Cumpărătorii care au semnat antecontracte și au plătit avans până la 31 iulie pot beneficia de TVA de 9% până la 30 septembrie 2026, dacă sunt respectate condițiile legale. Totuși, blocajele de la ANCPI pot întârzia finalizarea tranzacțiilor și pot complica recuperarea diferenței pentru cei care au achitat TVA de 21%.
Prelungirea termenului pentru aplicarea cotei reduse de TVA la locuințe schimbă planurile multor cumpărători aflați în procesul de achiziție. Diferența dintre TVA de 9% și TVA de 21% se traduce în sume importante, mai ales pentru locuințele apropiate de plafonul legal.
“Prelungirea termenului pentru aplicarea cotei de TVA de 9% oferă cumpărătorilor timp suplimentar, însă finalizarea tranzacției poate depinde de îndeplinirea mai multor formalități juridice și administrative.”, a declarat Avocatul Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații, Dr. Radu Pavel.
Cine poate profita de avantajul TVA redus la locuințe
Legea nr. 161/2026 prevede că termenul pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 9% la achiziția unei locuințe a fost prelungit până la 30 septembrie 2026. Această facilitate se aplică persoanelor fizice care au încheiat antecontracte și au plătit avansul până la 31 iulie 2026.
Nu orice locuință se încadrează însă. Suprafața utilă nu poate depăși 120 metri pătrați, fără anexele gospodărești. Valoarea totală a locuinței, inclusiv terenul, nu trebuie să depășească 600.000 lei, fără TVA.
Legea locuinței nr. 114/1996 explică faptul că suprafața utilă include camerele, băile, bucătăria, spațiile de depozitare și cele de circulație, fără balcoane sau logii. La duplexuri, rampa scării nu se include, cu excepția palierelor.
Există și o condiție esențială: locuința trebuie să fie gata de locuit la livrare, iar livrarea nu poate avea loc după 30 septembrie 2026. În plus, cumpărătorul nu trebuie să fi mai achiziționat o locuință cu TVA redus după 1 ianuarie 2023.
- Antecontractul trebuie să fie întocmit conform legii.
- Avansul trebuie achitat până la 31 iulie 2026.
- Locuința trebuie să respecte limitele de suprafață și valoare.
- Cumpărătorul nu trebuie să fi beneficiat deja de TVA redus după 1 ianuarie 2023.
Un pas esențial pentru dosarul de achiziție
Pentru cei care au semnat antecontracte între 3 și 31 iulie 2026, legea cere dovada unui avans de cel puțin 20% din valoarea locuinței, fără TVA. Acest avans trebuie plătit integral până la 31 iulie 2026, altfel aplicarea cotei reduse poate fi pusă sub semnul întrebării.
Nu este suficient să existe doar o promisiune de vânzare-cumpărare. Contează data, suma plătită și modul în care pot fi dovedite aceste aspecte. În tranzacțiile imobiliare, documentele sunt fundamentale pentru tratamentul fiscal corect.
Cumpărătorii trebuie să completeze „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” atunci când se semnează actele de transfer al proprietății. Acest pas marchează folosirea cotei reduse pentru respectiva locuință.
Este important ca toate documentele să fie în ordine: prețul, avansul, suprafața, termenul de livrare și situația juridică a imobilului trebuie să fie clare. Altfel, avantajul fiscal poate fi pierdut.
Ce pot face cei care au plătit TVA mai mare
“În cazul persoanelor care au achitat cota standard între 1 și 6 august 2026, acestea pot recupera diferența de TVA cu ajutorul unui avocat specializat în litigii imobiliare. Măsura intervine în contextul în care indisponibilitatea serviciilor oferite de ANCPI, ca urmare a unui atac cibernetic, a generat blocaje în finalizarea actelor necesare pentru achiziția imobilului.”, explică Dr. avocat Radu Pavel.
Este important să fie verificate toate documentele: antecontractul, dovada avansului, data plății, situația imobilului și motivul pentru care tranzacția nu a fost finalizată la timp. Doar așa se poate construi o solicitare corectă pentru recuperarea diferenței de TVA.
Un blocaj care poate schimba calendarul tranzacției
ANCPI are un rol esențial în tranzacțiile imobiliare, deoarece transferul proprietății depinde de situația cadastrală și de înscrierile din Cartea Funciară. Fără aceste evidențe, tranzacțiile nu pot fi realizate corect. Orice vânzare-cumpărare nu este valabilă fără înscrierea în Cartea Funciară.
Cartea Funciară arată dacă asupra imobilului există sarcini, litigii sau alte drepturi. Pentru cumpărători, aceste informații sunt esențiale. Nimeni nu ar trebui să cumpere o locuință fără să știe exact ce cumpără și ce riscuri implică.
Deși serviciile ANCPI au fost limitate, multe etape pot fi pregătite din timp. Documentele pot fi analizate, condițiile fiscale verificate, iar actele adiționale pot fi pregătite pentru momentul în care activitatea revine la normal. Astfel, timpul pierdut ulterior poate fi redus.
Verificarea antecontractului poate face diferența
Existența unui antecontract nu garantează automat aplicarea cotei reduse de TVA. Este una dintre cele mai importante nuanțe pentru cumpărători. Un document semnat nu este suficient dacă nu respectă toate condițiile legale sau dacă nu este susținut de plățile cerute.
Un avocat specializat poate identifica detaliile care împiedică semnarea contractului final și poate verifica dacă promisiunea de vânzare-cumpărare este eligibilă pentru TVA de 9%. Într-un dosar imobiliar, o eroare mică poate aduce costuri suplimentare.
Verificarea ar trebui să acopere data semnării, valoarea locuinței, suprafața utilă, dovada avansului, termenul de livrare și istoricul cumpărătorului privind alte achiziții cu TVA redus. Dacă ceva nu se potrivește, tranzacția poate avea nevoie de corecturi sau acte suplimentare.
Disciplina juridică este la fel de importantă ca negocierea prețului. Piața funcționează bine când regulile sunt clare, dar cumpărătorii trebuie să le aplice cu atenție. Altfel, avantajul fiscal se poate pierde în ultima etapă.
Detalii care pot influența tranzacția
Contractul final de vânzare aduce drepturi și obligații pentru ambele părți. Vânzătorul trebuie să transmită proprietatea, să predea locuința și să garanteze cumpărătorul împotriva problemelor sau a eventualelor litigii. Evicțiunea apare dacă folosința imobilului este tulburată de altcineva care revendică drepturi asupra acestuia.
Vânzătorul trebuie să radieze din Cartea Funciară, pe cheltuiala sa, drepturile înscrise asupra imobilului, dacă acestea au fost stinse. Această curățare juridică este esențială pentru ca noul proprietar să nu preia probleme vechi.
Cumpărătorul trebuie să preia locuința și să plătească prețul la termenul stabilit. Dacă plata, predarea sau înscrierea dreptului de proprietate întârzie, tot calendarul tranzacției poate fi afectat. Când există și un avantaj fiscal, presiunea este și mai mare.
De aceea, contractul final trebuie pregătit cu atenție, iar legătura dintre antecontract, actele cadastrale și condițiile fiscale trebuie să fie clară. Improvizația nu ajută, ci poate duce la costuri suplimentare.
Ultimele detalii care pot conta la achiziție
Prelungirea termenului până la 30 septembrie 2026 este o veste bună pentru cei care se încadrează în condițiile legale. Totuși, riscurile administrative nu dispar, mai ales acolo unde tranzacțiile depind de înscrieri sau actualizări în evidențele ANCPI.
Cumpărătorii ar trebui să își verifice dosarul din timp: antecontractul, dovada avansului, suprafața utilă, valoarea locuinței și informațiile din Cartea Funciară. Dacă au plătit TVA de 21% între 1 și 6 august 2026, trebuie să vadă dacă pot solicita recuperarea diferenței.
- Verificați dacă locuința nu depășește 120 mp utili.
- Confirmați că valoarea nu trece de 600.000 lei fără TVA.
- Păstrați dovada avansului achitat până la 31 iulie 2026.
- Analizați înscrierile din Cartea Funciară imediat ce aveți acces.
- Pregătiți actele adiționale dacă tranzacția a fost blocată administrativ.
În perioada următoare, diferența dintre un dosar bine pregătit și unul făcut pe ultima sută de metri poate fi decisivă. Cota redusă de TVA rămâne accesibilă doar celor care pot demonstra clar că se încadrează în reguli. Mesajul pentru cumpărători este simplu: verificați tot, cereți clarificări din timp și tratați partea juridică cu maximă seriozitate.