Cumpărătorii de locuințe noi de la dezvoltatori trebuie să includă taxa pe valoarea adăugată (TVA) de 21% în bugetul achiziției pentru livrările obișnuite care, de joi, 1 octombrie 2026, nu mai intră în regimul tranzitoriu. La verificarea unei oferte, distincția dintre prețul fără taxă și suma finală de plată este esențială: diferența fiscală poate adăuga zeci de mii de lei față de vechea cotă redusă.
Prețul fără TVA este baza calculului
Într-o ofertă exprimată fără TVA, taxa se adaugă la valoarea locuinței. Cumpărătorul trebuie să verifice dacă suma afișată include deja TVA sau reprezintă doar prețul net, adică prețul înainte de aplicarea taxei.
În exemplul prezentat de Digi24, un apartament de 500.000 de lei fără TVA ajunge la 605.000 de lei cu cota standard, față de 545.000 de lei cu vechea cotă de 9%. Diferența este de 60.000 de lei, dacă dezvoltatorul transferă integral cumpărătorului creșterea taxei.
La o locuință cu prețul net de 600.000 de lei, suma cu TVA ajunge la 726.000 de lei, comparativ cu 654.000 de lei în regimul redus. În acest exemplu, cumpărătorul plătește cu 72.000 de lei mai mult, în aceeași ipoteză a transferării integrale a diferenței fiscale.
Pentru o ofertă exprimată în euro, exemplul de 100.000 de euro fără taxă înseamnă 121.000 de euro cu TVA standard, față de 109.000 de euro cu taxa redusă. Diferența dintre cele două totaluri este de 12.000 de euro.
Diferența de taxă poate fi suportată și de dezvoltator
Între cele două cote există o diferență de 12 puncte procentuale, aplicată prețului fără TVA. Aceasta nu reprezintă o scumpire automată de 12% a prețului final, care includea deja taxa redusă.
Exemplele păstrează aceeași valoare netă a locuinței. Într-o ofertă concretă, dezvoltatorul poate transfera integral diferența fiscală către client sau poate suporta o parte din cost, pentru a menține un anumit preț ori pentru a facilita vânzarea. Suma finală cerută pentru apartament rămâne, prin urmare, reperul pentru bugetul cumpărătorului.
În cazul revânzării unui imobil de către dezvoltator, perioada în care acesta a fost folosit nu stabilește singură regimul TVA. O construcție rămâne considerată nouă până la sfârșitul anului următor primei ocupări, astfel că folosirea ei timp de un an nu garantează scutirea.
La vizita de informare, consultantul poate calcula costul total pentru situația cumpărătorului, pornind de la oferta concretă și de la taxa aplicabilă acelei tranzacții.
Antecontractele vechi trebuiau să îndeplinească toate condițiile
Regimul tranzitoriu permitea aplicarea cotei reduse numai dacă erau îndeplinite simultan condițiile privind actele, cumpărătorul, locuința și livrarea. Un antecontract, adică înțelegerea încheiată înaintea contractului final de vânzare, nu asigura singur accesul la facilitate.
Condițiile fostului regim erau următoarele:
- Antecontractul trebuia încheiat înainte de 1 august 2025.
- În anumite situații, pentru actele încheiate între 3 și 31 iulie 2025, trebuia plătit până la 31 iulie 2025 un avans de minimum 20% din valoarea fără TVA.
- Suprafața utilă a locuinței trebuia să fie de maximum 120 de metri pătrați.
- Valoarea locuinței, împreună cu terenul pe care era construită, nu putea depăși 600.000 de lei fără TVA.
- Fiecare persoană fizică putea folosi facilitatea o singură dată.
- Locuința trebuia finalizată și livrată până la 30 septembrie 2026, inclusiv.
Acolo unde era cerut avansul, acesta trebuia să reprezinte cel puțin 20% din valoarea locuinței fără TVA. Calculul pornea de la prețul net, nu de la suma finală cu taxă inclusă.
Dacă predarea nu s-a făcut în termen, plata avansului nu păstra dreptul la cota tranzitorie. Nici semnarea acum a unui antecontract pentru un apartament aflat în construcție nu mai permite accesul la acest regim.
Verificarea unei achiziții începute anterior pornește de la acte
Pentru tranzacțiile începute înaintea expirării facilității, verificările privesc îndeplinirea condițiilor la momentul relevant:
- Confirmarea datei antecontractului și a avansului achitat, inclusiv a respectării cerinței de plată atunci când aceasta era aplicabilă.
- Verificarea cu dezvoltatorul a datei predării efective a locuinței.
- Solicitarea verificării în Registrul achizițiilor cu TVA redus, pentru condiția privind folosirea facilității de către cumpărător.
Legea nr. 141/2025 punea verificarea registrului în sarcina notarului public, înainte de autentificarea actului de transfer sau a celui privind plata în avans. Dacă verificarea arăta că persoana folosise deja facilitatea pentru o altă locuință, actul putea fi autentificat numai dacă livrarea se făcea cu cota standard de TVA. Condiția privind cumpărătorul se verifica astfel separat de cele privind locuința.
Notarul trebuia să înscrie în act cota de TVA aplicată, indiferent dacă taxa era adăugată la preț sau inclusă în acesta. Pentru locuințele vândute cu cota redusă, registrul era completat la autentificarea transferului dreptului de proprietate. Cumpărătorul poate confrunta cota trecută în act cu suma finală cerută de dezvoltator, pentru a vedea ce taxă intră în calculul prețului.
Prelungirea până în septembrie a vizat tranzacțiile în derulare
Legea nr. 141/2025 a majorat cota standard de la 19% la 21% începând cu 1 august 2025. Tot atunci a fost eliminat regimul general al cotelor reduse de 5% și 9% pentru locuințe, fiind păstrată temporar facilitatea pentru anumite achiziții deja începute.
Termenul inițial al perioadei tranzitorii era 31 iulie 2026. Legea nr. 161/2026 l-a prelungit până la sfârșitul lunii septembrie, după atacul cibernetic asupra sistemului național de cadastru și carte funciară.
Astfel, cota redusă de 9% pentru locuințele noi a dispărut definitiv după expirarea termenului din septembrie 2026.
O prelungire suplimentară până în iulie 2027 a fost inclusă în programul de guvernare, dar nu a devenit lege.
