Plafonarea indicatorilor urbanistici și incertitudinea privind taxa de echipare pot schimba modul în care sunt evaluate terenurile, finanțate proiectele și pregătite investițiile imobiliare.
Noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) vine într-un moment în care piața imobiliară are nevoie de mai multă stabilitate. Pentru dezvoltatori, bănci, proprietari de terenuri și cumpărători, schimbarea nu ține doar de proceduri, ci influențează modul în care se calculează riscul.
În realitate, problema principală este clară: când regulile devin mai stricte sau mai greu de anticipat, banii se mișcă mai precaut. Nu înseamnă blocaj, dar înseamnă selecție mai atentă, negocieri mai lungi și interes crescut pentru terenurile cu regim urbanistic clar.
Pe scurt, piața va ajunge să plătească mai mult pentru siguranță și mai puțin pentru promisiuni. Această schimbare, deși pare tehnică, poate influența direct oferta de locuințe noi, dezvoltările de birouri și nivelul chiriilor pentru spațiile de calitate.
Terenurile care atrag atenția investitorilor
Limitarea Coeficientului de Utilizare a Terenului (CUT) este una dintre măsurile care influențează direct evaluarea terenurilor. Practic, această regulă limitează așteptările privind obținerea unor indicatori urbanistici mai buni prin planuri viitoare și mută accentul pe ceea ce se poate construi sigur, conform reglementărilor existente.
Oana Popescu, Head of Residential Crosspoint Real Estate, consideră că această schimbare va reduce speculațiile din prețul terenurilor. Evaluarea va fi orientată mai clar spre ce se poate construi sigur, nu spre potențialul de a obține indicatori mai buni prin PUZ. Diferența este esențială, mai ales într-o piață unde prețul terenului poate decide dacă un proiect mai este viabil sau nu.
Un teren cu reglementări clare devine mai ușor de finanțat, de analizat și, foarte probabil, mai atractiv pentru dezvoltatori. În schimb, terenurile tranzacționate pe baza unor scenarii viitoare vor fi privite cu mai multă prudență, pentru că riscul de autorizare va conta mai mult în preț.
Astfel, se accentuează diferențele între tipurile de terenuri. Unele vor avea un avantaj pentru că pot intra rapid în procesul de autorizare, în timp ce altele vor depinde de clarificări suplimentare. Pentru piață, aceasta este o schimbare de disciplină, nu doar de procedură.
- Terenurile cu reglementări clare pot deveni mai valoroase.
- Terenurile bazate pe scenarii viitoare sunt evaluate mai prudent.
- Dezvoltatorii urmăresc edificabilul sigur.
Un cost care încă nu are o formulă clară
Un alt subiect important este taxa de echipare a teritoriului, care vizează infrastructura și facilitățile sociale. Problema nu este doar existența taxei, ci faptul că modul de calcul va fi stabilit ulterior, prin norme separate.
Într-o piață unde costurile de construcție, finanțarea și prețul terenurilor sunt analizate la detaliu, o taxă neclară aduce o incertitudine dificil de gestionat. Dacă dezvoltatorul nu știe ce costuri va avea, va încerca să se protejeze fie negociind prețul terenului, fie amânând achiziția.
„Incertitudinea poate temporiza achizițiile de terenuri și, implicit, dezvoltarea de noi proiecte, ceea ce poate reduce și mai mult oferta de apartamente noi și poate contribui la creșterea prețurilor. Până când costul devine predictibil, dezvoltatorii vor încerca fie să îl reflecte în prețul terenului, fie să condiționeze tranzacțiile de clarificarea sa”
Această situație este relevantă mai ales pentru segmentul rezidențial, unde oferta de apartamente noi depinde de cât de repede se cumpără, autorizează și dezvoltă terenurile. Dacă aceste etape se prelungesc, livrările viitoare pot scădea, iar presiunea pe prețuri poate crește, mai ales în zonele cu cerere mare.
Nu este o retragere a investitorilor, ci o trecere spre decizii mai prudente. Capitalul va căuta în continuare proiecte viabile, dar va cere reguli clare, costuri previzibile și o legătură mai bună între urbanism, infrastructură și randamentul investiției.
Un nou ritm pentru birouri
Pe piața de birouri, noul cadru poate accentua o tendință deja prezentă: dezvoltatorii vor prefera proiectele în zone consacrate și cu cerere confirmată înainte de începerea lucrărilor. Într-un context în care oferta nouă de birouri este limitată, predictibilitatea devine esențială.
Mădălina Marinescu, Head of Office Agency Crosspoint Real Estate, consideră că noile condiții vor favoriza dezvoltările care atrag companii mari înainte de construcție. Pentru finanțatori, existența unor chiriași-ancoră reduce riscul, iar pentru dezvoltatori poate face diferența între un proiect bancabil și unul greu de susținut.
„Vom vedea o importanță mai mare acordată contractelor de pre-închiriere, condiții de finanțare mai restrictive pentru proiectele fără chiriași-ancoră, un interes crescut pentru dezvoltarea în etape și o preferință clară pentru dezvoltatorii care dispun de capital propriu și de un bilanț solid”
Acesta este un semnal clar pentru piață. Dezvoltarea speculativă, în care clădirea se ridică și abia apoi se caută chiriași, va avea tot mai puțin loc într-un cadru cu reguli mai stricte și costuri greu de anticipat. Modelul mai sănătos rămâne cel bazat pe cerere sigură.
„Strategia în sectorul de birouri devine mai puțin despre a construi și apoi a găsi chiriași și mai mult despre securizarea chiriașilor și asigurarea predictibilității proiectului înainte de asumarea investiției”
Chiriile pot avea o nouă dinamică
Pe segmentul office, efectul economic nu vine doar din costurile suplimentare, ci și din impactul asupra ritmului de dezvoltare. Dacă proiectele noi avansează mai lent, valoarea terenurilor, pipeline-ul de dezvoltare și volumul livrărilor pot fi afectate.
„Într-o piață precum Bucureștiul, unde oferta nouă de birouri este deja limitată, orice măsură care reduce posibilitatea dezvoltării rapide a unor proiecte poate influența valoarea terenurilor, pipeline-ul de dezvoltare, volumul livărilor și, ulterior, nivelul chiriilor pentru spațiile de calitate”
Pe termen mediu, acest context poate favoriza clădirile moderne, eficiente energetic și bine poziționate. Cererea se concentrează tot mai mult pe active premium, iar dacă oferta nouă rămâne redusă, proprietarii acestor clădiri pot avea un avantaj în negocieri.
Piața imobiliară trece printr-o schimbare de ritm
Noul cadru urbanistic nu schimbă doar câteva proceduri, ci poate modifica ordinea priorităților pe piața imobiliară. Dezvoltatorii cu terenuri bine reglementate, capital solid și capacitatea de a atrage chiriași sau cumpărători încă din faze incipiente vor avea un avantaj clar.
În același timp, proiectele bazate pe indicatori urbanistici incerți sau pe ipoteze greu de confirmat vor fi analizate mai atent. Finanțarea va fi mai restrictivă pentru proiectele fără cerere sigură, iar tranzacțiile cu terenuri vor include tot mai des condiții legate de clarificarea costurilor și a regimului urbanistic.
Această etapă poate fi văzută ca o maturizare a pieței, chiar dacă tranziția poate fi dificilă. Dacă normele privind taxa de echipare vor fi clare, iar procesul de autorizare va rămâne funcțional, piața poate merge spre un model mai disciplinat, în care valoarea este dată mai mult de siguranță, localizare și calitatea proiectului, și mai puțin de speranța unor aprobări viitoare.