# Cum se calculează prețul unei locuințe noi cu TVA de 21% și ce înseamnă pentru cumpărător încheierea cotei de 9%

> Un apartament de 100.000 EUR fără TVA ajunge la 121.000 EUR. Cota tranzitorie de 9% pentru locuințe s-a încheiat la 30 septembrie 2026.

Publicat: 23 octombrie 2026, 13:44 · Actualizat: 23 octombrie 2026, 13:44 · Autor: Dumitrașcu Diana · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/cum-se-calculeaza-pretul-unei-locuinte-noi-cu-tva-de-21-si-ce-inseamna/ · Publicație: Știrile Imobiliare

![Noi blocuri de locuințe](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/10/tva-locuinte-sim-fb31ffec-768.webp)

**Cumpărătorii locuințelor noi pentru care s-a încheiat regimul tranzitoriu plătesc TVA de 21% începând cu 1 octombrie 2026, în locul cotei de 9%. Pentru cuplurile care compară oferte, suma de plată se stabilește pornind de la prețul fără taxă și de la cota aplicabilă locuinței, inclusiv atunci când achiziția se face împreună.**

## Prețul fără taxă se înmulțește cu 1,21

Taxa pe valoarea adăugată (TVA) se aplică la valoarea netă, adică la prețul din care taxa este exclusă. La o locuință taxată cu cota standard, calculul totalului este: preț fără TVA × 1,21. Dacă oferta include deja taxa, aceasta nu se adaugă încă o dată.

Un calcul orientativ pentru un apartament cu preț net de 100.000 EUR arată diferența dintre regimul actual și cel tranzitoriu. Exemplul păstrează aceeași valoare a locuinței înainte de taxare:

Cu TVA de 21%, calculul este 100.000 EUR × 1,21, iar totalul ajunge la 121.000 EUR.

La vechea cotă tranzitorie de 9%, aceeași locuință ar fi avut un preț final de 109.000 EUR.

Diferența dintre cele două totaluri este de 12.000 EUR, provenită din schimbarea cotei, nu din modificarea prețului net.

Cumpărătorul persoană fizică, în calitate de consumator final, suportă taxa inclusă în preț și nu o deduce. Firma vânzătoare o colectează de la client; suma încasată drept TVA nu reprezintă venit al firmei.

## Taxa inclusă într-o ofertă se separă prin împărțire

Pentru un preț care conține deja TVA de 21%, valoarea netă rezultă prin împărțirea totalului la 1,21. Taxa inclusă se poate afla separat înmulțind prețul final cu 21 și împărțind rezultatul la 121.

Exemplul de calcul pentru o sumă de 1.210 lei cu TVA este 1.210 × 21 / 121 = 210 lei taxă. Baza rămasă este de 1.000 lei. Scăderea directă a unui procent de 21% din total este greșită, deoarece procentul se aplică bazei fără TVA, nu sumei care conține deja taxa.

Pentru o operațiune eligibilă la cota redusă de 11%, totalul se obține înmulțind baza cu 1,11. La aceeași valoare netă de 1.000 lei, rezultă 1.110 lei, dintre care 110 lei reprezintă TVA. Extragerea taxei dintr-un total aferent acestei cote folosește formula total × 11 / 111.

## Locuințele din politica socială rămân o categorie distinctă

Potrivit Folositor.ro, Legea 141/2025 a majorat cota standard de TVA de la 19% la 21% de la 1 august 2025. De la aceeași dată, cotele reduse de 5% și 9% au fost înlocuite cu o cotă redusă unică de 11%, cu păstrarea temporară a excepției pentru anumite locuințe.

Articolul 291 din Codul fiscal include la cota de 11% livrările de locuințe realizate în cadrul politicii sociale, alături de terenurile aferente. Aceeași cotă se aplică și unor categorii expres prevăzute, între care medicamentele de uz uman, alimentele și băuturile nealcoolice cu excepțiile din lege, apa și canalizarea, cărțile și manualele, accesul la muzee, cazarea hotelieră și serviciile de restaurant. Sunt incluse lemnul de foc și peleții pentru persoane fizice, precum și energia termică furnizată între 1 noiembrie și 31 martie populației, spitalelor și școlilor. Cota standard acoperă ceea ce nu este prevăzut la cota redusă, de exemplu consultanța, serviciile IT și de marketing, chiriile comerciale, electronicele, băuturile alcoolice și mașinile. Pentru locuințele noi din afara categoriilor cu taxare redusă, după încheierea tranziției se aplică tot cota standard.

## Regimul de 9% permitea și cumpărarea împreună

Excepția tranzitorie nu era rezervată achiziției făcute de o singură persoană. Ea permitea cumpărarea unei locuințe și împreună cu alte persoane fizice. Pentru încadrare trebuiau îndeplinite cumulativ următoarele condiții:

Achiziția privea o singură locuință, cumpărată individual sau împreună cu alte persoane fizice.

Locuința avea cel mult 120 mp de suprafață utilă, anexele fiind excluse din această suprafață.

Valoarea netă nu depășea 600.000 lei. Pragul se verifica înainte de adăugarea TVA, nu prin raportare la totalul cu taxă.

Potrivit Neofort, cumpărătorul avea antecontract și achitase un avans de cel puțin 20% până la 31 iulie 2025. De asemenea, nu mai achiziționase o locuință cu TVA redus începând cu 1 ianuarie 2023.

Potrivit Bono, termenul inițial pentru aplicarea acestui regim era 31 iulie 2026, iar Legea 161/2026 l-a prelungit până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Cota tranzitorie de 9% se aplica doar livrărilor făcute până la această dată. Condițiile de suprafață și valoare țineau de excepția temporară și nu o prelungesc după expirarea termenului.

## În exemplul pentru Noua Casă, plafonul include taxa

Potrivit Neofort, plafonul de 119.000 EUR menționat pentru programul Noua Casă include TVA. La cota standard, acesta corespunde unui preț net de aproximativ 98.347 EUR.

În această comparație, valoarea unei oferte fără TVA trebuie adusă la totalul cu taxă înainte de raportarea la plafon. Exemplul separă astfel suma cerută pentru locuință înainte de taxare de valoarea finală luată în calcul.

## Cumpărarea locuinței pe firmă nu garantează deducerea TVA

Dacă locuința este cumpărată pe firmă, TVA inclusă în preț nu devine automat deductibilă, adică nu poate fi scăzută automat din TVA colectată la vânzări. Firma trebuie să fie înregistrată în scopuri de TVA, factura să conțină corect datele sale, iar locuința să servească unei activități care dă drept de deducere.

Operațiunile firmei trebuie să fie taxabile sau scutite cu drept de deducere. O factură emisă pe numele persoanei fizice ori o locuință cumpărată fără legătură cu activitatea firmei nu îndeplinește aceste condiții. Firma neplătitoare facturează fără TVA și suportă integral taxa din achiziții. Regula diferă de cea pentru un autoturism folosit atât pentru firmă, cât și personal: TVA la cumpărare, leasing, combustibil și reparații este, de regulă, deductibilă doar în proporție de 50%.

Dacă TVA deductibilă aferentă achizițiilor firmei depășește taxa colectată, diferența poate fi reportată în decontul următor sau solicitată la rambursare prin decont. Depunerea trimestrială este posibilă dacă firma a avut în anul precedent o cifră de afaceri sub 100.000 euro și nu a cumpărat bunuri din alte state UE; o astfel de achiziție o readuce la depunerea lunară. Deducerea TVA pentru locuință rămâne distinctă de regulile privind cheltuielile deductibile la calculul impozitului pe profit.