Persoana care stăpânește un teren fără acte poate dobândi proprietatea prin uzucapiune, dacă îndeplinește condițiile legale privind posesia și situația imobilului. Pentru stabilirea regulii aplicabile contează dacă terenul are carte funciară, cine figurează ca proprietar și de la ce moment poate fi calculată durata posesiei.
Informațiile au fost relatate de Portalul legislativ. „Dreptul de proprietate asupra unui imobil și dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani”, a transmis Codul civil.
Codul civil include uzucapiunea printre modurile de dobândire a proprietății, la articolul 557. Aceasta permite dobândirea unui drept prin posesie în condițiile legii. Regimul extratabular privește înscrierea dreptului în folosul posesorului, iar cel tabular privește consolidarea unui drept deja înscris în cartea funciară fără cauză legitimă.
Termenul de 10 ani se aplică în trei situații
Articolul 930 alineatul (1) din Codul civil prevede termenul de 10 ani pentru uzucapiunea extratabulară. După această perioadă de posesie, dreptul poate fi înscris în cartea funciară dacă există una dintre următoarele situații:
- Proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau, în cazul unei persoane juridice, și-a încetat existența.
- Declarația de renunțare la proprietate a fost înscrisă în cartea funciară.
- Imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În prima situație, termenul începe cel mai devreme la data decesului proprietarului sau a încetării existenței sale juridice. Anii în care terenul a fost posedat înaintea acelui moment nu devansează începutul termenului legal.
În cazul renunțării la proprietate, reperul este data înscrierii declarației în cartea funciară, chiar dacă intrarea în posesie s-a produs anterior. Proprietarul renunță la dreptul său printr-o declarație autentică notarială, înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară pentru radierea dreptului.
Ordinea cererilor de înscriere este o condiție distinctă. Posesorul trebuie să își înregistreze cererea înaintea unei terțe persoane care solicită înscrierea propriului drept pe baza unei cauze legitime. Condiția se aplică atât în cursul termenului de uzucapiune, cât și după împlinirea lui. Durata posesiei și momentul depunerii cererii se verifică separat.
Termenul de 5 ani privește un drept deja înscris
Uzucapiunea tabulară, reglementată de articolul 931, se aplică persoanei înscrise fără cauză legitimă în cartea funciară ca proprietar sau titular al altui drept real. Dreptul acesteia nu mai poate fi contestat dacă înscrierea s-a făcut cu bună-credință, iar persoana a posedat imobilul neviciat timp de 5 ani după înregistrarea cererii de înscriere.
Pentru calcul, reperul este înregistrarea cererii, iar posesia trebuie să îndeplinească cerința legală de a fi neviciată pe durata cerută. În privința momentelor la care trebuie să existe buna-credință, articolul 931 alineatul (2) din Codul civil precizează: „Este suficient ca buna-credință să existe în momentul înregistrării cererii de înscriere și în momentul intrării în posesie”.
Folosirea bunului trebuie să aibă caracter de posesie
Codul civil distinge posesia de detenția precară, adică stăpânirea bunului cu recunoașterea dreptului altuia. Transformarea acestei detenții în posesie este permisă numai în cazurile prevăzute de articolul 920.
Un caz este încheierea, cu bună-credință, a unui act care transferă proprietatea unui bun determinat, cu o altă persoană decât proprietarul. Altul este săvârșirea, împotriva posesorului, a unor acte de rezistență neechivoce, prin care deținătorul arată că începe să se comporte ca proprietar. În această situație, transformarea nu se produce înainte de împlinirea termenului stabilit pentru restituirea bunului.
Al treilea caz este înstrăinarea bunului de către deținător, printr-un act care transferă proprietatea unui bun determinat, cu condiția ca dobânditorul să fie de bună-credință. Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, articolul 920 leagă buna-credință a dobânditorului de înscrierea dreptului în folosul său pe baza cuprinsului cărții funciare.
Notarea posesiei are un efect diferit de intabulare
În cartea funciară, intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, adică drepturile reale imobiliare înscrise. Notarea privește alte drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice legate de imobil. Prin notarea posesiei se consemnează această situație, fără ca operațiunea să echivaleze cu înscrierea dreptului de proprietate.
Pentru imobilele înscrise, articolul 565 din Codul civil stabilește că dovada proprietății se face cu extrasul de carte funciară. Verificarea acestuia permite identificarea dreptului înscris și a titularului său.
Articolul 888 prevede că înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza unui înscris autentic notarial, a unei hotărâri judecătorești definitive, a unui certificat de moștenitor sau a unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile prevăzute de lege.
Cadastrul sistematic identifică și posesorii terenurilor
Legea cadastrului și a publicității imobiliare stabilește, la articolul 10 alineatul (1): „Înregistrarea sistematică a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează pe baza măsurătorilor necesare realizării planului cadastral”. Înregistrarea sistematică se realizează din oficiu și gratuit, pe baza realității identificate în teren.
În cadrul lucrărilor sunt identificați atât titularii drepturilor reale, cât și posesorii. Posesia de fapt înscrisă în documentele tehnice, în condițiile legii, se notează în cărțile funciare deschise după finalizarea înregistrării sistematice.
Documentele tehnice cadastrale sunt afișate public. Persoanele interesate pot cere rectificarea lor, inclusiv contestarea calității de posesor, iar cererile pot fi înregistrate și electronic. Anunțul privind afișarea documentelor se publică cu cel puțin 5 zile înainte.
În cazul imobilelor pentru care au fost emise titluri de proprietate și a fost identificat un posesor, notarea posesiei se face cu înscrierea prealabilă a titlului de proprietate în partea a II-a a cărții funciare.
Separat de lucrările sistematice, legea permite și notarea posesiei la cererea persoanei interesate. Una dintre situațiile prevăzute este cea a imobilului neînscris în cartea funciară pentru care solicitantul nu are acte de proprietate.
Suprafața măsurată determină actele necesare înscrierii
La lucrările cadastrale realizate la cerere, diferența dintre măsurători și suprafața din cartea funciară, documentația cadastrală recepționată sau actele de proprietate se tratează după următoarele reguli:
- Dacă suprafața măsurată este mai mică, aceasta se înscrie pe baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea suprafeței.
- Dacă suprafața măsurată este mai mare cu până la 15% inclusiv pentru terenurile intravilane sau cu până la 5% pentru cele extravilane, înscrierea se face pe baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului.
- Dacă surplusul depășește pragul aplicabil, se poate solicita notarea posesiei asupra diferenței de teren deținute fără act de proprietate, cu documentele cerute de lege.
În cazul înregistrării sistematice există o regulă distinctă pentru terenurile extravilane care au făcut obiectul legilor fondului funciar. Dacă măsurătorile arată o suprafață mai mare decât cea din actele de proprietate, rezerva rămâne la dispoziția comisiei locale de fond funciar. În partea a II-a a cărții funciare se notează mențiunea privind proprietarul neidentificat și rezerva comisiei, fără intabularea dreptului de proprietate asupra diferenței.
Ulterior, legea permite solicitarea înscrierii adevăratului proprietar, a intabulării dreptului unității administrativ-teritoriale sau a notării posesiei, fiecare cu documentele și condițiile proprii. Pentru înscrierea adevăratului proprietar sunt necesare actul care atestă proprietatea și certificatul eliberat de primar care identifică imobilul în planul cadastral și atestă înregistrarea sa în evidențele fiscale sau în registrul agricol.
Pentru intabularea dreptului unității administrativ-teritoriale se prezintă hotărârea consiliului local care atestă apartenența imobilului la domeniul public sau privat al acesteia.
Articolul 914 din Codul civil permite proprietarului unui imobil înscris să ceară oricând, în condițiile legii, modificarea mențiunilor privind descrierea, destinația sau suprafața. Înscrierea terenului suplimentar rămâne supusă condițiilor privind diferențele de suprafață și documentelor necesare operațiunii solicitate.
