# Cum se vinde un teren agricol în extravilan. Oferta rămâne la primărie 45 de zile lucrătoare pentru cumpărătorii prioritari

> Preemptorii au prioritate la cumpărare, iar revânzarea înainte de 8 ani atrage un impozit de 80% din diferența pozitivă de valoare.

Publicat: 7 octombrie 2026, 08:16 · Actualizat: 7 octombrie 2026, 08:16 · Autor: Dumitrașcu Diana · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/cum-se-vinde-un-teren-agricol-in-extravilan-oferta-ramane-la-primarie/ · Publicație: Știrile Imobiliare

![Vânzarea terenului agricol în extravilan](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/10/vanzarea-terenului-agricol-in-extravilan-sim-34d6044b-768.webp)

**Proprietarul care vinde un teren agricol în extravilan trebuie să lase mai întâi posibilitatea de cumpărare persoanelor cu prioritate legală, printr-o ofertă afișată la primărie timp de 45 de zile lucrătoare. După această etapă, traseul către contractul notarial depinde de cine acceptă oferta, de îndeplinirea condițiilor de cumpărare și de avizele cerute pentru teren.**

Informațiile au fost relatate de [Portalul legislativ](https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/156290). Procedura este reglementată de [Legea nr. 17/2014](https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/156290). Dreptul de preempțiune înseamnă prioritate la cumpărare, la prețul și în condițiile din ofertă. Legea stabilește atât ordinea beneficiarilor, cât și condițiile în care terenul poate ajunge la un alt cumpărător.

## Vânzătorul depune oferta la primăria unde se află terenul

Proprietarul înregistrează cererea de afișare, însoțită de oferta de vânzare și de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice. De la înregistrare încep să curgă termenele pentru publicarea ofertei și înștiințarea celor care pot cumpăra cu prioritate.

Primăria și structura agricolă competentă au următoarele obligații:

- În cel mult 5 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, primăria afișează oferta la sediu și, după caz, pe site, pentru întreaga perioadă rezervată preemptorilor.
- În cel mult 5 zile lucrătoare de la înregistrarea documentației, primăria transmite structurii agricole competente și Agenției Domeniilor Statului lista preemptorilor, copiile cererii și documentelor doveditoare, precum și procesul-verbal de afișare.
- În cel mult 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului, structura agricolă publică oferta pe propriul site, pentru 15 zile.
- În cel mult 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, primăria notifică preemptorii la domiciliu, reședință sau sediu. Dacă aceștia nu pot fi contactați, notificarea se afișează la sediul primăriei ori pe site.

Dacă terenul se află la limita a două teritorii administrative, primăria înștiințează și autoritatea locală vecină. Aceasta trebuie, la rândul său, să îi notifice pe titularii dreptului de preempțiune.

## Coproprietarii și familia au primul rang la cumpărare

La același preț și în aceleași condiții, cumpărătorii prioritari sunt grupați în șapte ranguri, în această ordine:

- Rangul I: coproprietarii, soții, rudele până la gradul al treilea și afinii până la gradul al treilea, în ordinea enumerată. Afinii sunt rudele prin căsătorie.
- Rangul II: proprietarii investițiilor agricole pentru pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private aflate pe teren și/sau arendașii. Proprietarii acestor investiții au prioritate la cumpărarea terenului pe care sunt amplasate.
- Rangul III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine, cu respectarea condițiilor legale aplicabile.
- Rangul IV: tinerii fermieri.
- Rangul V: Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești”, unitățile de cercetare-dezvoltare din agricultură, silvicultură și industria alimentară reglementate prin Legea nr. 45/2009, precum și instituțiile de învățământ agricol. Achiziția privește terenuri strict necesare cercetării agricole, vecine loturilor din patrimoniul lor.
- Rangul VI: persoanele fizice cu domiciliul ori reședința în unitatea administrativ-teritorială unde se află terenul sau în cele vecine.
- Rangul VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Preemptorul trebuie să accepte în scris în intervalul de afișare, să comunice acceptarea vânzătorului și să o înregistreze la primărie împreună cu documentele justificative. Dacă există mai multe acceptări, fie din ranguri diferite, fie din același rang, se aplică prioritățile din articolul 4 al legii.

În 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării, primăria afișează datele prevăzute de normele metodologice, inclusiv pe site, și le trimite pentru publicare structurii agricole. Tot în acest termen transmite datele de identificare necesare verificării cumpărătorului.

## Arendașii și vecinii trebuie să îndeplinească cerințe suplimentare

Arendașul poate folosi prioritatea la cumpărare dacă are un contract valabil, înregistrat legal cu cel puțin un an înainte de afișarea ofertei. Pentru arendașul persoană fizică, legea cere și dovada domiciliului ori reședinței în România în cei 5 ani anteriori înregistrării ofertei.

În cazul arendașilor persoane juridice cu asociați persoane fizice, condiția privește domiciliul ori reședința asociaților în România pentru aceeași perioadă. Când acționariatul include o altă persoană juridică, acționarii sau asociații care controlează societatea trebuie să dovedească domiciliul, reședința, sediul social ori secundar în România pentru perioada cerută.

Tânărul fermier este persoana de până la 40 de ani care desfășoară sau intenționează să desfășoare activități agricole. În această categorie are prioritate cel care lucrează în zootehnie și are domiciliul ori reședința în România de cel puțin un an înainte de înregistrarea ofertei.

Între proprietarii vecini, primul criteriu este hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului vândut. Dacă există două laturi mari sau toate laturile sunt egale, prioritatea revine vecinului tânăr fermier care îndeplinește condiția domiciliului ori reședinței în România de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei. Legea prevede și ordonarea vecinilor după lungimea descrescătoare a hotarului comun.

Dacă latura mare sau una dintre laturile egale se învecinează cu un teren din altă unitate administrativ-teritorială, are prioritate proprietarul vecin cu domiciliul ori reședința în unitatea administrativ-teritorială unde se află terenul scos la vânzare.

## Un preț mai mare poate duce la reluarea procedurii

Dacă un preemptor de rang inferior oferă mai mult decât prețul afișat sau decât prețul oferit de preemptorii de rang superior care au acceptat, vânzătorul poate înregistra o nouă ofertă la acel preț. Posibilitatea se folosește o singură dată, în 10 zile de la încheierea perioadei inițiale de afișare.

Acceptarea ofertei modificate se înregistrează la primărie în următoarele 10 zile, calculate de la expirarea termenului pentru reluarea procedurii. Ordinea legală a preemptorilor se păstrează.

Modificarea datelor ofertei în intervalul inițial de afișare sau în termenul de reluare obligă vânzătorul să reia înregistrarea cererii. Proprietarul poate și să retragă oferta înainte de expirarea perioadei inițiale, printr-o cerere depusă la primărie.

La retragere, primăria întocmește procesul-verbal de anulare și transmite o copie structurii agricole competente și Agenției Domeniilor Statului. Dacă un preemptor renunță la acceptare până la expirarea termenului de verificare, se aplică din nou regulile de prioritate din articolul 4.

## După preemptori urmează cumpărătorii cu activitate agricolă

Dacă niciun preemptor nu își manifestă intenția de cumpărare, ceilalți potențiali cumpărători au 30 de zile de la expirarea afișării pentru a depune la primărie documentele care dovedesc îndeplinirea condițiilor legale.

Pentru o persoană fizică, condițiile sunt cumulative: domiciliu ori reședință în România de cel puțin 5 ani, activitate agricolă în România de cel puțin 5 ani și înregistrare la autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani înainte de înregistrarea ofertei.

O persoană juridică trebuie să aibă sediul social și/sau secundar în România de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei și să desfășoare aici activități agricole de cel puțin 5 ani înainte de aceeași dată. În plus, minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali trebuie să provină din activități agricole, dovedite prin înscrisuri.

Asociatul sau acționarul persoană fizică ce controlează societatea trebuie să aibă domiciliul în România de cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei. Dacă societatea este controlată prin alte persoane juridice, legea cere dovada domiciliului, reședinței, sediului social ori secundar în România pentru persoanele care dețin controlul, pentru aceeași perioadă.

Primăria transmite documentația potențialilor cumpărători structurii agricole în 5 zile lucrătoare de la înregistrare. Dacă nimeni nu îndeplinește în termen condițiile acestei etape, terenul poate fi vândut oricărei persoane fizice sau juridice, cu respectarea legii.

Dacă nu se înregistrează nicio ofertă de cumpărare până la încheierea termenului pentru depunerea documentelor, primăria emite procesul-verbal de finalizare în 10 zile lucrătoare. Îl eliberează vânzătorului și îl comunică structurii agricole competente.

## Avizele pentru notar depind de suprafață și amplasament

Pentru cumpărarea de către preemptori sau de către persoanele care îndeplinesc condițiile etapei următoare, contractul autentic la notar necesită avizul agricol. Pentru terenuri de până la 30 ha inclusiv îl emite structura teritorială, respectiv direcția pentru agricultură competentă. Peste acest prag, avizul vine de la structura centrală a Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale.

Verificarea preemptorilor se face în 10 zile lucrătoare de la expirarea termenului de acceptare aplicabil. Pentru ceilalți potențiali cumpărători, verificarea durează 10 zile lucrătoare de la împlinirea termenului legal de transmitere a documentației de către primărie.

Dacă sunt îndeplinite condițiile, avizul se emite în 5 zile lucrătoare de la expirarea termenului de verificare. În caz contrar, se emite aviz negativ în același termen. Avizele se publică pe site-urile structurilor agricole în 5 zile lucrătoare de la emitere și rămân afișate 30 de zile.

Valabilitatea avizului este de 6 luni de la comunicarea către vânzător. Dacă, în acest interval, părțile încheie o promisiune bilaterală de vânzare sau un pact de opțiune pentru teren, avizul poate rămâne valabil până la termenul de executare stabilit în acel act. Aceste înțelegeri pregătesc încheierea ulterioară a vânzării.

În cazul decesului vânzătorului ori cumpărătorului în perioada de valabilitate, regula este încetarea valabilității la înregistrarea decesului. Legea prevede o excepție pentru emiterea certificatului de moștenitor al vânzătorului în termenul indicat de articolul 9.

Pentru terenurile situate în banda de 30 km de la frontiera de stat sau de la țărmul Mării Negre spre interior, precum și la cel mult 2.400 m de obiective speciale, este necesar avizul Ministerului Apărării Naționale. Cerința nu se aplică preemptorilor.

Terenurile cu situri arheologice, zone cu patrimoniu arheologic reperat sau cu potențial arheologic evidențiat întâmplător necesită avizul Ministerului Culturii ori al serviciilor sale deconcentrate. Pentru siturile arheologice clasate, vânzarea urmează regimul special privind protejarea monumentelor istorice.

Pentru fiecare dintre cele două avize specifice, termenul legal este de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii vânzătorului. Dacă obligația de emitere nu este îndeplinită, avizul se consideră favorabil.

## Revânzarea înainte de 8 ani atrage un impozit suplimentar

Vânzătorul care înstrăinează terenul înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare datorează un impozit de 80% din diferența pozitivă dintre valoarea terenului la vânzare și valoarea la cumpărare. Baza se stabilește folosind valorile orientative din expertizele notariale sau valorile minime din studiile de piață ale camerelor notarilor publici, pentru perioadele respective.

Regula fiscală privește și vânzarea pachetului de control al unei societăți care deține terenuri agricole extravilane reprezentând peste 25% din activele prevăzute de lege, dacă transferul intervine înaintea împlinirii perioadei legale de deținere. Pentru mai multe terenuri, se însumează diferențele pozitive aferente celor dobândite în intervalul relevant, fără compensarea cu diferențele negative.

Când transferul se realizează printr-o hotărâre judecătorească ce ține loc de contract, organul fiscal calculează și încasează impozitul pe baza deciziei de impunere, în termen de 60 de zile de la comunicarea acesteia. Din impozitul încasat, 60% revine bugetului de stat și 40% bugetului unității administrativ-teritoriale unde se află terenul.

Din momentul cumpărării, proprietarul are obligația să folosească terenul exclusiv pentru activități agricole. Dacă există investiții pentru pomi, viță-de-vie, hamei sau irigații exclusiv private, destinația lor agricolă trebuie păstrată.

## Încălcarea procedurii poate desființa vânzarea

Vânzarea fără respectarea preempțiunii sau fără avizele obligatorii este sancționată cu nulitate absolută, adică lipsirea contractului de efectele juridice urmărite. Aceeași sancțiune se aplică vânzării sub prețul afișat, în condiții mai avantajoase decât oferta ori cu încălcarea cerințelor pentru cumpărătorii din etapa următoare.

Nerespectarea obligației de plată a impozitului din articolul 4^2 atrage nulitate relativă, o sancțiune prin care contractul poate fi anulat.

Contravențiile enumerate de lege se sancționează cu amenzi. Sunt vizate vânzările fără avizul pentru patrimoniul arheologic, fără avizele agricole sau fără avizul de apărare, în ultimul caz dacă situația era notată în cartea funciară la solicitarea extrasului pentru autentificare.

În aceeași categorie intră nerespectarea preempțiunii și a condițiilor din articolele 4^1 și 4^2, precum și încălcarea de către primării a obligațiilor legale de afișare, notificare și transmitere a documentelor.

## Unele transferuri sunt exceptate de la această procedură

Legea nu se aplică terenurilor agricole din intravilan. Sunt exceptate și imobilele cu un singur număr cadastral, alcătuite majoritar din teren intravilan cu folosința curți-construcții și parțial din teren agricol extravilan.

Înstrăinările între coproprietari, soți, rude până la gradul al treilea inclusiv și afini până la gradul al treilea sunt exceptate dacă proprietarul nu a cerut afișarea ofertei. Dacă a început procedura la primărie, aceștia pot accepta ca preemptori de rang I, iar vânzarea se încheie cu avizele prevăzute de lege.

Sunt exceptate și executările silite, precum și contractele rezultate din formalități de licitație publică prevăzute de lege, inclusiv în procedurile de prevenire a insolvenței și de insolvență sau pentru imobile din domeniul privat de interes local ori județean.

Pentru cetățenii statelor terțe, apatrizii domiciliați în asemenea state și persoanele juridice cu naționalitatea unui stat terț, dobândirea proprietății este condiționată de tratatele internaționale, pe bază de reciprocitate, și de respectarea legii.

Separat, pentru cererile de afișare înregistrate până la 13 octombrie 2020, inclusiv, titularul dreptului de preempțiune depunea comunicarea de acceptare, însoțită de documentele justificative, în termen de 30 de zile de la afișarea ofertei.