Indisponibilitatea platformei ANCPI a afectat mai ales tranzacțiile imobiliare aflate aproape de semnare, unde extrasul de carte funciară era necesar pentru verificări, autentificare și virarea banilor.
Blocarea platformei e-Terra a arătat cât de dependentă este piața imobiliară de câteva proceduri administrative care, de obicei, par simple. Când extrasul de carte funciară nu poate fi emis, tot lanțul tranzacției se oprește imediat, fie că vorbim despre cumpărători, vânzători, notari, bănci sau agenți imobiliari.
Totul se oprește când un document lipsește
Când sistemul e-Terra a picat, efectul s-a văzut imediat în dosarele ajunse aproape de finalizare. Fără platformă, nu se putea obține extrasul de carte funciară, iar fără acest document nu se poate verifica situația juridică a unei proprietăți.
Într-o piață unde fiecare zi contează, mai ales când există credite aprobate, termene fiscale sau promisiuni de vânzare, un blocaj administrativ devine rapid o problemă pentru toți cei implicați. Notarul nu poate autentifica actele fără toate documentele, banca nu poate înscrie ipoteca, iar clienții rămân în așteptare.
Dragoș Chihaescu, CEO al Upside Real Estate Brokers, a explicat direct această dependență de infrastructura digitală a statului: “Fără e-Terra, nu poți obține un extras de carte funciară. Iar fără extras nu poți face un due diligence serios, nu poți verifica sarcinile, iar notarul nu poate autentifica. Am avut dosare care trebuiau închise la sfârșitul lunii iulie și care au fost amânate pur și simplu pentru că statul nu putea să emită o hârtie.”
Nu toți jucătorii din piață au fost afectați la fel. Agenții care aveau și alte tipuri de activitate, cum ar fi administrarea proprietăților, au trecut mai ușor peste această perioadă, însă tranzacțiile pregătite pentru semnare au fost blocate.
Presiunea termenelor schimbă atmosfera
Pentru clienți, problema nu a fost una tehnică, ci foarte concretă. Vânzătorii care voiau să închidă tranzacțiile înainte de termenul pentru TVA au simțit cel mai mult presiunea, pentru că diferența dintre 9% și 21% putea crește semnificativ costul total.
Cumpărătorii cu credit au avut și ei motive de stres. O aprobare bancară are valabilitate limitată, iar dacă procesul se prelungește din motive ce nu țin de client, riscul perceput crește, chiar dacă intenția de cumpărare rămâne aceeași.
În aceste momente, comunicarea a făcut diferența. Dragoș Chihaescu subliniază: “Cine are pipeline și o relație cu clientul a trecut această perioadă liniștit, cine trăiește de la comision la comision a simțit-o imediat.”
Clienții au acceptat mai ușor întârzierea atunci când li s-a explicat clar că problema nu ținea de agent sau notar, ci de sistem. “Oamenii înțeleg dacă le explici corect că este o problemă de sistem, nu a agentului. Cine a comunicat transparent nu a pierdut tranzacții.”
Vânzătorii au fost presați de termenele fiscale și de planurile de mutare.
Cumpărătorii cu credit s-au temut de expirarea aprobărilor bancare.
Agenții cu relații stabile cu clienții au gestionat mai bine perioada de blocaj.
Un blocaj care schimbă vieți
Un exemplu din piață arată clar cum o problemă de sistem poate bloca nu doar documente, ci și planuri de viață. Într-o tranzacție cu credit ipotecar, extrasul de carte funciară fusese obținut cu o zi înainte ca sistemul să cadă, iar vânzarea s-a semnat. Vânzătorul a predat apartamentul și cheile, considerând că totul s-a încheiat. Totuși, banca nu a putut vira banii, deoarece era nevoie de înscrierea ipotecii, iar această etapă depindea de funcționarea sistemului. Situația s-a complicat rapid, cu oameni rămași în așteptare, chiar dacă actele erau semnate.
Tranzacțiile nu dispar, ci se adună
Din ce spun cei din piață, tranzacțiile nu au dispărut, ci doar s-au amânat. Acest lucru arată o acumulare de dosare, nu o scădere a interesului pentru cumpărare. După repornirea platformei, presiunea va fi pe capacitatea sistemului de a procesa rapid cererile restante. Dacă această capacitate nu e suficientă, întârzierile pot continua, chiar dacă platforma funcționează din nou.
Un val de dosare așteaptă la coadă
Dragoș Chihaescu nu vede un blocaj total al pieței după redeschiderea platformei. “Mă aștept la un sistem sufocat pentru câteva săptămâni: cereri procesate cu întârziere, extrase care ajung în câteva zile în loc de câteva ore și prioritate pe dosarele rămase în urmă din perioada de blackout.”
El adaugă: “Acum toate se descarcă deodată pe o platformă abia repornită. Este mai degrabă un vârf de activitate care urmează, nu o prăbușire.”
Este important ca atât cumpărătorii, cât și vânzătorii să-și ajusteze așteptările. Chiar dacă platforma funcționează din nou, nu înseamnă că toate dosarele vor fi rezolvate imediat, iar piața trebuie să țină cont de această realitate.
Pe scurt, nu vorbim de o oprire definitivă, ci de un vârf de activitate. Cererea amânată revine în sistem și pot apărea întârzieri suplimentare dacă infrastructura administrativă nu face față.
Ritmul pieței depinde de reguli clare
Prelungirea termenului pentru TVA până la 1 octombrie ajută, dar nu rezolvă problema de fond. Măsura reduce riscul ca oamenii să plătească mai mult din motive ce nu țin de ei, însă presiunea pe sistemul administrativ rămâne. Chihaescu explică: “Se mută termenul fiscal, ceea ce înseamnă că omul nu mai riscă să plătească 21% în loc de 9% dintr-un motiv care nu îi aparține. Dar cealaltă problemă este capacitatea reală a sistemului de a prelua backlogul (n.r.- totalitatea contractelor semnate dar neînregistrate).”
Pe termen lung, cel mai mare risc rămâne incertitudinea. “Problema de fond nu este atacul cibernetic, care este un accident. Problema este că piața a mai trecut printr-un șir de schimbări fiscale în ultimii ani, iar peste ele a venit și aceasta.”
De fapt, aici este cheia: piața imobiliară poate gestiona un blocaj temporar, dar își pierde ritmul când nu mai există predictibilitate. Dezvoltatorii, cumpărătorii și băncile au nevoie de reguli clare și de un stat care să poată respecta termenele și să aibă capacitatea de a procesa dosarele la timp.
Chihaescu concluzionează: “Cumpărătorul și dezvoltatorul român au ajuns să nu mai poată planifica pe termen mediu, pentru că nu știu ce regulă se schimbă mâine. Aceasta este adevărata frână. Un atac îl repari în câteva săptămâni. Încrederea în predictibilitate se repară mult mai greu.”
Piața va continua să proceseze tranzacțiile amânate, dar ritmul va depinde de modul în care sistemul va gestiona restanțele. Dacă revenirea va fi ordonată, efectele vor fi limitate; dacă întârzierile continuă, costul real va fi pierderea încrederii în reguli stabile.