Cum verifici dacă poți construi o casă pe un teren agricol extravilan și ce plătești până la autorizație

Pe un teren agricol extravilan nu poți construi direct o casă obișnuită: trebuie să verifici dacă terenul poate intra în intravilan, dacă zona permite locuințe și apoi să obții autorizația de construire. Pentru un teren de 1.000 de metri pătrați din clasa III și lucrări autorizate de 500.000 de lei fără TVA, tariful de introducere în intravilan și taxa autorizației însumează 5.719 lei în 2026; studiile, proiectul, avizele și utilitățile se plătesc separat.

Interdicția și excepțiile pentru terenurile agricole extravilane sunt în articolul 92 din Legea fondului funciar nr. 18/1991. O locuință obișnuită nu se află printre excepții. Pentru procedurile începute din 25 august 2026 se aplică Legea nr. 169/2026, noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.

Verifică terenul înainte să dai avansul

Cere de la primărie un certificat de urbanism pentru informare înainte să semnezi antecontractul. Certificatul arată ce reguli se aplică parcelei și ce aprobări îți trebuie, dar nu îți dă dreptul să construiești. Compară-l cu planul general al localității, regulile pentru zona terenului și cartea funciară.

Verifică dacă sunt permise locuințele, cât din teren poate fi ocupat de casă, ce restricții există și în ce clasă de calitate se află pământul. Terenul trebuie să aibă acces legal la un drum public, direct sau printr-un drept de trecere, și posibilitate de racordare la utilități. Faptul că o parcelă este intravilană nu înseamnă, singur, că poți ridica o casă pe ea.

Ce drum urmează terenul tău

Introducerea unui teren agricol extravilan în intravilan se face prin planul urbanistic general al localității sau printr-un plan urbanistic zonal, numit PUZ, cu avizul prealabil privind calitatea terenului de la Ministerul Agriculturii. Aceste condiții sunt prevăzute la articolul 153 din noul Cod. Certificatul de urbanism și regulile locale arată ce traseu se aplică parcelei tale; simpla cerere a proprietarului nu schimbă statutul terenului.

Pașii până la autorizația casei

1. Ceri certificatul de urbanism și verifici regulile zonei, cartea funciară, accesul, utilitățile și clasa terenului înainte de cumpărare.
2. Dacă este necesar un PUZ inițiat de tine, ceri întâi avizul de inițiere de la primar sau, după caz, de la președintele consiliului județean. Autoritatea poate emite avizul ori un refuz motivat în cel mult 30 de zile calendaristice. În unele zone, numai autoritatea publică poate iniția schimbarea.
3. Contractezi specialiștii pentru PUZ și studiile cerute, inclusiv studiul solului. Obții avizele indicate pentru teren și depui dosarul agricol la direcția agricolă județeană, care îl transmite Ministerului Agriculturii. Pentru avizul agricol sunt necesare, între altele, cererea, actul de proprietate sau de deținere, acordul proprietarului dacă solicitantul este altă persoană, certificatul de urbanism, extrasul de carte funciară, planul cadastral, PUZ-ul, studiul solului, calculul tarifului și dovada plății. Avizul tehnic pentru lucrări de îmbunătățiri funciare se adaugă atunci când este cazul.
4. După avizare, PUZ-ul ajunge la consiliul local pentru aprobare. Datele terenului se actualizează apoi la cadastru. Aprobarea PUZ-ului nu ține loc de autorizație pentru casă.
5. Pregătești proiectul casei și depui dosarul pentru autorizația de construire, cu toate actele și avizele cerute prin certificatul de urbanism.

După ce dosarul este complet, avizul agricol se emite în cel mult 30 de zile lucrătoare, conform Ordinului Ministerului Agriculturii nr. 1.056/2018. Avizul arhitectului-șef are un termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la documentația completă. Nu există un singur termen pentru întregul PUZ: proiectarea, studiile, avizarea și aprobarea locală sunt etape separate.

Scoaterea din circuitul agricol este altă etapă

Introducerea în intravilan schimbă regulile urbanistice ale terenului. Scoaterea din circuitul agricol schimbă folosirea lui ca teren agricol. Pentru terenul agricol devenit intravilan, scoaterea se face prin autorizația de construire, conform noului Cod.

Procedura separată din Ordinul Ministerului Agriculturii nr. 83/2018 privește terenurile care sunt încă în extravilan. Ea nu se aplică unei parcele deja intravilane. Pentru o casă obișnuită, bugetul de mai jos include tariful de introducere în intravilan, nu presupune o a doua taxă agricolă fixă pentru scoaterea făcută prin autorizație.

Ce pui în dosarul pentru autorizație

Certificatul de urbanism stabilește avizele și acordurile necesare pentru amplasamentul tău. Dosarul pentru autorizația casei cuprinde cel puțin:

• Cererea, dovada dreptului asupra terenului, planul cadastral și un extras recent de carte funciară.
• Proiectul pentru autorizarea construirii și dovada luării în evidență la Ordinul Arhitecților pentru clădiri.
• Avizele și acordurile cerute prin certificatul de urbanism, actele de mediu și expertizele, când sunt necesare.
• Devizul general, durata și valoarea lucrărilor, rapoartele de verificare a proiectului și declarația privind aprobările tacite, după caz.

Autoritatea comunică lipsurile dosarului în cel mult 10 zile lucrătoare și acordă pentru completare cel mult trei luni. După depunerea documentației complete, autorizația se emite în cel mult 30 de zile calendaristice. După obținerea ei, casa se construiește conform proiectului autorizat, nu doar conform PUZ-ului.

Cât costă drumul până la autorizație

Tariful de introducere în intravilan pentru 2026 se calculează înmulțind suprafața terenului agricol cu tariful clasei sale de calitate. Valorile publicate de Ministerul Agriculturii sunt:

• Clasa I: 4,292 lei pe metru pătrat.
• Clasa II: 3,756 lei pe metru pătrat.
• Clasa III: 3,219 lei pe metru pătrat.
• Clasa IV: 2,683 lei pe metru pătrat.
• Clasa V: 2,146 lei pe metru pătrat.

La 1.000 de metri pătrați din clasa III, de exemplu, calculul este 1.000 × 3,219 lei, adică 3.219 lei pentru introducerea în intravilan. Dacă valoarea autorizată a lucrărilor pentru casă este de 500.000 de lei fără TVA, taxa autorizației este 0,5% din această valoare, potrivit articolului 474 din Codul fiscal: 500.000 × 0,5% înseamnă 2.500 de lei. Cele două plăți totalizează 5.719 lei, nu costul întregului demers.

Adaugi taxa certificatului de urbanism, PUZ-ul dacă este cerut, studiile, avizele, proiectul casei și racordarea la utilități. Pentru un teren de 1.000 de metri pătrați, taxa certificatului este între 12 și 14 lei în mediul urban și jumătate din această sumă în mediul rural, potrivit Codului fiscal. Studiile, proiectarea și branșamentele nu au un preț național unic; cerințele din certificat și lucrările necesare schimbă bugetul.

Într-o zonă cu acces și rețele existente, exemplul de 5.719 lei rămâne doar baza celor două plăți calculate, la care se adaugă serviciile și taxele pentru parcela concretă. Dacă extinderea intravilanului privește o zonă fără infrastructură, investitorul privat poate suporta integral extinderea acesteia. Dacă regulile locale nu permit locuința sau proprietarul nu poate iniția PUZ-ul în acea zonă, plata studiilor nu garantează obținerea autorizației.

Întrebări frecvente

Poate altcineva să ceară avizul agricol pentru terenul meu?

Da, dar dosarul pentru PUZ trebuie să cuprindă acordul proprietarului atunci când solicitantul nu este proprietarul terenului.

Pot ridica o anexă agricolă direct în extravilan?

Unele construcții ale exploatațiilor agricole sunt permise, de regulă pe terenuri din clasele III-V, cu autorizație și aprobare pentru scoaterea din circuitul agricol. O casă nu devine construcție agricolă doar pentru că este numită anexă.

Cât poate dura scoaterea temporară pentru o construcție agricolă permisă?

Legea fondului funciar prevede o perioadă de doi ani, care poate fi prelungită cu încă doi ani. Ulterior, terenul revine în circuitul agricol dacă nu se cere scoaterea definitivă.

Se aprobă automat orice aviz dacă instituția nu răspunde?

Nu. Regula aprobării tacite nu se aplică avizelor din domeniul siguranței naționale, ordinii publice și apărării.

Ce faci dacă primăria refuză cererea?

Ceri refuzul și motivele în scris, apoi verifici dacă lipsurile pot fi corectate. Actul administrativ poate fi contestat în condițiile legii privind litigiile cu autoritățile publice.

Ce reguli se aplică unui demers început înainte de 25 august 2026?

Procedurile începute înainte ca noul Cod să intre în vigoare rămân, în principiu, sub regulile aplicabile la data începerii lor.

Surse verificate la 12 noiembrie 2026: Parlamentul României, Legea fondului funciar nr. 18/1991 și Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor; Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale, ordinele nr. 1.343/2018, nr. 10/2026, nr. 1.056/2018 și nr. 83/2018; Agenția Națională de Administrare Fiscală, Codul fiscal.