Tot mai multe firme își reduc spaţiile de birouri din cauza muncii hibride, ceea ce lasă clădiri comerciale neocupate și obligă orașele să regândească modul în care folosesc aceste spaţii.
În ultimii ani, odată cu trecerea la munca hibridă, companiile au început să reevalueze modul în care folosesc spaţiile de birouri. Schimbările din piața muncii au dus la o analiză mai atentă a necesităţilor reale, iar multe organizaţii consideră acum că nu mai au nevoie de suprafeţe mari pentru toți angajaţii în același timp. Această tendinţă influențează piața imobiliară la scară globală, iar efectele se văd inclusiv în marile orașe europene.
Valul tăcut care schimbă birourile din marile orașe
Reducerea suprafeţelor de birouri este confirmată de datele JLL, o companie globală de consultanţă imobiliară. Aproape jumătate dintre clienţii din pieţele mari europene, precum Marea Britanie, Germania și Franţa, intenționează să reducă spaţiile de birouri în următorii trei până la cinci ani, ceea ce va avea un impact major asupra segmentului de spaţii comerciale.
Deciziile sunt influențate de mai mulți factori: expirarea contractelor de închiriere, presiunea pentru atingerea obiectivelor de sustenabilitate și dorinţa de a optimiza modul de lucru hibrid. Clienţii noștri analizează ce să facă cu spațiul pe care îl au, analizând datele din ultimii ani pentru a elabora planuri pe termen lung. – Stephanie Hyde
În plus, multe contracte de închiriere expiră, companiile fac progrese pentru a-și îndeplini obiectivele de sustenabilitate și se concentrează pe implementarea corectă a muncii hibride. – Stephanie Hyde
Acest fenomen aduce consecințe vizibile: pe măsură ce tot mai multe companii renunţă la suprafețe mari, pe piața imobiliară comercială apare tot mai mult spaţiu disponibil. Potrivit datelor Leesman din martie 2024, reducerea medie de spaţiu la nivel global ar putea ajunge la 40% pentru cele 766 de companii analizate. Dacă acest procent s-ar aplica în Londra centrală, ar însemna peste 5 milioane de metri pătraţi de birouri eliberate, ceea ce ar putea influenţa prețuri locuinţe și dinamica pieței rezidenţiale pe viitor.
Ce rămâne în urma clădirilor de birouri goale
Pe măsură ce companiile caută birouri moderne și bine poziționate, multe clădiri vechi rămân neocupate. Specialiștii observă că tot mai multe organizaţii caută spaţii care să ofere condiţii mai bune angajaţilor, în zone atractive ale orașului. Pe măsură ce companiile plătesc sume mari pentru calitate, atracţia spre birouri mai noi și de calitate superioară lasă în urmă un gol pentru clădirile de clasă inferioară. – Tim Oldman
Multe organizaţii mari urmăresc obiective de zero emisii nete, așa că se vor muta în clădiri mai noi, cu certificări de mediu și tehnologie de ultimă generaţie. – Tim Oldman
Transformarea acestor clădiri în locuinţe nu este mereu posibilă sau rentabilă. Investiţiile făcute în clădirile comerciale, proiectate pentru spații deschise, fac dificilă și costisitoare conversia lor în apartamente. Astfel de transformări ar duce la locuinţe foarte scumpe, cu puţină lumină naturală, ceea ce ar putea crește prețurile apartamentelor din zonele centrale.
Companiile devin tot mai atente la alegerea locației sediilor. Proximitatea față de facilități, cafenele, baruri și legături bune de transport este acum un factor mult mai important în alegerea locației – angajatorii vor să-și atragă oamenii la birou. – Duncan Swinhoe
Un chiriaș tradiţional din centrul Londrei, cum ar fi un fond de investiţii, poate prefera acum cartiere cu o atmosferă mai relaxată, care să atragă angajaţii. Accesul la cafenele, restaurante sau transport public devine esenţial. Proximitatea faţă de facilităţi și legături bune de transport contează acum mult mai mult în alegerea unei locaţii, pentru că angajatorii vor să aducă oamenii la birou, iar acest lucru poate influenţa și evoluția pieței imobiliare din România.
Un nou tip de viață urbană se conturează
Se observă o tendinţă de transformare a clădirilor comerciale în zone multifuncţionale. Astfel, zonele care erau aglomerate doar în timpul săptămânii devin “destinaţii hibride”, cu mai multe spații verzi, zone pietonale și opțiuni de petrecere a timpului liber, care atrag oameni în fiecare zi. Acest model ar putea fi adoptat și pe piaţa imobiliară din România, unde cererea pentru funcțiuni mixte este în creștere.
Există clădiri foarte mari, cu o singură destinaţie, proiectate într-o zonă monofuncțională, care acum trebuie reinventată pentru a susține o gamă mai largă de utilizări. – Duncan Swinhoe
Zonele de afaceri trebuie să se adapteze la noile realități. Clădirile mari, cu o singură funcţiune, construite în zone dedicate exclusiv birourilor, au nevoie de reinventare pentru a susține mai multe tipuri de activităţi, ceea ce ar putea duce la o creștere a vânzărilor de locuinţe în zonele centrale.
Schimbarea care nu poate fi oprită
Transformarea nu se va produce rapid. Chiar dacă multe firme renunţă la spaţii mari, procesul de planificare, dezvoltare și reconversie a acestor zone durează. De exemplu, proiectul Coal Drops Yard din Londra a început în anul 2000 și a fost deschis abia după 18 ani. Hudson Yards din New York a pornit în 2004 și a fost inaugurat în 2019.
Pe termen scurt, unele orașe se confruntă cu un ritm crescut de eliberare a spaţiilor de birouri. Diferenţele apar și din durata contractelor de închiriere: în Londra, media este de 12 ani, în Zurich de 5 ani, iar în Manhattan contractele au scăzut sub 10 ani după pandemie. Unele clădiri emblematice, precum Flatiron, au rămas goale, ceea ce pune presiune suplimentară pe piața de masă a spaţiilor comerciale.
În majoritatea marilor orașe, va exista un excedent de spaţii medii și de proastă calitate. – Tim Oldman
Dezvoltatorii ar putea fi forțați la limită să fie creativi, dar au aproximativ cinci ani să se pregătească, să se mobilizeze și să fie gata pentru viitorul care vine. – Tim Oldman
Un nou ritm în inima orașelor
Urbanismul se adaptează la noile cerințe. Cartierele cu funcțiuni mixte sunt deja comune în America de Nord, unde dezvoltatorii nu sunt limitați de reguli vechi sau de protejarea patrimoniului. Proiecte precum Hudson Yards din New York combină birouri, locuinţe și spaţii comerciale într-un mod echilibrat. În Londra, Coal Drops Yard din King’s Cross reunește spații de divertisment, magazine și birouri moderne.
‘Utilizare mixtă! însemna odată zone pline de birouri, ceva spaţiu rezidenţial și câteva magazine. Acum, am putea vedea aceste părți ale orașelor devenind buzunare de creativitate, pline de afaceri centrate pe comunitate, servicii specializate și spaţii experienţiale într-un mediu mai partajat. – Tim Oldman
Centrul orașelor se transformă. Dacă în urmă cu două decenii, centrul era dominat de districtul financiar, acum accentul se mută pe stil de viață, divertisment și facilităţi, orașele devenind locuri în care oamenii vin să trăiască, nu doar să muncească.
Pe măsură ce orașele se adaptează acestor schimbări, este de așteptat ca spațiile comerciale să fie transformate treptat în zone multifuncţionale, care să răspundă nevoilor comunității și să anime viaţa urbană pe tot parcursul săptămânii. Această tranziţie, deși lentă, va schimba viitorul centrelor urbane și modul în care privim atât spaţiul de lucru, cât și viața în oraș.
Sursa: BBC Worklife