Centrala defectă în apartamentul închiriat. Când plătește proprietarul și când scade chiria

Chiriașul poate recupera banii avansați pentru repararea centralei atunci când intervenția revenea proprietarului, iar acesta, deși înștiințat, nu a început să ia de îndată măsurile necesare. În caz de urgență, înștiințarea poate fi făcută și după începerea reparației. Împărțirea cheltuielilor depinde de natura reparației: lucrările necesare menținerii locuinței în stare de folosință sunt în sarcina proprietarului, iar întreținerea curentă revine, în lipsa unei clauze contrare, chiriașului.

Informațiile au fost relatate de Portalul legislativ. Regulile aplicabile la 5 octombrie 2026 sunt prevăzute de Codul civil. În termenii legii, locatorul este cel care închiriază bunul, iar locatarul este chiriașul. Articolul 1.786 stabilește obligația de a menține locuința în stare corespunzătoare de folosință pe întreaga durată a contractului, chiar dacă această obligație nu este scrisă expres în el.

Natura intervenției stabilește cine suportă cheltuiala

Pentru lucrările care îi revin celui care închiriază apartamentul, articolul 1.788 alineatul 1 din Codul civil prevede: „Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii…”

Repararea sau înlocuirea centralei intră în această categorie atunci când reprezintă o intervenție necesară pentru păstrarea apartamentului în stare de întrebuințare conform destinației sale. Reparațiile locative sunt cele impuse de folosirea obișnuită a bunului, potrivit alineatului 2 al aceluiași articol.

Articolul 1.802 pune întreținerea curentă în sarcina chiriașului, dar păstrează expres posibilitatea unei înțelegeri diferite. Pentru centrală, boiler și revizii, trebuie verificate clauzele contractuale privind întreținerea și notificările înainte de stabilirea obligațiilor fiecărei părți.

Separat de defectele locuinței, articolul 1.822 reglementează răspunderea pentru degradările apărute în timpul folosirii ei, inclusiv cele provocate de incendiu. Chiriașul răspunde dacă nu dovedește că degradarea a survenit fortuit, adică dintr-un eveniment întâmplător pentru care nu îi revine răspunderea.

Proprietarul trebuie înștiințat imediat despre reparație

Articolul 1.801 obligă chiriașul să notifice de îndată necesitatea lucrărilor aflate în sarcina proprietarului. Nerespectarea obligației poate atrage daune-interese, adică despăgubiri, și suportarea altor cheltuieli.

Ordinea intervenției și recuperarea cheltuielilor depind de situația concretă:

• Pentru o reparație care revine proprietarului, chiriașul transmite înștiințarea imediat ce apare necesitatea lucrării, potrivit clauzelor contractuale privind notificările.
• În caz de urgență, înștiințarea poate fi făcută și după începerea reparațiilor. Această excepție este prevăzută la alineatul 4 și permite începerea lucrării înainte de anunțarea proprietarului.

Dacă proprietarul, deși înștiințat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare pentru o reparație aflată în sarcina sa, chiriașul poate face lucrarea.

Pentru intervențiile efectuate în condițiile articolului 1.788 alineatul 3, proprietarul trebuie să restituie sumele avansate și să plătească dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor. În situația urgentă în care înștiințarea are loc după începerea lucrărilor, dobânzile pot curge numai de la data înștiințării.

Durata lucrărilor poate reduce suma datorată pentru chirie

Chiriașul trebuie să accepte restrângerea necesară a folosinței apartamentului pentru reparații care nu pot fi amânate până la sfârșitul închirierii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus. Articolul 1.803 leagă această obligație de caracterul necesar al lucrărilor.

Pentru reducerea sumei datorate, alineatul 2 al articolului 1.803 din Codul civil prevede: „Dacă totuși reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.”

Dacă, pe durata executării lucrărilor, apartamentul devine impropriu pentru utilizarea convenită, chiriașul poate rezilia contractul, adică poate pune capăt închirierii. Această posibilitate este prevăzută distinct, la alineatul 3, în funcție de efectul reparațiilor asupra folosirii bunului.

Defectele neînlăturate dau dreptul la reducerea chiriei

Articolul 1.791 reglementează și situația viciilor, adică a defectelor bunului închiriat. Dacă proprietarul nu le înlătură în cel mai scurt termen, chiriașul are dreptul la o scădere proporțională a chiriei.

Când aceste defecte provoacă un prejudiciu, proprietarul poate fi obligat și la despăgubiri. Excepția intervine dacă dovedește că nu cunoștea defectele și că, în împrejurările respective, nici nu era dator să le cunoască.

Pentru o locuință care, prin structură sau stare, reprezintă o primejdie gravă pentru sănătatea celor care locuiesc ori lucrează în ea, articolul 1.827 permite chiriașului rezilierea în condițiile legii, chiar dacă a renunțat anterior la acest drept.

Contractul nu poate impune avansuri estimate exclusiv de proprietar

Articolul 1.826 consideră nescrise, adică fără efect juridic, clauzele prin care:

• Chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de proprietar.
• Chiriașii din apartamente diferite ale aceluiași imobil răspund solidar sau indivizibil pentru degradarea construcției, instalațiilor și dotărilor părților comune, fiind obligați împreună la acoperirea prejudiciului.
• Chiriașul trebuie să recunoască ori să plătească în avans reparații locative pe baza unor sume estimate exclusiv de proprietar.
• Proprietarul poate diminua sau elimina obligațiile asumate prin contract fără o contraprestație echivalentă, adică fără să ofere ceva echivalent în schimb.

Accesul pentru examinarea locuinței are limite

Conform articolului 1.804, chiriașul trebuie să permită proprietarului examinarea apartamentului la intervale rezonabile, raportate la natura și destinația bunului. Accesul trebuie permis și potențialilor cumpărători sau celor care vor să închirieze locuința la încetarea contractului, fără o stânjenire nejustificată a folosinței acesteia.

În clădirile cu mai multe locuințe, articolul 35 din Legea locuinței nr. 114/1996 pune în sarcina proprietarului asigurarea condițiilor de funcționare normală atât pentru locuința proprie, cât și pentru spațiile aflate în proprietate indiviză, adică deținute în comun.