Cumpărătorii de apartamente pot evalua necesarul estimat de energie înainte de semnarea contractului, verificând certificatul energetic, izolația, ferestrele și încălzirea. Pentru cheltuielile de după mutare contează și protecția împotriva soarelui vara: un apartament care primește căldură naturală iarna poate avea nevoie de măsuri care să limiteze încălzirea în sezonul cald.
Informațiile au fost relatate de Antena 1. Denisa Diaconu, specialist în energie și eficiență energetică și project manager, adică manager de proiect, la Buildings Performance Institute Europe (BPIE), explică aceste verificări în seria: „Bloc nou versus bloc vechi”. Recomandările privesc atât locuințele vechi, inclusiv cele reabilitate, cât și construcțiile recente. Anul construcției, finisajele, compartimentarea și prețul oferă numai o parte din informațiile despre confort și consum.
Certificatul permite compararea necesarului estimat de energie
La cumpărarea sau închirierea unei clădiri ori a unei unități imobiliare, proprietarul trebuie să pună la dispoziție certificatul de performanță energetică, potrivit specialistei. Acesta nu este însă obligat să ofere potențialului cumpărător facturile la utilități și energie. Solicitarea certificatului este, astfel, unul dintre primii pași ai verificării locuinței.
Documentul trebuie citit pentru următoarele informații:
- Clasa energetică. Denisa Diaconu recomandă verificarea încadrării pe scara de la A, cea mai performantă clasă, la G, cea mai puțin performantă.
- Consumul de energie finală, unul dintre indicatorii care contribuie la stabilirea clasei energetice, potrivit specialistei.
- Consumul de energie primară, exprimat în kilowați-oră (kWh) pe metru pătrat pe an. Acest indicator permite compararea performanței clădirilor și oferă indicii despre energia necesară pentru încălzire, răcire și funcționare.
- Existența și utilizarea surselor regenerabile. Certificatul poate indica folosirea panourilor solare, a pompelor de căldură sau a altor asemenea sisteme, explică Diaconu.
Evaluarea energetică ține cont de izolație, punți termice, adică zone prin care se pierde căldură, instalații de încălzire și răcire, ventilare, orientare și protecție solară. Finisajele observate la vizionare nu acoperă aceste componente ale performanței clădirii.
În România, performanța energetică a clădirilor este reglementată prin Legea nr. 372/2005, în vigoare de la 1 ianuarie 2007. Metodologia folosită la calcul a fost aprobată prin Ordinul nr. 157/2007, apoi actualizată prin Ordinul nr. 16/2023.
De la 29 mai 2026, Directiva Uniunii Europene (UE) 2024/1275 introduce pentru certificate o scară de la A la G. Clasa A revine clădirilor cu emisii zero, iar G celor cu cele mai slabe performanțe din parcul național. Când sunt puse alături certificate emise la date diferite, încadrarea fiecăruia trebuie citită după metodologia în vigoare la momentul emiterii.
Data autorizației stabilește aplicarea standardului energetic
Pentru un apartament nou oferit într-o clădire cu standard nZEB, adică o clădire cu un consum de energie aproape egal cu zero, trebuie verificată autorizația de construire. Articolul 17 din Legea nr. 372/2005 indică autorizațiile emise începând cu 31 decembrie 2020, nu exclusiv anul în care blocul a fost finalizat.
În cazul clădirilor noi ale autorităților publice, contează autorizațiile emise după 31 decembrie 2018. Pentru a stabili ce standard se aplică, data autorizației nu trebuie confundată cu data la care s-a terminat construcția.
Potrivit explicației Denisei Diaconu despre transpunerea nZEB în legislația României, cel puțin 30% din consumul clădirii trebuie acoperit din surse regenerabile. Cerința nu exista anterior, iar standardul include și condiții privind consumul de energie.
Pentru comparația cu fondul mai vechi, specialista indică intervalul 2008-2009, după aderarea României la Uniunea Europeană, drept reper orientativ. Construcțiile realizate de atunci ar trebui, în mod normal, să respecte standarde mai ridicate decât cele anterioare. Performanța fiecărui bloc depinde însă de proiectare, calitatea execuției și caracteristicile construcției.
Directiva europeană amintită este în vigoare din 28 mai 2024, iar termenul general pentru transpunerea ei este 29 mai 2026. Aceasta prevede înlocuirea standardului nZEB cu cel pentru clădiri cu emisii zero: performanță energetică foarte ridicată, fără emisii de carbon din combustibili fosili la fața locului.
Obiectivele vizează clădirile noi deținute de organisme publice din 2028 și toate clădirile noi din 2030.
Vizionarea trebuie să includă spațiile comune și lucrările de reabilitare
Un bloc vechi reabilitat și unul nou se compară și prin soluțiile folosite la construcție. Denisa Diaconu arată că unele clădiri vechi au fost realizate după principii mai bune decât cele întâlnite în anumite construcții recente.
Verificările utile la vizionare sunt:
- La orientarea blocului, verificați cât soare primește apartamentul și dacă există protecție solară pentru lunile calde.
- Uitați-vă dacă spațiile comune se pot aerisi natural. Potrivit specialistei, în unele blocuri vechi casa scării are ferestre, în timp ce unele clădiri noi au holuri fără ferestre, mai greu de ventilat și iluminate artificial.
- Verificați cât de groasă este izolația și ce calitate are. Dacă puteți consulta documentele tehnice ale reabilitării, aflați din ele ce materiale s-au folosit și ce lucrări s-au făcut la anvelopă, învelișul exterior al clădirii. Diaconu arată că un strat mai gros ajută la izolare.
- Luați în calcul tipul și calitatea ferestrelor, inclusiv a celor din termopan, împreună cu izolația, pentru a aprecia eficiența pe termen lung.
- Aflați cum este încălzită locuința: prin sistemul centralizat, prin centrală individuală sau printr-o soluție precum pompa de căldură.
Despre influența proiectării asupra necesarului de încălzire, Diaconu a explicat: „În principiu, o bună performanță energetică poate și trebuie să fie asigurată din faza de proiectare a clădirii. Modul în care e așezat blocul sau clădirea respectivă poate face ca apartamentul respectiv să aibă mai mare sau mai mică nevoie de încălzire pe timpul iernii. Faptul că o clădire este expusă spre sud și primește ceva încălzire naturală poate crește temperatura din casă cu un grad. Lucrurile astea sunt importante, chiar dacă nu sunt neapărat standardizate legislativ, pentru că o parte din performanța energetică ține și de modul în care e proiectată o clădire”.
Vara, protecția solară poate limita necesarul de răcire. Acesta contează și în contextul valurilor de căldură din sezoanele calde, menționate de specialistă.
Încălzirea se evaluează împreună cu prețul sursei de energie
În proiectele rezidențiale noi, pompele de căldură pot fi prevăzute încă de la proiectare. Denisa Diaconu apreciază că sistemele folosite de mai multe blocuri se numără printre cele mai eficiente opțiuni de acum. Totuși, în România, gazul costă mai puțin decât electricitatea, ceea ce face instalarea acestor sisteme mai puțin competitivă, subliniază specialista.
Despre cheltuielile aferente celor două tipuri de apartamente, specialista a formulat o comparație condiționată: „Până la urmă, așadar, costurile cu încălzirea și răcirea pentru un apartament nou ar trebui, ideal, să fie mai mici decât într-un apartament vechi”, a precizat Diaconu.
La clădirile vechi, inclusiv la cele renovate, reabilitarea anvelopei nu înseamnă automat modernizarea încălzirii. Schimbarea sau îmbunătățirea acestui sistem este mai dificilă și presupune soluții coordonate, nu numai intervenții individuale ale proprietarilor, avertizează specialista.
Pentru locuințele existente, înlocuirea individuală a centralei de apartament cu o pompă de căldură nu este o soluție tehnic posibilă în modul descris de Diaconu. Ea indică necesitatea implicării autorităților locale și a administratorilor în schimbarea treptată a sistemelor de încălzire.
Denisa Diaconu atrage atenția că, din cauza reglementărilor europene, centralele individuale pe gaz vor costa tot mai mult. De aceea, le recomandă cumpărătorilor să verifice dacă pot alege o locuință legată la un sistem centralizat de încălzire mai nou.
Potrivit Diaconu, legislația europeană solicită orașelor cu peste 45.000 de locuitori să elaboreze un plan local de încălzire și răcire, numit Local Heating and Cooling Plan, pentru încălzirea centralizată. Aceasta poate reprezenta o soluție dacă devine mai eficientă energetic.
Eficiența sistemului centralizat depinde de investițiile și modernizarea infrastructurii locale. Diaconu leagă problemele termoficării care afectează locuitori din București de lipsa investițiilor și compară situația cu Oradea, unde sistemul centralizat a fost modernizat și valorifică resursele locale.
