Ce plătești peste preț când cumperi un apartament cu sau fără credit

La cumpărarea unui apartament de 75.000 de euro, ai nevoie de aproximativ 5.993 de lei peste preț pentru notar, înscrierea proprietății și asigurarea obligatorie, în exemplul explicat mai jos. Dacă iei credit, avansul este parte din preț, dar îți mai trebuie bani pentru înscrierea ipotecii, actul de credit, evaluare și costurile cerute de bancă.

Exemplul folosește un curs ipotetic de 5 lei pentru un euro, un apartament cumpărat de la o persoană fizică, fără agenție și o poliță obligatorie nouă pentru o locuință de tip A. Mutarea și reparațiile nu intră în cei 5.993 de lei: sumele lor depind de apartamentul ales.

Notarul și cartea funciară adaugă bani peste preț

Notarul calculează plata pentru actul de vânzare după valoarea apartamentului. Ordinul Ministerului Justiției nr. 177/C/2024 stabilește onorarii minime, nu suma finală cerută de fiecare birou. Dacă prețul declarat este sub valoarea minimă din studiul de piață folosit de notari, calculul se face la acea valoare minimă.

Grila pentru actul de vânzare se aplică în lei, pe tranșa în care intră valoarea folosită la calcul:

• Până la 20.000 de lei: 2,2%, dar cel puțin 230 de lei.
• Între 20.001 și 35.000 de lei: 440 de lei plus 1,9% din ce depășește 20.001 lei.
• Între 35.001 și 65.000 de lei: 725 de lei plus 1,6% din ce depășește 35.001 lei.
• Între 65.001 și 100.000 de lei: 1.205 lei plus 1,5% din ce depășește 65.001 lei.
• Între 100.001 și 200.000 de lei: 1.705 lei plus 1,1% din ce depășește 100.001 lei.
• Între 200.001 și 600.000 de lei: 2.805 lei plus 0,9% din ce depășește 200.001 lei.
• Peste 600.001 lei: 6.405 lei plus 0,6% din ce depășește 600.001 lei.

În exemplu, 75.000 de euro înseamnă 375.000 de lei la cursul ales. Onorariul minim este 2.805 lei plus 0,9% din 174.999 de lei, adică aproximativ 4.380 de lei. Dacă biroul notarial aplică TVA, cota standard de 21% duce suma la aproximativ 5.300 de lei; alte operațiuni notariale se plătesc separat.

Înscrierea ta ca proprietar în cartea funciară se numește intabulare. Pentru cumpărătorul persoană fizică, tariful ANCPI este de 0,15% din valoarea folosită la calcul, dar nu mai puțin de 60 de lei pentru un imobil. În exemplu, 0,15% din 375.000 de lei înseamnă 562,50 lei; dacă prețul din act este prea mic potrivit regulilor ANCPI, baza poate fi valoarea din studiul de piață sau din evaluare.

Asigurarea obligatorie a locuinței, numită PAD, costă 130 de lei pentru tipul A și 50 de lei pentru tipul B. În exemplul cu tipul A, aproximativ 5.300 de lei la notar, 562,50 lei pentru intabulare și 130 de lei pentru PAD dau aproximativ 5.993 de lei. Dacă apartamentul are deja o poliță valabilă, aceasta rămâne în vigoare după schimbarea proprietarului până la expirare, iar o poliță nouă nu intră atunci în calcul.

Cu credit, adaugi costurile împrumutului la avans

La prețul de 75.000 de euro, un avans de 15% ales pentru exemplu este 11.250 de euro. Banca ar finanța restul de 63.750 de euro. Avansul se scade din preț: nu înseamnă că apartamentul costă 75.000 de euro plus încă 11.250 de euro.

La cursul ipotetic folosit aici, împrumutul este de 318.750 de lei. Înscrierea ipotecii costă 100 de lei pentru imobil plus 0,1% din suma garantată. Dacă această sumă este egală cu împrumutul, tariful este 418,75 lei. Suma înscrisă ca garanție poate fi însă diferită de banii împrumutați, așa că valoarea exactă trebuie luată din actele băncii. Pentru mai multe imobile puse garanție prin același contract, procentul se plătește o singură dată, dar taxa fixă se plătește pentru fiecare imobil.

Onorariul notarial minim pentru actul de credit bancar al unei persoane fizice este de 150 de lei, dacă împrumutul a fost acordat și ipoteca a fost instituită. Cu TVA de 21%, în exemplul unui birou care aplică taxa, devine 181,50 lei. Un act separat de garanție poate avea alt onorariu.

Banca poate cere plata evaluării, asigurări, un comision de analiză dacă acordă creditul și costuri de administrare prevăzute în contract. În exemplul de ofertă ING valabil până la 30 septembrie 2026, evaluarea era între 600 și 803 lei; suma pentru un credit cerut acum trebuie luată din oferta actuală a băncii. Pot apărea asigurarea locuinței cerută de bancă, o asigurare de viață și costuri pentru cont. OUG nr. 52/2016 interzice comisionul de analiză dacă împrumutul nu este acordat.

Când scoți banii din buzunar

Tabelul folosește același apartament de 75.000 de euro în ambele variante. Pentru comparație, cumpărătorul plătește 11.250 de euro la promisiunea de vânzare; la plata integrală achită singur restul, iar la credit îl plătește banca. Tabelul arată costurile cunoscute ale exemplului, nu comisionul agenției, tarifele proprii ale băncii, mutarea ori reparațiile.

Cu plata integrală, exemplul înseamnă 75.000 de euro pentru apartament și aproximativ 5.993 de lei pentru costurile de bază. Cu credit, cumpărătorul are de pregătit din banii lui avansul de 11.250 de euro și aproximativ 6.593 de lei pentru aceleași costuri de bază, actul de credit și ipotecă. La cursul ipotetic de 5 lei pentru un euro, acești bani proprii însumează aproximativ 62.843 de lei; evaluarea, asigurările cerute de bancă și celelalte sume variabile se adaugă. Creditul de 63.750 de euro acoperă restul prețului, nu aceste cheltuieli, dacă oferta băncii nu prevede altfel.

Dacă autentifici promisiunea de vânzare la notar, apare și un onorariu calculat la suma plătită în baza ei. Când închei actul final la același birou, onorariul plătit pentru promisiune se scade din onorariul final. Cere suma pentru ambele acte înainte să plătești avansul.

Agenția, TVA și locuința pot schimba bugetul

Comisionul agenției nu are un procent unic stabilit prin lege. OG nr. 21/1992 cere agenției să îți comunice în scris comisionul și costurile estimate înainte de contract. Verifică suma maximă, dacă include TVA, durata înțelegerii, dacă lucrezi numai cu acea agenție și momentul în care datorezi banii.

Agenția nu poate cere comision fără contract de intermediere sau dacă vânzarea nu s-a încheiat. Dacă nu ai acceptat să lucrezi exclusiv cu ea, nu îl datorezi nici pentru o vânzare făcută fără participarea agenției. Plata comisionului înainte de vânzare cere acordul tău scris și condiții de restituire.

Pentru un apartament nou vândut de cineva care trebuie să colecteze TVA, verifică dacă prețul anunțat include taxa. Cota standard este de 21% de la 1 august 2025. Regimul tranzitoriu de 9% pentru anumite locuințe a avut condiții și un termen de livrare până la 31 iulie 2026. Impozitul pentru vânzarea unei locuințe din proprietatea personală este al vânzătorului, nu al cumpărătorului: Codul fiscal îl stabilește la 3% din partea valorii tranzacției care depășește 450.000 de lei.

Mutarea, schimbarea contractelor de utilități și reparațiile se pun separat în buget, după costurile locuinței alese. Nu există o sumă națională valabilă pentru aceste lucrări și nici un procent obligatoriu pentru rezerva cumpărătorului. Păstrează bani peste sumele necesare la semnare, calculați din cheltuielile pe care le-ai verificat.

Ce verifici înainte să plătești avansul

1. Cere actul de proprietate și extrasul de carte funciară. Verifică proprietarul, ipotecile, interdicțiile și litigiile. Pentru construcție, cere autorizația, actul de recepție, documentele de cadastru și dovada înscrierii în cartea funciară; verifică și certificatul fiscal, adeverința asociației de proprietari și certificatul energetic.
2. Cere notarului sumele în scris pentru promisiune, vânzare și înscrierea proprietății, inclusiv TVA dacă se aplică. Pentru un apartament nou, cere prețul total cu TVA.
3. Dacă iei credit, cere băncii suma pentru evaluare, asigurări, cont, comisioane și actele de ipotecă. Cere confirmarea datată că dosarul este complet. Banca trebuie să dea un răspuns în 30 de zile din ziua în care dosarul este complet. De la cererea de credit până la răspuns nu pot trece însă mai mult de 60 de zile.
4. Verifică în contractul agenției când datorezi comisionul. În promisiunea de vânzare treceți prețul, avansul, termenul actului final, plata, situația locuinței și data predării. Dacă depinzi de credit, cere o clauză pentru retragere și restituirea avansului când banca refuză împrumutul din motive care nu țin de tine.
5. După cumpărare, declară apartamentul la direcția locală de taxe și impozite în 30 de zile. Schimbă contractele de utilități și plătește mutarea sau lucrările din bugetul pus deoparte.

Întrebări frecvente

Pot alege eu persoana care evaluează apartamentul pentru bancă?

Da. Dacă nu alegi evaluatorul băncii, aceasta trebuie să îți propună cel puțin 15 evaluatori. Poți alege și un alt evaluator autorizat de Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România.

Cât costă înscrierea urgentă în cartea funciară?

ANCPI cere tariful normal plus un supliment de patru ori tariful normal. Suplimentul nu poate depăși 5.000 de lei pentru un serviciu.

Când începe să mă protejeze o poliță PAD nouă?

Acoperirea nu poate începe înainte de a cincea zi după plata poliței și încheierea contractului de asigurare. O poliță deja valabilă rămâne în vigoare pentru noul proprietar până la expirare.

Ce fac dacă banca nu răspunde la reclamație?

Depune reclamația în scris și păstrează numărul de înregistrare. Banca sau intermediarul de credit trebuie să răspundă în cel mult 30 de zile; dacă problema rămâne, poți sesiza Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor.

Ce fac dacă tariful de carte funciară a fost calculat greșit?

Poți cere reanalizarea tarifului la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.

Surse verificate la 3 noiembrie 2026: Ministerul Justiției, Ordinul nr. 177/C/2024; ANCPI, Ordinul nr. 16/2019, cu modificările până la 8 martie 2026; Guvernul României, OUG nr. 52/2016 și OG nr. 21/1992; Parlamentul României, Legea nr. 260/2008 și Legea nr. 141/2025; Codul fiscal, articolul 111; PAID România, informarea privind asigurarea obligatorie; ANPC, Uniunea Națională a Notarilor Publici din România și Urbanis, Ghidul cumpărătorului de locuințe; ING Bank România, exemplul de ofertă valabil până la 30 septembrie 2026.