# Ce acte și defecte verifici înainte să primești cheile unui apartament nou

> La predarea unui apartament nou, cere actele blocului și notează defectele înainte să semnezi. Dacă nu sunt reparate, anunță dezvoltatorul în scris.

Publicat: 6 noiembrie 2026, 10:00 · Actualizat: 6 noiembrie 2026, 02:17 · Autor: Dumitrașcu Diana · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/ce-acte-si-defecte-verifici-inainte-sa-primesti-cheile-unui-apartament-nou/ · Publicație: Știrile Imobiliare

![Un set de chei așezat lângă mai multe machete 3D în formă de case mici](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/11/ce-acte-si-defecte-verifici-inainte-sa-primesti-cheile-unui-sim-746195e3-768.webp)

Când primești cheile unui apartament nou, verifică actele de recepție ale blocului, compară locuința cu ce scrie în contract și notează fiecare defect înainte să semnezi predarea. Nu semna că ai primit apartamentul fără obiecțiuni dacă vezi probleme. Cheile nu țin loc nici de recepția lucrărilor, nici de verificarea locuinței tale.

## Actele pe care le ceri înainte de predare

Recepția lucrărilor este verificarea oficială prin care investitorul preia construcția de la executant. Predarea apartamentului către cumpărător este un pas separat. Din 2026, Legea nr. 207/2025 permite [ca o construcție să fie predată abia după ce recepția la terminarea lucrărilor este admisă și branșamentele autorizate și definitive sunt puse în funcțiune](https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/305018).

Cere să vezi actele înainte de a accepta predarea. Pentru documentele al căror emitent nu este stabilit în această listă, verifică instituția sau persoana înscrisă pe act.

| Actul cerut | Cine îl întocmește sau îl emite | Când îl ceri |
| --- | --- | --- |
| Procesul-verbal de recepție a lucrărilor, cu anexele | Comisia de recepție | Înainte de predare |
| Autorizația de construire și modificările ei | Autoritatea înscrisă pe acte | Înainte de predare |
| Certificatul că blocul respectă autorizația, numit certificat de atestare a edificării | Autoritatea înscrisă pe certificat | Înainte de predare |
| Actele de înscriere a apartamentului în cartea funciară și planul lui | Oficiul de cadastru, pentru înscriere | Înainte de predare |
| Actele pentru branșamentele definitive și punerea în funcțiune a instalațiilor | Emitentul înscris pe fiecare act | Înainte de predare |
| Certificatul energetic | Emitentul înscris pe certificat | Înainte de contract; originalul, la vânzare |

Procesul-verbal oficial arată dacă recepția a fost admisă și ce probleme ori lucrări rămase au fost consemnate. Comisia verifică și autorizația, proiectul, actele despre execuția blocului, referatele specialiștilor și certificatul energetic. Recepția admisă a blocului nu dovedește că apartamentul tău nu are defecte.

Înscrierea construcției în cartea funciară se face pe baza certificatului de atestare a edificării, a recepției lucrărilor și a documentației de măsurare. Pentru un bloc finalizat, aceasta cuprinde și planurile fiecărui apartament. Certificatul energetic trebuie pus la dispoziția cumpărătorului înaintea încheierii contractului de vânzare și predat în original la vânzare.

## Compară apartamentul cu actele de vânzare

Ia cu tine contractul, antecontractul, planul apartamentului și anexele cu finisaje și dotări. Verifică numărul apartamentului, etajul, suprafața și împărțirea camerelor, apoi compară ferestrele, ușile, echipamentele, locul de parcare, boxa și părțile comune promise cu ceea ce primești. Pentru suprafață, folosește [planul și actele de măsurare](https://stirileimobiliare.ro/cum-verifici-suprafata-unui-apartament-nou-si-ce-drepturi-ai-daca-primesti-mai-putini-metri-patrati/), nu doar descrierea din ofertă.

Notează orice material sau dotare diferită de cea trecută în acte, chiar dacă funcționează. Dacă descoperi o diferență, fotografiaz-o și indică în procesul-verbal unde apare promisiunea scrisă.

## Verifică instalațiile, finisajele și spațiile comune

1. În fiecare cameră, caută fisuri, urme de umezeală, tencuială desprinsă, vopsea deteriorată, plăci sparte, rosturi defecte și parchet stricat.
2. Deschide și închide ușile și ferestrele. Verifică garniturile, glafurile, plintele, balconul și locurile unde apa ar putea bălti.
3. Pornește luminile, verifică prizele, lasă apa să curgă la fiecare baterie și testează scurgerile și toaleta. Verifică încălzirea, termostatul, aerisirea, interfonul și contoarele. Pentru o problemă la tabloul electric, cheamă un electrician. Nu face probe improvizate la gaze; cere actele de punere în funcțiune și intervenția unei firme autorizate.
4. În bloc, verifică intrarea, liftul, luminile de pe scară, balustradele, căile de evacuare, subsolul, parcarea și boxa. Compară dotările comune cu cele promise în contract.

Fotografiază fiecare problemă astfel încât să se vadă locul ei. Dacă o fisură sau o altă problemă tehnică nu poate fi lămurită la predare, cere verificarea unui specialist în construcții.

## Scrie fiecare defect înainte să semnezi

În procesul-verbal de predare, trece camera, locul exact, problema observată, felul în care ai verificat-o și fotografia făcută. Adaugă dotarea promisă în contract, dacă problema privește o promisiune scrisă, apoi cine face reparația, data convenită pentru terminarea ei și data la care o verifici din nou. Semnează fiecare pagină și păstrează un exemplar complet, inclusiv anexele.

Iată un model de formulare pentru un defect, de adaptat la ce găsești în locuință: „Camera de zi, fereastra dinspre balcon: fereastra nu se închide complet la verificarea prin deschidere și închidere. Fotografia defectului este anexată. Fereastra este prevăzută în anexa de dotări a contractului. Dezvoltatorul remediază problema până la data convenită în scris, iar lucrarea se verifică la data stabilită în procesul-verbal.” În documentul semnat, înlocuiește aceste formulări cu observația reală și scrie datele calendaristice acceptate de ambele părți.

Un al doilea exemplu de obiecțiune este: „Locul de parcare indicat în contract nu a fost predat; se cere identificarea lui și consemnarea datei de predare.” Dacă dezvoltatorul promite o reparație, nu lăsa promisiunea doar într-o discuție și nu semna un formular care spune că nu ai obiecțiuni.

Termenul de reparație pentru defectele notate la predarea apartamentului depinde de contract și de data convenită în scris. [Limita de 90 de zile privește remedierea problemelor care suspendă recepția oficială a lucrărilor](https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/189596), nu orice defect trecut în actul de predare către cumpărător.

## Dacă dezvoltatorul refuză sau nu repară la termen

Cere să fie consemnat în procesul-verbal că dezvoltatorul refuză să treacă defectele. Dacă refuză și acest lucru, scrie obiecțiunile pe exemplarul tău, fotografiază-l și trimite în aceeași zi lista problemelor și fotografiile prin poștă electronică și printr-un mijloc care dovedește primirea. Păstrează contractul, procesul-verbal și toate dovezile trimiterii.

Dacă lipsesc recepția admisă ori branșamentele definitive puse în funcțiune, cere amânarea predării. Pentru alte probleme, efectele amânării sau ale refuzului de a semna depind de contract și de gravitatea lor; nu accepta o declarație că totul este în regulă atunci când ai obiecțiuni.

Dacă trece data scrisă pentru reparație, anunță dezvoltatorul în scris ce defect a rămas, indică procesul-verbal și cere o nouă dată clară de remediere. Pentru problemele de calitate ale construcției, poți sesiza Inspectoratul de Stat în Construcții. Dacă ești consumator și ai un conflict cu dezvoltatorul, poți face reclamație la Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor; pentru îndeplinirea contractului sau despăgubiri, te poți adresa instanței. Soluția concretă depinde de clauzele contractului și de dovezile păstrate.

## Întrebări frecvente

### Mai pot reclama un defect descoperit după predare?

Da, dacă era un defect ascuns, pe care un cumpărător atent nu îl putea descoperi fără ajutor de specialitate. Anunță vânzătorul fără întârziere și păstrează fotografiile, mesajele și constatarea specialistului. Pentru un defect vizibil pe care nu l-ai semnalat la predare, dovada este mai greu de făcut.

### Cât durează garanția construcției?

[Legea nr. 10/1995 stabilește garanții minime de 5 ani pentru clădirile din categoriile A și B, 3 ani pentru C și 1 an pentru D](https://legislatie.just.ro/Public/FormaPrintabila/00000G16CEG50DO4GK02M20QKG8MJAEA). Garanția se prelungește cu timpul în care sunt remediate defectele de calitate. Categoria blocului se verifică în actele lui.

### Ce se întâmplă dacă apare mai târziu o problemă gravă?

Cei răspunzători de construcție pot fi trași la răspundere pentru defectele ascunse apărute în 10 ani de la recepția lucrării. Pentru defectele structurii de rezistență, răspunderea durează cât există construcția.

### Cine păstrează cartea tehnică a blocului?

Cartea tehnică adună actele despre proiectarea, construirea și folosirea clădirii. La un bloc, asociația de proprietari o păstrează și o completează. Poți cere să afli unde se află și să vezi actele relevante pentru locuința și instalațiile tale.

### Recepția finală este același lucru cu predarea cheilor?

Nu. Proprietarul construcției organizează recepția finală în cel mult 10 zile de la expirarea garanției. Predarea apartamentului către cumpărător este un pas separat.

**Surse verificate la 6 noiembrie 2026:** Legea nr. 207/2025; Hotărârea Guvernului nr. 273/1994, modificată prin Hotărârea Guvernului nr. 343/2017; Legea nr. 10/1995; Legea nr. 7/1996; regulamentul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară privind înscrierea construcțiilor; Legea nr. 372/2005; Legea nr. 71/2011; Inspectoratul de Stat în Construcții; Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor.