# Ce faci dacă apar fisuri sau infiltrații în locuința nouă și cine răspunde pentru ele

> La fisuri sau infiltrații, fotografiază defectul și anunță vânzătorul în termenul din contract sau, dacă nu există unul, în trei luni de la descoperire.

Publicat: 10 noiembrie 2026, 13:00 · Actualizat: 10 noiembrie 2026, 02:57 · Autor: Dumitrașcu Diana · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/ce-faci-daca-apar-fisuri-sau-infiltratii-in-locuinta-noua-si-cine-raspunde-pentru-ele/ · Publicație: Știrile Imobiliare

![O porțiune dintr-un perete gri sau tavan cu fisuri pronunțate și urme de degradare a tencuielii](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/11/ce-faci-daca-apar-fisuri-sau-infiltratii-in-locuinta-noua-sim-5af924cd-768.webp)

Dacă după cumpărarea unei locuințe noi apar fisuri sau infiltrații, vânzătorul poate răspunde pentru un defect ascuns, dacă defectul sau cauza lui exista deja când a predat locuința; separat, executantul răspunde pentru defectele ascunse care apar în cei 10 ani de după recepția la terminarea lucrărilor. Primul pas este să fotografiezi problema și să anunți vânzătorul în scris, în termenul din contract sau, dacă nu există unul, în trei luni de la descoperire.

O fisură nu dovedește singură că lucrarea a fost greșită. Cauza și persoana responsabilă se stabilesc cu ajutorul actelor construcției și al unei constatări tehnice.

## Când este defectul ascuns

Codul civil, la art. 1707, numește ascuns un defect pe care un cumpărător atent nu îl putea descoperi la încheierea contractului fără ajutorul unui specialist. Pentru ca vânzătorul să răspundă, defectul trebuie să împiedice folosirea locuinței sau să îi scadă mult valoarea, iar problema ori cauza ei să fi existat la predare.

Nu există o lățime a fisurii de la care aceasta devine automat defect ascuns. De pildă, apa care apare pe tavan poate veni dintr-o lucrare făcută greșit la terasă sau dintr-o problemă apărută ulterior. Constatarea tehnică trebuie să lămurească de unde vine.

## Cine răspunde pentru problemă

Vânzătorul răspunde față de cumpărător în condițiile de mai sus, chiar dacă defectul se vede abia după mutare. În cazul unei vânzări silite, el nu datorează această garanție. Dacă dezvoltatorul a vândut locuința, obligațiile sale de vânzător se adaugă celor legate de realizarea construcției.

Executantul răspunde pentru lucrările sale. Proiectantul poate răspunde pentru o greșeală din proiect, iar verificatorul de proiecte, dirigintele de șantier și responsabilul tehnic cu execuția răspund fiecare pentru atribuțiile sale. Art. 422, 426, 446, 456 și 459 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor stabilesc aceste obligații; nu pun automat orice fisură în sarcina tuturor.

Față de vânzător, art. 1710 din Codul civil permite, după caz, cererea de reparare, înlocuirea bunului, reducerea prețului sau desfacerea vânzării. Dacă vânzătorul știa de defect, art. 1712 permite și cererea de despăgubiri pentru prejudiciul produs.

## De când curg cele 10 ani

Cei 10 ani pentru defectele ascunse ale construcției încep la recepția făcută când lucrările sunt terminate, nu la mutare și nici la semnarea contractului de vânzare. Din 25 august 2026, regula este la art. 451 din Codul construcțiilor. Art. 30 din Legea nr. 10/1995, care o cuprindea înainte, a fost abrogat.

După cei 10 ani, răspunderea pe toată durata de existență a clădirii privește doar defectele structurii de rezistență provocate de nerespectarea regulilor de proiectare sau execuție aplicabile când a fost construită. O fisură în finisaj ori o infiltrație nu intră automat aici. Această răspundere nu este același lucru cu garanția minimă a lucrărilor, stabilită la art. 531 în funcție de categoria clădirii.

## Termenele pe care trebuie să le deosebești

| Situație | Termen | De unde pornește sau când se aplică |
| --- | --- | --- |
| Anunțarea vânzătorului, art. 1709 | Cel din contract sau 3 luni | De la descoperirea defectului |
| Defecte ascunse ale construcției, art. 451 | 10 ani | De la recepția la terminarea lucrărilor |
| Structura de rezistență, art. 451 | Toată viața clădirii | Doar pentru defecte cauzate de încălcarea regulilor de proiectare ori execuție |
| Garanția minimă, categoriile A și B, art. 531 | 5 ani | Pentru lucrările din aceste categorii |
| Garanția minimă, categoria C, art. 531 | 3 ani | Pentru lucrările din această categorie |
| Garanția minimă, categoria D, art. 531 | 1 an | Pentru lucrările din această categorie |
| Răspunsul la petiție, OG nr. 27/2002 | 30 de zile, cu cel mult 15 zile în plus | De la înregistrarea petiției |

Garanția minimă se prelungește cu timpul în care se fac remedierile. Categoria clădirii și data recepției se verifică în actele construcției. Termenul în care o autoritate răspunde la petiție nu este termenul în care dezvoltatorul trebuie să repare locuința.

Art. 2531 din Codul civil stabilește separat momentul de la care începe să curgă termenul pentru cererea în instanță. Dacă defectul este descoperit înainte de împlinirea a trei ani de la predare sau recepția finală, reperul este descoperirea; dacă nu este descoperit mai devreme, reperul este împlinirea celor trei ani. Această regulă nu înlocuiește termenul de anunțare a vânzătorului.

## Actele și dovezile pe care le păstrezi

Păstrează contractul de vânzare, anexele cu lucrările și materialele promise, actul de predare, documentele de recepție și condițiile de garanție. Adaugă fotografii și filmări datate, mesajele trimise și primite, sesizările, facturile, constatările tehnice și, dacă sunt afectate părți comune, procesele-verbale ale asociației.

Cere în scris cartea tehnică de la dezvoltator sau vânzător. Art. 530 din Codul construcțiilor cere ca ea să cuprindă actele despre proiectare, execuție, recepție, întreținere și intervențiile ulterioare; la vânzare, se transmite noului proprietar. Pentru terasa, fațada sau alte părți comune ale blocului, cere actele și asociației ori administratorului.

## Pașii de la descoperire până la remediere

1. Fotografiază și filmează locul afectat. Notează ziua în care ai descoperit problema și cum se schimbă.
2. Strânge contractul, actul de predare, documentele de recepție, garanția și mesajele despre locuință.
3. Anunță vânzătorul în scris și păstrează dovada primirii. Nu aștepta constatarea tehnică înainte să trimiți înștiințarea: art. 1709 din Codul civil leagă termenul de data descoperirii.
4. Anunță asociația dacă apa sau fisura poate veni din terasă, fațadă, coloane ori altă parte comună.
5. Cere o constatare tehnică independentă. Cauza stabilită și actele lucrării ajută la identificarea executantului sau a altui participant care trebuie anunțat.
6. Dacă problema privește respectarea regulilor de construcție, trimite o petiție cu numele și datele tale către Inspectoratul de Stat în Construcții. O poți trimite și la isc@isc.gov.ro. Inspectoratul poate face control, dar nu acordă despăgubiri.
7. Dacă remedierea este refuzată sau nu are loc, drepturile față de vânzător pot fi cerute în instanță, pe baza defectului și a probelor. Păstrează și răspunsul primit la notificare.

De exemplu, o locuință este recepționată la 1 septembrie 2026, predată la 10 septembrie, iar pe tavan apare apă la 10 noiembrie. Dacă în contract nu este trecut un termen de anunțare, proprietarul trimite notificarea vânzătorului până la 10 februarie 2027. Cei 10 ani ai executantului se socotesc separat, de la 1 septembrie 2026; cauza apei va arăta dacă trebuie anunțați și asociația sau un participant la construcție.

**Model scurt de notificare**
Către vânzător: La 10 noiembrie 2026 am descoperit o infiltrație pe tavanul locuinței predate la 10 septembrie 2026. Solicit verificarea cauzei și remedierea defectului. Anexez fotografiile și vă rog să îmi răspundeți în scris. Numele, adresa locuinței și datele de contact.

Costul constatării tehnice, al reparației și al unui eventual proces depinde de cauză, de lucrările necesare și de actele încheiate. Nu există o sumă fixă pentru o fisură sau o infiltrație.

## Întrebări frecvente

### Ce este recepția finală?

Este verificarea făcută la expirarea garanției. Nu este recepția de la terminarea lucrărilor, de la care se calculează cei 10 ani.

### Poate fi folosită locuința înainte de recepția lucrărilor?

Înainte ca o construcție să poată fi folosită, recepția la terminarea lucrărilor trebuie admisă, construcția trebuie preluată și autorizațiile necesare trebuie obținute.

### Pot cere direct proiectantului să repare?

Proiectantul răspunde pentru greșelile de proiectare, dar trebuie stabilit că defectul vine din proiect și ce obligație îi revine. Actele și constatarea tehnică ajută la această verificare.

### Poate vânzătorul care a ascuns defectul să invoce anunțarea târzie?

Nu. Art. 1709 din Codul civil nu îi permite să folosească lipsa notificării împotriva cumpărătorului.

### Pot trimite o petiție anonimă la Inspectoratul de Stat în Construcții?

Nu. Inspectoratul nu ia în considerare petițiile anonime sau fără datele de identificare ale persoanei care le trimite.

**Surse verificate la 10 noiembrie 2026:** Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor; Codul civil; Legea nr. 10/1995; Hotărârea Guvernului nr. 273/1994; Hotărârea Guvernului nr. 343/2017; Inspectoratul de Stat în Construcții; Ordonanța Guvernului nr. 27/2002.