# Ce indicii merită urmărite la vizionarea unui apartament, de la mirosul de mucegai la fisuri și zgomot > Inginerul Marian Pintilei explică rolul ventilației, al fisurilor și al pereților de 25 cm în evaluarea unui apartament înainte de cumpărare. Publicat: 15 octombrie 2026, 20:42 · Actualizat: 15 octombrie 2026, 20:42 · Autor: Dumitrașcu Diana · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/ce-indicii-merita-urmarite-la-vizionarea-unui-apartament-de-la-mirosul/ · Publicație: Știrile Imobiliare ![Fisuri și umezeală la vizionare apartament](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/10/vizionare-apartament-sim-73975a4d-768.webp) **La alegerea unui apartament, verificările de la vizionare pot ajuta cumpărătorii să identifice deficiențe care înseamnă ulterior cheltuieli sau probleme de sănătate. Comparația dintre o locuință construită înainte de 1989 și una nouă include atât confortul din camere, cât și starea clădirii și soluțiile folosite la proiectare.** „Este foarte importantă ventilația, adică să nu se simtă miros de mucegai, miros de închis și așa mai departe. Iar acesta reprezintă în continuare un atu al apartamentelor vechi, pentru că aveau coloane de ventilație și se asigurau niște fluxuri de aer continue, care nu permiteau mucegaiului să se dezvolte și să rămână în camera respectivă. Deci asta este, categoric, un lucru pozitiv pe care pot să-l zic despre apartamentele din perioada comunistă”, a declarat Marian Pintilei, inginer constructor, în declarații pentru [Ziare.com](https://ziare.com/imobiliare/bloc-nou-vechi-elemente-esentiale-blocuri-comuniste-imbunatatiri-expert-2041722). Inginerul constructor Marian Pintilei distinge între avantajele unor proiecte vechi, precum circulația aerului și protecția față de zgomotul vecinilor, și îmbunătățirile aduse construcțiilor recente prin cerințele de rezistență, securitate la incendiu și eficiență energetică. Observațiile sale privesc diferențe între proiecte, cu exemple de deficiențe și de execuție corectă. ## Mirosul din camere poate indica o problemă de ventilație La blocurile vechi, verificarea continuă și în afara camerelor. Pentru imobilele ridicate înainte de decembrie 1989, inginerul recomandă atenție la eventualele fisuri din următoarele locuri: - Pereții exteriori ai clădirii. - Planșeele, adică elementele care separă nivelurile. - Podelele din casa scării. - Casa liftului. În privința semnificației acestor urme și a problemelor produse de umezeală, el avertizează: „Fisurile, de obicei, trădează niște probleme structurale destul de zdravene și recomand cu mare căldură ca oamenii să fie foarte atenți la aceste două aspecte, posibilitatea de a se forma igrasie din cauza fluxurilor slabe de aer și ventilație proastă și fisurile. Apa este una dintre cele mai mari probleme în construcții”. Tot la vizionare pot fi observate spațiile de acces. Potrivit inginerului, numeroase proiecte-tip din perioada comunistă prevedeau trasee de circulație sau lățimi mai generoase. În aprecierea sa, acest aspect primește astăzi mai puțină atenție. Pintilei leagă soluțiile respective de modul în care funcționau instituțiile de proiectare: acestea elaborau proiectele-tip și aveau norme riguroase de admitere, astfel că în ele ajungeau ingineri și arhitecți foarte bine pregătiți. ## Alcătuirea pereților contează pentru zgomotul dintre locuințe Întrebat ce soluție a construcțiilor vechi ar fi meritat păstrată mai mult în proiectele recente, Pintilei răspunde: „Dacă e să vorbim ce ar trebui să se fi păstrat mai mult din blocurile vechi în proiectele noi din construcții, izolarea fonică”. Explicația sa pornește de la pereții care separau apartamentele. Normele de atunci prevedeau zidărie cu grosimea de 25 cm, realizată din cărămidă arsă de două ori. Scopul acestei alcătuiri era reducerea sunetelor transmise dintr-o locuință în alta. Protecția privea și zgomotele venite de sus. Inginerul spune că planșeele erau dimensionate inclusiv pentru izolarea la zgomot de impact, adică pentru limitarea sunetelor produse, de exemplu, de pașii vecinilor de la etajul superior. În acest scop, erau prevăzute și straturi de izolare mai groase. În schimb, pentru unele proiecte din anii 2000, Pintilei susține că cerințele acustice au fost îndeplinite doar marginal ori că s-a construit la limita minimă permisă. El spune că știe locuințe recente în care pereții subțiri lasă zgomotele vecinilor să se audă puternic. Inginerul critică folosirea unor materiale precum BCA și rigips în aceste separări și le consideră nepotrivite pentru soluțiile descrise. El atribuie deficiențele economiilor urmărite de unii dezvoltatori și acuză acceptarea abaterilor de către autorități și specialiștii implicați, inclusiv proiectanți, diriginți de șantier și verificatori de proiecte. În evaluarea sa, problemele discutate apar în majoritate la proiectele unor dezvoltatori mici și mijlocii care urmăresc maximizarea profitului fără respectarea regulilor. Pintilei precizează însă că există și ansambluri noi realizate cu materiale de calitate și cu respectarea cerințelor. Arhitectul ieșean Mihai Drișcu leagă, la rândul său, încrederea în dezvoltator de încrederea în echipa angajată pentru proiect: în aprecierea sa, dezvoltatorii de încredere ajung de cele mai multe ori să livreze construcții de calitate. ## Construcțiile noi au cerințe de siguranță mai stricte Apartamentele recente au adus mai mult spațiu, flexibilitate în organizare și acces la tehnologii moderne de încălzire și izolare termică. În privința structurii, Pintilei indică o schimbare concretă: armarea pereților despărțitori din zidărie, adică întărirea acestora cu armături. Potrivit explicației sale, această cerință nu exista în normele de proiectare din 1977 și nici în cele din 1986. El situează introducerea ei în codul seismic după perioada 2001-2003, ca îmbunătățire a cerințelor privind rezistența și stabilitatea clădirilor. Inginerul observă și o atenție mai mare acordată securității la incendiu față de practicile din trecut. El leagă aplicarea mai riguroasă a unor reguli deja existente de tragedia de la Colectiv din 2016. Protecția privește oamenii, dar și materialele și bunurile, atât în proiectele rezidențiale, cât și în cele comerciale sau industriale. ## Soluția de încălzire trebuie privită împreună cu starea rețelei Pintilei include între avantajele proiectelor noi integrarea pompelor de căldură încă din faza de proiectare și armonizarea clădirilor cu standardul nZEB. Aceste soluții se adaugă îmbunătățirilor de izolare ale clădirilor recente. În același timp, inginerul consideră încălzirea centralizată a orașelor una dintre variantele cele mai eficiente pentru căldură și apă caldă. Ca reper istoric, el afirmă că pornirea primelor centrale de acest tip din București a ridicat temperatura medie a apartamentelor de la 5 grade Celsius la 20 de grade Celsius. Pintilei descrie rețeaua de distribuție din București drept îmbătrânită. Estimarea sa este că trebuie înlocuiți aproximativ 200 de kilometri de conducte, prin lucrări care durează în jur de cinci ani. El indică Oradea și Botoșani ca exemple unde modernizarea s-a realizat mai devreme. În aprecierea sa, cheltuielile de iarnă pentru încălzire și apă caldă sunt acolo mult mai mici decât în cazul folosirii unei centrale individuale. Combustibilul utilizat rămâne o diferență între sisteme: Pintilei menționează păcura în cazul Iașului și gazul în cazul Botoșaniului, considerând centralele urbane pe gaz foarte eficiente și mai prietenoase cu mediul.