# Cum se compară prețurile apartamentelor din Cluj-Napoca și ce înseamnă TVA de 21% pentru suma de plată

> În Cluj-Napoca, apartamentele noi au un preț mediu cerut de 3.500 euro/mp util, față de 3.301 euro/mp util pentru cele vechi. Cum se verifică TVA.

Publicat: 24 octombrie 2026, 08:22 · Autor: Dumitrașcu Diana · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/cum-se-compara-preturile-apartamentelor-din-cluj-napoca-si-ce-inseamna/ · Publicație: Știrile Imobiliare

![Prețuri apartamente](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/10/preturi-apartamente-cluj-napoca-sim-287cebe7-768.webp)

**Pentru cumpărătorul unei locuințe noi, un preț de 100.000 de euro fără taxa pe valoarea adăugată (TVA) înseamnă 121.000 de euro de plată la cota de 21%. Compararea ofertelor cere, astfel, două verificări distincte: dacă suma afișată include taxa și dacă reperul folosit reprezintă un preț solicitat de vânzător sau suma unei tranzacții încheiate.**

## Prețurile cerute în Cluj-Napoca diferă între apartamentele noi și cele vechi

Pentru septembrie 2026, apartamentele oferite spre vânzare în [Cluj-Napoca](https://stirileimobiliare.ro/bugetul-de-150-000-de-euro-nu-ajunge-pentru-55-mp-in-cluj-napoca/) au următoarele repere de preț, raportate la suprafața utilă:

- Media pentru ansamblul apartamentelor este de 3.316 euro/mp util.
- La apartamentele noi, proprietarii solicită în medie 3.500 euro/mp util.
- Pentru apartamentele vechi, nivelul mediu cerut este de 3.301 euro/mp util.

Media prețului total solicitat pentru un apartament este de aproximativ 181.784 de euro. Aceste valori descriu ofertele de vânzare, nu sumele confirmate prin contracte. Pentru compararea unui anunț cu piața, reperul relevant rămâne categoria în care se încadrează proprietatea.

Indicele Imobiliare.ro prezintă evoluția [prețurilor apartamentelor](https://stirileimobiliare.ro/preturile-apartamentelor-in-marile-orase-si-semnele-unei-schimbari-pe-piata/) din Cluj-Napoca.

Zona și vechimea clădirii influențează prețul. La proprietățile noi contează și dotările, iar pentru cele vechi sunt relevante anul construirii și starea imobilului. Media pe oraș trebuie citită împreună cu aceste caracteristici ale apartamentului analizat.

Pentru proprietarii care vând, identificarea unui cumpărător durează în medie aproximativ 91 de zile, calculate de la apariția anunțului. Intervalul variază în funcție de amplasare, suma solicitată și cererea de pe piață.

## Exemplul de calcul separă prețul locuinței de taxă

Într-un calcul orientativ pentru aceeași locuință, baza de 100.000 de euro conducea la un total de 109.000 de euro cu o cotă de 9%. Față de acest total, aplicarea cotei standard actuale înseamnă 12.000 de euro în plus. Diferența provine din taxă, cu prețul fără TVA păstrat neschimbat.

De aceea, oferta trebuie verificată pentru a stabili dacă suma comunicată este netă, adică fără taxă, sau brută, cu taxa inclusă. Cota aplicată se consemnează în actul juridic în ambele situații: atât când TVA se adaugă separat, cât și când face deja parte din preț.

Regimul fiscal al locuințelor este stabilit la nivel național, nu prin hotărâri locale. În cazul cumpărării de la o persoană juridică, verificarea TVA face parte din stabilirea sumei finale. Pentru vânzările între persoane fizice contează dacă vânzătorul desfășoară o activitate economică, inclusiv prin tranzacții repetate, și acționează ca persoană impozabilă.

## Data contractului contează pentru regimul fiscal

Cota standard a fost de 19% în intervalul 1 ianuarie 2023-31 iulie 2025. De la 1 august 2025, aceasta este de 21%. Schimbarea privește și locuințele noi care, înainte, nu îndeplineau criteriile pentru taxarea redusă.

Potrivit [SKIA](https://skia.one.ro/ro/blog/tva-imobiliare/), schimbarea a fost anunțată printr-un proiect de lege publicat la 3 iulie 2025, care urmărea consolidarea sustenabilității financiare a României pe termen lung. Guvernul a adoptat proiectul la 4 iulie, iar modificările au intrat în vigoare la 1 august 2025.

Actul principal pentru cota standard de 19% a fost Codul fiscal, Legea 227/2015. Cota de 21% este prevăzută de Codul fiscal astfel cum a fost modificat prin Legea 141/2025. Tot de la schimbarea regimului fiscal, cota redusă de 9% a fost eliminată pentru achizițiile noi, în afara situațiilor acoperite de regulile tranzitorii. Astfel, posibilitatea de a plăti mai puțin pentru o locuință nouă s-a restrâns. Majorarea poate influența piața și după intrarea în vigoare, pe măsură ce cumpărătorii și vânzătorii își ajustează deciziile.

Pentru locuințele eligibile, cota redusă a fost de 5% în anul 2023, apoi de 9% între 1 ianuarie 2024 și 31 iulie 2025. Ambele regimuri aveau un plafon de 600.000 de lei fără TVA și vizau o singură achiziție, realizată individual sau împreună cu altă persoană.

Pe lângă plafonul valoric, aplicarea cotelor reduse presupunea ca locuința să aibă o suprafață utilă de cel mult 120 mp. Condițiile privind suprafața și valoarea de cel mult 600.000 de lei fără TVA trebuiau verificate împreună.

Aplicarea tranzitorie a cotei reduse era legată de semnarea unui act juridic și de plata unui avans de minimum 20% din preț până la 1 august 2025, precum și de termenele tranzacției. Contractul final trebuia încheiat înainte de 1 august 2026, iar locuința trebuia să fie terminată și locuibilă până la 31 iulie 2026. Acestea sunt termene istorice, nu ferestre de eligibilitate pentru cumpărări începute după ele.

Exista și o situație legată de cota de 5%: cumpărătorul care semnase antecontractul și plătise un avans până la 31 decembrie 2023 putea beneficia de această cotă la livrarea finală în 2024 sau 2025, chiar dacă prețul depășea noile plafoane.

Pentru stabilirea taxei unei achiziții concrete, verificarea privește forma actualizată a Codului fiscal și actele tranzacției. Data antecontractului, plata avansului și momentul contractului final sunt documentele și reperele care trebuie analizate împreună.

## Verificarea notarială privește și achizițiile anterioare

Potrivit ghidului [Rokman](https://rokman.ro/tva-locuinte/), în mecanismul achizițiilor cu taxare redusă, verificările și înscrierile notariale acoperă trei etape distincte:

Înaintea autentificării actului de transfer sau a actului pentru avans, se consultă registrul special pentru a verifica existența unei achiziții anterioare cu TVA redus.

La autentificarea transferului unei locuințe eligibile, se înregistrează tranzacția, cu informațiile despre cumpărători, vânzător, adresă și valoarea fără taxă.

Actul consemnează verificările efectuate, înscrierea în registru atunci când este cazul și cota fiscală aplicată.

O achiziție anterioară cu taxare redusă nu blochează, prin ea însăși, o altă cumpărare. Dacă persoana figurează deja ca beneficiar, tranzacția poate continua cu aplicarea cotei standard, dacă sunt îndeplinite celelalte condiții civile.

Evidența electronică include și identificarea notarului, numărul și data încheierii notariale, precum și data și numărul atribuite automat înregistrării. Registrul păstrează inclusiv informații istorice despre achizițiile realizate cu cota de 5%.

**Citește și:**

- [Leul mai slab mărește suma plătită în lei pentru un apartament în București sau Cluj-Napoca](https://stirileimobiliare.ro/leul-mai-slab-mareste-suma-platita-in-lei-pentru-un-apartament/)
- [Descoperă ce oportunităţi ascunde piața imobiliară din Cluj-Napoca pentru investitori](https://stirileimobiliare.ro/descopera-ce-oportunitati-ascunde-piata-imobiliara-din-cluj-napoca-pentru-investitori/)