Cum verifici riscul unui bloc la cutremur înainte să dai avansul pentru apartament

Ca să afli cât de sigur este un bloc la cutremur înainte să cumperi un apartament, verifici evidențele publice, ceri expertiza și actele clădirii, apoi apelezi la un expert atestat dacă lipsesc ori se contrazic. Dacă blocul nu apare într-o listă, nu înseamnă că este sigur.

Verifici adresa, actele și expertiza în această ordine

1. În București, cauți adresa completă în lista clădirilor expertizate publicată de Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic. Tabelul era actualizat la 6 octombrie 2026. Compari numărul, scara sau partea de bloc, anul construirii, anul expertizei și clasa trecută acolo. Pentru un bloc din altă localitate, ceri primăriei informațiile publice pe care le deține despre expertizarea adresei; nu presupui că există o listă identică celei din București.
2. Ceri vânzătorului raportul integral de expertiză, actele din cartea tehnică a blocului și un extras de carte funciară. În extras verifici dacă este notată o clasă de risc seismic. Dacă blocul figurează în evidența Bucureștiului, poți cere și de la administrația pentru consolidare o copie a expertizei, folosind formularul publicat de instituție.
3. Dacă expertiza lipsește, este veche sau actele se bat cap în cap, discuți cu un expert tehnic atestat pentru rezistența clădirilor. Proprietarii ori asociația pot solicita expertiza fără să aștepte o verificare rapidă a exteriorului. Acea verificare poate fi făcută chiar din stradă, dar nu stabilește clasa de risc.
4. Compari răspunsul autorității, raportul, cartea tehnică și extrasul de carte funciară înainte să plătești avansul. Anunțul de vânzare, anul construirii și afirmația „fără risc seismic” nu țin loc de expertiză. Dacă neclaritățile rămân, poți amâna plata; dacă semnezi totuși un act pentru avans, ceri să scrie clar când primești banii înapoi.

Clasa de risc spune ce se poate întâmpla cu blocul

Legea nr. 212/2022 împarte clădirile expertizate în patru clase de risc seismic. Clasa privește clădirea evaluată, nu impresia lăsată de fațadă:

• RsI: clădirea se poate prăbuși total sau parțial la cutremurul luat în calcul de regulile tehnice. Locuințele din această clasă nu pot fi închiriate ori date în folosință gratuită de la încadrare până la recepția lucrărilor de intervenție.
• RsII: clădirea poate avea avarii mari, periculoase pentru oameni, deși prăbușirea este puțin probabilă.
• RsIII: clădirea poate avea avarii moderate care pun oamenii în pericol.
• RsIV: clădirea ar urma să se comporte asemănător uneia proiectate după regulile tehnice actuale.

Dacă nu găsești blocul în listă, nu ai găsit acolo o încadrare publicată. Lipsa adresei nu este un certificat de siguranță. Nici vechile categorii U1, U2 și U3 nu se transformă automat în clasele RsI, RsII și RsIII; pentru o clasă actuală este necesară o nouă expertiză.

Ceri actele care arată cum a fost construit și modificat blocul

Cartea tehnică a clădirii cuprinde actele despre proiectare, construire, recepție și intervențiile ulterioare. Pentru verificarea structurii, îi ceri vânzătorului să obțină prin asociația de proprietari:

• Proiectul structurii de rezistență, detaliile acesteia și calculele făcute pentru ea.
• Autorizația de construire, actele de verificare a materialelor și lucrărilor, inclusiv cele pentru fundație și structură.
• Expertizele anterioare, proiectele modificărilor și actele despre deficiențe, reparații ori alte intervenții.

Președintele asociației păstrează cartea tehnică și o completează. Legea nr. 196/2018 îi cere să răspundă în cel mult 10 zile la sesizările scrise ale proprietarilor. Termenul nu este stabilit pentru cel care încă nu a cumpărat apartamentul, așa că îi ceri vânzătorului să facă solicitarea.

Cererea poate fi scurtă: „Vă rog să îmi puneți la dispoziție raportul integral de expertiză și actele din cartea tehnică privind structura și intervențiile la imobilul de la adresa [adresa completă], scara [scara]”. Pentru o cerere către autoritate, adaugi că dorești încadrarea în clasa de risc și anul expertizei, dacă aceste informații sunt deținute de instituție.

Un răspuns despre altă scară nu lămurește apartamentul

Într-un exemplu de verificare, cumpărătorul caută scara B, dar în lista publică găsește numai scara A. Vânzătorul spune că întregul bloc este „fără risc” și arată un act vechi cu încadrarea U2. Lista pentru scara A nu stabilește clasa scării B, iar U2 nu dovedește o clasă actuală de risc.

Înainte de avans, cumpărătorul cere raportul integral și verifică exact ce parte a clădirii a fost evaluată. Cere și actele structurii, un răspuns scris despre adresa completă și opinia unui expert atestat dacă informațiile rămân neclare. Până atunci, nu tratează afirmația din anunț ca dovadă.

Expertul verifică blocul, nu doar apartamentul

Încadrarea oficială într-o clasă de risc se stabilește prin expertiză făcută de un expert tehnic atestat pentru rezistența clădirilor. Pentru structurile obișnuite din beton, beton armat, zidărie sau lemn, atestarea relevantă este, de regulă, în domeniul A1, „rezistență mecanică și stabilitate”.

O expertiză seismică nu poate fi făcută doar pentru un apartament care nu este separat de restul clădirii printr-o despărțire ce traversează întreaga structură. După primirea raportului, proprietarii sau asociația trebuie să transmită raportul și încadrarea autorității locale și instituției de cadastru în 30 de zile, pentru urmărirea clădirii și notarea clasei în cartea funciară.

Poți cere informații publice dacă nu primești lămuriri

Legea nr. 544/2001 permite oricărei persoane să ceară unei autorități informațiile publice pe care aceasta le deține. Trimiți o cerere cu adresa exactă a blocului și precizezi ce vrei să afli. Autoritatea răspunde în 10 zile sau, pentru o cerere complexă, în cel mult 30 de zile.

Dacă primești un refuz, poți depune reclamație la conducătorul instituției în 30 de zile. Dacă autoritatea nu răspunde în termenul legal, poți face plângere la tribunal în cele 30 de zile care urmează după expirarea termenului de răspuns.

Întrebări frecvente

Cât costă expertiza seismică a unui bloc?

Nu există în actele folosite pentru acest ghid un tarif obligatoriu pentru o expertiză comandată privat. Ceri oferte scrise și compari ce lucrări includ: măsurători, cercetarea clădirii, încercări, studiul terenului, calcule și raportul final. Fără lucrările cerute pentru blocul respectiv nu poate fi calculat un buget orientativ.

Pot cere o expertiză doar pentru apartamentul meu?

Nu, dacă apartamentul nu este separat structural de restul clădirii printr-o despărțire care traversează întreaga structură. În acest caz, expertiza seismică trebuie să privească ansamblul din care face parte apartamentul.

Ce se întâmplă cu un contract de închiriere existent când blocul intră în RsI?

Regula aplicabilă din 6 ianuarie 2024 prevede că un contract aflat în derulare încetează la 30 de zile de la încadrarea clădirii în RsI. Interdicția închirierii sau dării în folosință gratuită rămâne până la recepția lucrărilor de intervenție.

Taxa gratuită pentru atestarea experților înseamnă că expertiza blocului este gratuită?

Nu. Acea taxă privește procedura prin care un specialist obține atestatul, nu serviciul de expertiză comandat pentru o clădire.

Surse verificate la 4 noiembrie 2026: Administrația Municipală pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, lista imobilelor expertizate și formularele de cerere; Primăria Municipiului București, strategia privind clădirile neexpertizate; Legea nr. 212/2022; metodologia de evaluare vizuală rapidă; reglementările privind evaluarea seismică a clădirilor existente; regulamentul privind cartea tehnică a construcției; Legea nr. 196/2018; Ordinul nr. 817/2021 privind atestarea experților; Legea nr. 544/2001; Asociația Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri, clarificările despre vechile categorii de urgență; Ministerul Dezvoltării, informațiile despre atestarea experților tehnici.