Proprietarul poate folosi contractul de închiriere semnat între părți și înregistrat fiscal ca temei pentru executarea silită a chiriei neplătite. Înregistrarea are astfel un efect concret asupra recuperării banilor, pe lângă obligația fiscală de declarare a închirierii.
Articolul 1.798 din Codul civil stabilește că atât contractele sub semnătură privată înregistrate la organele fiscale, cât și cele încheiate în formă autentică: „constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract”. Dacă termenele și modalitățile de plată lipsesc din contract, se aplică cele prevăzute de lege.
Înscrisul sub semnătură privată este contractul semnat de părți, iar forma autentică presupune autentificarea notarială. Caracterul de titlu executoriu înseamnă că documentul poate sta la baza executării silite pentru obligația de plată prevăzută de lege.
Termenul se calculează de la încheierea contractului sau de la modificarea lui
Obligația înregistrării la organul fiscal competent revine contribuabililor care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, adică din punerea acestora la dispoziția altor persoane contra unei plăți. Regula exclude veniturile din arendare și pe cele din închirierea pe termen scurt, de către proprietari, a camerelor situate în locuințe proprietate personală.
Codul fiscal cere înregistrarea contractului și a modificărilor ulterioare: „în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării acestuia”. Pentru contractul inițial, reperul este data încheierii; pentru o modificare, termenul curge de la producerea acesteia.
Pentru contractele aflate în derulare la 1 ianuarie 2023 a existat un termen tranzitoriu de cel mult 90 de zile de la intervenirea obligației de înregistrare. Acesta privea contractele existente la acea dată.
C168 identifică persoana care face înregistrarea
Cererea C168 a ANAF este destinată înregistrării contractelor de locațiune, denumirea juridică folosită pentru închiriere. Formularul permite selectarea unei cereri inițiale sau rectificative și completarea datelor de identificare ale locatorului desemnat pentru înregistrare, adică ale persoanei care dă bunul în folosință.
La rubrica privind tipul locatorului sunt disponibile trei opțiuni:
- Proprietar.
- Uzufructuar, persoana care are dreptul de a folosi bunul și de a încasa veniturile produse de acesta.
- Alt deținător legal.
Cererea poate fi depusă online sau la ghișeu. În cazul unui bun deținut în comun, persoana care îndeplinește obligația de înregistrare trebuie desemnată prin contractul de închiriere ori prin actul de modificare a acestuia.
Regula desemnării nu se aplică în cazul contractelor aflate în derulare la 1 ianuarie 2025 și al actelor de modificare a acestora înregistrate la organul fiscal înainte de această dată.
Coproprietarii trebuie să își dea acordul pentru închiriere
Pentru încheierea unui contract de locațiune asupra unui bun comun, ca act de administrare, articolul 641 din Codul civil cere acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți. Contează ponderea drepturilor de proprietate, nu numărul persoanelor care sunt de acord.
Dacă închirierea se face pentru mai mult de 3 ani, este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Această condiție privește încheierea contractului, în timp ce desemnarea unei persoane pentru înregistrare stabilește cine îndeplinește obligația fiscală.
Cuantumul chiriei și scadența stabilesc obligația de plată
Potrivit articolului 1.796 din Codul civil, chiriașul trebuie să achite chiria în cuantumul și la termenul convenite prin contract. Pentru proprietar și chiriaș, suma datorată, data scadenței și modalitatea de plată sunt clauzele care stabilesc cum se execută această obligație.
Dacă nu există uzanțe, adică practici aplicabile închirierii respective, și contractul nu prevede altfel, plata se face după durata locațiunii:
- Pentru o durată de cel mult o lună, chiria se achită în avans pentru întreaga perioadă.
- Pentru o durată mai mare de o lună, dar mai mică de un an, chiria se achită în prima zi lucrătoare a fiecărei luni.
- Pentru o durată de cel puțin un an, chiria se achită în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru.
Restituirea locuinței are condiții proprii de executare
La expirarea unei închirieri pe durată determinată, contractul în formă autentică este, în condițiile legii, titlu executoriu și pentru restituirea bunului. Aceeași regulă se aplică în mod corespunzător contractului pe perioadă determinată, sub semnătură privată, înregistrat la organul fiscal competent.
Aici obligația urmărită este predarea bunului la sfârșitul perioadei contractuale. Regula privind plata chiriei din articolul 1.798 privește obligația bănească, la termenele și în modalitățile aplicabile contractului.
Încetarea înainte de termen cere respectarea preavizului
Chiriașul poate denunța unilateral o închiriere pe durată determinată, adică poate anunța încetarea ei, prin notificare cu un preaviz de cel puțin 60 de zile.
Pentru închirierea fără durată determinată, dacă nu s-a convenit altfel, preavizul chiriașului nu poate fi mai mic decât un sfert din intervalul pentru care s-a stabilit plata chiriei. În această situație, proprietarul trebuie să respecte cel puțin 60 de zile dacă plata este stabilită lunar sau pentru un interval mai mare, respectiv 15 zile dacă intervalul este mai mic de o lună.
Dacă închirierea are durată determinată și contractul permite proprietarului să o denunțe pentru nevoile locative proprii sau ale familiei, se aplică termenele de preaviz prevăzute pentru acesta în funcție de intervalul de plată.
Chiria rămâne datorată până la eliberarea efectivă
Articolul 1.830 din Codul civil îi dă unei părți dreptul la reziliere, adică la încetarea contractului pentru neîndeplinirea obligațiilor, atunci când cealaltă parte nu le execută fără justificare.
Proprietarul poate cere instanței rezilierea și dacă chiriașul, membrii familiei sale sau persoanele cărora le-a permis accesul ori folosirea locuinței fac imposibilă conviețuirea cu vecinii sau împiedică folosirea normală a locuinței ori a părților comune.
Chiriașul datorează chiria prevăzută în contract până la eliberarea efectivă a locuinței și trebuie să repare prejudiciile cauzate locatorului până la acea dată.
