nu anulează autorizația. Menținerea valabilității presupune respectarea prevederilor documentului și înscrierea în cartea funciară a modificărilor privind drepturile reale imobiliare, precum dreptul de proprietate.
Prelungirea autorizației se solicită înainte de expirare
Dacă lucrările nu pot începe sau nu pot fi terminate la timp, cererea de prelungire se depune cu cel puțin 45 de zile lucrătoare înainte de expirarea autorizației. Prelungirea se acordă o singură dată, pentru maximum 24 de luni, și se înscrie în originalul autorizației, fără o altă documentație.
În privința plății, art. 7 alin. (7) din Legea nr. 50/1991 prevede acordarea gratuită a prelungirii. Art. 7 alin. (19) din aceeași lege și art. 474 alin. (8) din Codul fiscal prevăd însă o taxă de 30% din taxa inițială. Cele două prevederi diferă în privința costului aceleiași operațiuni.
Pentru lucrări neîncepute în termen sau pentru schimbarea temei, legea permite o nouă autorizație pe aceeași documentație, fără un nou certificat și fără noi avize, dacă reglementările urbanistice nu s-au schimbat. Solicitarea trebuie făcută în intervalul prevăzut de art. 7 alin. (6), egal cu termenul de valabilitate al autorizației inițiale.
Pentru lucrări rămase neterminate poate fi emisă o nouă autorizație corespunzătoare stadiului fizic realizat. Continuarea se face cu respectarea documentației inițiale, fără un nou certificat de urbanism și fără noi avize sau acorduri.
Modificarea temei în timpul execuției, în perioada de valabilitate a autorizației, obligă titularul să solicite o nouă autorizație. Dacă modificările rămân în limitele avizelor, acordurilor și actului de mediu inițiale, se poate emite noul document. Depășirea acestor limite impune reluarea procedurii de autorizare.
Recepția și regularizarea taxei închid etape distincte
Recepția la terminarea lucrărilor este obligatorie inclusiv pentru o casă construită în regie proprie. Construcția este considerată finalizată dacă au fost executate elementele autorizate și s-a efectuat recepția. Lucrările fără autorizație, cele care nu respectă autorizația și construcțiile fără recepție nu sunt considerate finalizate potrivit legii.
Regularizarea înseamnă recalcularea taxei autorizației pe baza valorii reale a lucrărilor. Art. 474 din Codul fiscal stabilește succesiunea termenelor:
- Titularul declară valoarea lucrărilor la compartimentul de specialitate al administrației locale în 15 zile de la finalizare, dar nu mai târziu de 15 zile de la expirarea autorizației.
- Compartimentul local stabilește taxa datorată până în cea de-a 15-a zi inclusiv de la depunerea situației finale.
- Diferența datorată de titular sau suma de restituit de administrație se plătește în cel mult 15 zile de la comunicarea taxei stabilite.
O casă neterminată poate intra în evidențele fiscale
Dacă termenul de execuție expiră înainte de terminarea lucrărilor, investitorul trebuie să efectueze recepția parțială, care consemnează stadiul fizic realizat pentru stabilirea obligațiilor fiscale.
În cazul neînceperii lucrărilor sau al imposibilității finalizării, Legea nr. 50/1991 impune notificarea administrației publice cu maximum 10 zile înainte de expirarea autorizației, pentru exonerarea de la impunerea și înscrierea fiscală a clădirii autorizate. Această notificare are alt scop decât cererea de prelungire.
Codul fiscal prevede impozitarea suprafeței construite desfășurate care are pereți și acoperiș dacă autorizația a expirat până la 31 decembrie inclusiv a anului anterior, proprietarul nu a solicitat prelungirea și nu a notificat imposibilitatea finalizării. Declararea se face pe baza procesului-verbal de recepție parțială, întocmit între proprietar și executant la expirarea termenului, cu stadiul lucrărilor și suprafața relevantă pentru impozit.
Pentru o clădire construită în cursul anului, declarația se depune la organul fiscal local în 30 de zile de la data dobândirii, iar impozitul este datorat de la 1 ianuarie al anului următor.
Dacă lucrările sunt terminate înainte de termenul autorizat, data dobândirii este cea a procesului-verbal de recepție, dar nu mai târziu de 15 zile de la terminarea efectivă. Pentru lucrările executate integral la termen, se folosește data din autorizație, cu obligația întocmirii recepției în termenul legal.
Lipsa recepției nu împiedică impozitarea unei clădiri cu autorizație încă valabilă dacă autoritatea constată, până la 31 decembrie inclusiv a anului anterior, finalizarea sau folosirea acesteia. Compartimentul de urbanism transmite serviciului de taxe locale termenele autorizațiilor și datele tehnice necesare stabilirii impozitului.
