Pentru negocierea unei chirii mai mici, suma lunară trebuie discutată împreună cu regula de majorare, taxele proprietarului, durata închirierii, garanția și starea apartamentului. Aceste cinci puncte stabilesc atât plata curentă, cât și condițiile în care chiriașul poate pleca și își poate recupera banii depuși la început.
1. Regula de majorare se clarifică înainte de semnare
Discuția despre preț trebuie să includă și felul în care acesta poate fi modificat pe durata închirierii. Potrivit Neofort, indexarea chiriei este plafonată în 2026. Chiriașul poate solicita ca regula aplicabilă majorării să fie precizată în contract.
Înregistrarea fiscală privește și locuințele închiriate rudelor sau prietenilor. Folosința gratuită are altă formă contractuală: comodatul, adică împrumutul unui bun fără plata chiriei. Dacă beneficiarul locuiește în imobil, înțelegerea trebuie consemnată în scris.
Contractele pentru locuințe date în chirie se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la încheiere. Sunt exceptate camerele închiriate în scop turistic pentru perioade mai scurte de 30 de zile. În același termen se înregistrează modificările contractului, între care prelungirea duratei și schimbarea chiriei lunare. Și încetarea închirierii trebuie comunicată. Potrivit Neofort, contractele semnate în 2024-2025 și aflate încă în derulare trebuie înregistrate până la 31 decembrie 2026, în perioada de amnistie. După această dată, contribuabilii care nu au respectat obligația pot fi verificați retroactiv pentru ultimii 5 ani.
Când apartamentul are mai mulți proprietari, contractul trebuie să îl identifice pe coproprietarul desemnat să îndeplinească formalitatea de înregistrare. Nerespectarea obligației poate atrage amendă contravențională și estimarea veniturilor de către administrația fiscală, inclusiv folosind date despre consumul utilităților.
Pentru o locuință cumpărată prin credit ipotecar, proprietarul trebuie să verifice contractul bancar. Unele bănci cer să fie notificate înainte de închiriere. Încălcarea acestei clauze poate constitui o abatere în relația cu banca, fără să anuleze contractul încheiat cu chiriașul.
2. Impozitul proprietarului se calculează separat de chiria cerută
Costul fiscal poate intra în discuția despre suma lunară. Cota impozitului este de 10% din venitul net, după o deducere forfetară de 20% pentru cheltuieli. Deducerea înseamnă scăderea unei cote fixe din venitul brut; rezultatul este un impozit efectiv de 8% din acesta. Procentul reprezintă o obligație a proprietarului, nu o reducere de chirie acordată automat.
Un calcul orientativ pentru un apartament închiriat cu 2.500 lei lunar, timp de 12 luni, arată astfel:
- Venitul brut anual este de 30.000 lei, rezultat din înmulțirea chiriei lunare cu cele 12 luni.
- Deducerea de 20% reprezintă 6.000 lei, care se scad din venitul brut.
- Venitul net folosit pentru calculul impozitului rămâne de 24.000 lei.
- Impozitul anual este de 2.400 lei, adică aproximativ 200 lei lunar.
Calculul venitului brut pornește de la chiria contractuală aferentă anului, indiferent de momentul încasării efective. Pentru o chirie exprimată în valută sau în echivalentul ei în lei, se folosește cursul mediu anual al anului în care este realizat venitul.
Exemplul în valută pornește de la 500 euro lunar și un curs mediu anual de 5,0415 lei pentru un euro. Venitul brut indicat este de 30.249 lei, iar impozitul rotunjit ajunge la 2.420 lei. Dacă locuința este închiriată unei firme, conversia folosește cursul din ziua anterioară plății.
În cazul unui chiriaș persoană fizică, proprietarul declară venitul prin Declarația unică și achită impozitul până la 25 mai din anul următor. Pentru închirierea către o firmă, aceasta oprește impozitul din plată și îl virează până la data de 25 a lunii următoare.
Impozitul reținut de firmă este final, astfel că proprietarul nu îl mai declară separat prin Declarația unică. Acesta poate solicita un document care confirmă reținerea. Eventuala contribuție de sănătate se analizează distinct.
Pe lângă impozit, poate fi datorată contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), în funcție de venitul net anual din chirii, luat împreună cu celelalte venituri relevante. Pentru pragurile din 2026 se ia în calcul salariul minim de 4.050 lei, aflat în vigoare la 1 ianuarie:
- Sub pragul de 24.300 lei anual, contribuția datorată este zero.
- Pentru intervalul 24.300-48.599 lei, baza reprezintă șase salarii minime, iar contribuția este de 2.430 lei.
- Pentru intervalul 48.600-97.199 lei, baza reprezintă 12 salarii minime, iar contribuția este de 4.860 lei.
- Pragului de 97.200 lei îi corespunde baza de 24 de salarii minime și contribuția de 9.720 lei.
Cota contribuției este de 10%. Plata contribuției pentru salariu nu înlătură obligația aferentă chiriilor atunci când sunt îndeplinite condițiile de venit; aceasta se declară prin Declarația unică.
Deși salariul minim crește la 4.325 lei de la 1 iulie 2026, plafoanele pentru veniturile realizate în acel an rămân neschimbate. Potrivit articolului 135¹ alineatul (3) din Codul fiscal, calculul folosește valoarea în vigoare la începutul anului. Nivelul majorat va fi luat în calcul pentru 2027 dacă este încă valabil la 1 ianuarie 2027.
Numărul contractelor nu transformă automat aceste încasări în venituri din activități independente. Regula veche privind depășirea a cinci contracte a fost abrogată începând cu 2024.
3. Durata contractului stabilește preavizul aplicabil plecării
Înainte de acceptarea duratei închirierii, trebuie clarificate condițiile unei plecări anticipate. Pentru contractele cu termen stabilit, articolul 1.825 din Codul civil permite chiriașului denunțarea unilaterală, adică încetarea prin propria notificare, cu minimum 60 de zile de preaviz. O prevedere contractuală care îi suprimă acest drept este considerată nescrisă, deci nu produce efecte.
La închirierile fără dată finală, articolul 1.824 distinge între notificarea chiriașului și cea a proprietarului. Dacă părțile nu au stabilit altfel, chiriașul trebuie să respecte cel puțin un sfert din intervalul de plată a chiriei. Pentru plata lunară, aceasta înseamnă aproximativ o săptămână.
Proprietarului îi revine un preaviz de minimum 60 de zile atunci când chiria se achită lunar sau la intervale mai mari. Diferența dintre cele două tipuri de contract trebuie lămurită înainte de asumarea unei perioade de locuire.
Notificarea scrisă trebuie să identifice părțile și apartamentul și să indice data încetării. Documentul fixează momentul de la care începe preavizul. Respectarea termenului legal înseamnă că plecarea în sine nu poate atrage răspunderea chiriașului.
În caz de neplată, evacuarea legală urmează o procedură distinctă. Potrivit Neofort, aceasta durează în medie 3-6 luni prin procedura judiciară standard, care cuprinde somația, acțiunea în instanță și executarea silită. Pentru contractele autentificate notarial cu clauze executorii, procedura accelerată poate reduce intervalul la 4-8 săptămâni.
4. Garanția se discută împreună cu regulile de restituire
Cuantumul garanției și condițiile recuperării ei trebuie discutate separat de chiria lunară. Depozitul nu reprezintă, în mod obișnuit, venit impozabil pentru proprietar. Dacă este însă utilizat pentru achitarea chiriei, inclusiv a ultimei luni, suma capătă caracter de venit și trebuie declarată.
Restituirea integrală presupune respectarea preavizului, predarea apartamentului în stare bună și lipsa restanțelor la chirie sau utilități. În cazul unei plecări fără preaviz, al deteriorărilor ori al datoriilor, reținerea trebuie să corespundă sumelor datorate.
Proprietarul trebuie să poată justifica aceste sume prin fotografii, documentul de predare sau facturi neachitate. Predarea se consemnează într-un proces-verbal semnat de ambele părți, în care sunt trecute starea apartamentului și indexurile utilităților.
Articolul 39 din Ordonanța de urgență nr. 40/1999 stabilește un interval maxim de trei luni de la restituirea cheilor pentru înapoierea depozitului, cu posibilitatea reținerii sumelor justificate. Actul are însă un domeniu special de aplicare; termenul nu trebuie tratat drept regulă universală pentru orice închiriere. Se verifică și prevederile contractului concret.
5. Defecțiunile și utilitățile se clarifică înainte de stabilirea sumei
Starea apartamentului intră în discuția despre chirie împreună cu reparațiile necesare. Pentru defecțiunile apărute în timpul locuirii, primul pas este notificarea scrisă a proprietarului, însoțită de un termen rezonabil pentru remediere.
Reducerea plății invocată pentru defecțiuni trebuie să fie proporțională cu gravitatea acestora. Refuzul integral al chiriei nu se justifică fără o hotărâre judecătorească.
Accesul proprietarului este un alt punct de clarificat. Vizitele trebuie anunțate cu cel puțin 24 de ore înainte și nu trebuie să fie excesive. Repetarea vizitelor neanunțate poate constitui hărțuire și poate justifica încetarea contractului la inițiativa chiriașului.
Contractul trebuie să distingă și cine suportă utilitățile. Dacă obligația revine legal sau contractual proprietarului, dar plata este făcută de chiriaș, sumele se adaugă la venitul brut al proprietarului. Când utilitățile sunt puse explicit în sarcina chiriașului, ele nu intră în acel venit.
