În România s-au vândut 108.437 de imobile în perioada iulie-septembrie 2026, față de 174.706 în aceleași luni din 2025. Scăderea de 66.269 de proprietăți cuprinde case, apartamente și terenuri, potrivit bilanțului Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
Pentru cumpărătorii de apartamente, activitatea mai redusă poate deschide posibilități de negociere, consideră Horia Ion, președintele Asociației Brokerilor Imobiliari, într-un interviu pentru Ziare.com. În evaluarea sa, vânzătorii care urmăresc să încheie tranzacția într-un interval rezonabil pot accepta mai ușor ajustarea prețului cerut.
Brokerul plasează însă o posibilă revenire a pieței abia în trimestrul IV din 2027 și o condiționează de îmbunătățirea situației economice. Pentru prețuri, scenariul pe care îl consideră cel mai probabil este stabilizarea, cu diferențe între zone și tipuri de proprietăți.
Negocierea nu înlocuiește calculul ratelor pe termen lung
Horia Ion consideră cumpărarea în prezent mai avantajoasă decât amânarea până în 2027 numai pentru cei care găsesc locuința potrivită, la un preț justificat, și dispun de resursele necesare. Recomandarea sa nu se bazează pe o ieftinire sigură: el ia în calcul inclusiv continuarea scumpirilor anul viitor.
În cazul unui credit ipotecar, cu rambursarea întinsă până la 30 de ani, recomandă evaluarea veniturilor stabile și păstrarea unei rezerve de bani. Bugetul ar trebui să permită plata unor rate mai mari, dar și traversarea unor perioade financiare dificile, pentru a evita pierderea locuinței.
Achiziția pentru locuire și investiția au, în opinia sa, criterii diferite. Pentru o proprietate în care cumpărătorul va trăi mulți ani contează nevoile personale și stabilitatea financiară. La investiție trebuie analizate venitul din chirie raportat la banii investiți, costul creditului, posibilitatea creșterii valorii proprietății și riscurile pieței.
În privința finanțării, brokerul afirmă că IRCC, indicele folosit la calcularea dobânzii unor credite ipotecare, a urcat în octombrie cu 0,01%. Tot el indică un nivel de 5,61% de la începutul anului 2027 și estimează depășirea pragului de 5,7% din primăvara acelui an. Sunt afirmațiile și previziunile sale, pe care le asociază cu o presiune suplimentară asupra veniturilor cumpărătorilor.
Blocajul cadastrului a oprit tranzacții, dar costul vieții frânează cererea
Atacul cibernetic din iulie 2026 a afectat infrastructura informatică a ANCPI și a lăsat sistemele agenției indisponibile aproximativ o lună. În acea lună, tranzacțiile rezidențiale au atins minimul ultimului deceniu, atât în întreaga țară, cât și în fiecare piață rezidențială regională.
Horia Ion spune că această problemă operațională a fost depășită, după ce împiedicase încheierea multor vânzări. El estimează o contracție de aproximativ 20% a tranzacțiilor în trimestrul III din 2026, o evaluare distinctă de bilanțul ANCPI prezentat mai sus.
Explicația sa depășește întreruperea serviciilor de cadastru: combustibilul mai scump, inflația ridicată și cheltuielile zilnice în creștere reduc disponibilitatea pentru achiziții. Incertitudinea economică și politică, internă și internațională, îi face mai prudenți mai ales pe cei ale căror venituri abia acoperă cheltuielile.
Brokerul amintește că o revenire din trimestrul IV al acestui an era anticipată în previziunile Băncii Naționale a României (BNR), dar consideră că evoluția actuală nu susține acel calendar. În aprecierea sa, conflictele internaționale și lipsa de predictibilitate politică și guvernamentală pot amâna redresarea cu aproximativ un an.
Reducerea TVA pentru tineri depinde de adoptarea unei inițiative
Pe piața locuințelor, cotele anterioare de taxă pe valoarea adăugată (TVA), de 9% și 19%, au fost înlocuite cu 21%. Horia Ion apreciază că revenirea la o cotă generală mai mică pentru locuințe are șanse reduse în actualele condiții bugetare.
El invocă veniturile fiscale insuficiente pentru finanțarea cheltuielilor statului, costul aparatului administrativ și creșterea datoriei publice. În această evaluare, renunțarea la o parte din încasările din TVA ar fi dificilă.
O variantă diferită ar fi sprijinul pentru anumite categorii de cumpărători. Potrivit brokerului, există inițiative legislative destinate persoanelor sub 35 de ani, între variante fiind discutată o cotă de 11%. Aplicarea ar depinde de adoptare și de intrarea în vigoare, nu reprezintă o facilitate deja disponibilă.
Horia Ion consideră că o asemenea reducere ar putea face locuințele noi mai accesibile, îndeosebi pentru tinerii aflați la prima achiziție, și ar susține cererea. El leagă activitatea imobiliară de construcții, producția materialelor, transporturi, servicii financiare și industria mobilei. Ca precedent de sprijin pentru creditare și piață, amintește programul Prima Casă după criza din 2008-2009.
Bucureștiul conduce vânzările, iar Timișoara se află prima între reședințele de județ
Distribuția tranzacțiilor din trimestrul III arată diferențe între teritorii. Potrivit datelor ANCPI, clasamentele vânzărilor sunt următoarele:
- La nivel de județe și București, cele mai multe vânzări sunt în capitală, 20.298, apoi în județele Timiș, 7.517, și Ilfov, 7.231.
- Cele mai mici volume sunt în județele Teleorman, 56, Vrancea, 557, și Covasna, 606.
- Între reședințele de județ, primele sunt Timișoara, județul Timiș, cu 3.456 de tranzacții, Constanța, județul Constanța, cu 2.387, și Iași, județul Iași, cu 1.999.
- La celălalt capăt sunt Alexandria, județul Teleorman, cu 23, Slatina, județul Olt, cu 106, și Călărași, județul Călărași, cu 115.
În aceeași perioadă, numărul ipotecilor înregistrate în țară a ajuns la 69.206, cu 26.582 sub cel din trimestrul corespunzător al anului 2025.
Pentru ipoteci, locuințe viitoare și terenuri agricole, distribuția este următoarea:
- Cele mai multe ipoteci sunt în București, 11.604, și în județele Timiș, 6.038, și Ilfov, 5.829.
- Cele mai puține asemenea operațiuni sunt în județele Harghita, 160, Gorj, 224, și Caraș-Severin, 268.
- La înscrierea și recepția bunurilor viitoare, cele mai multe cereri provin din județul Ilfov, 284, București, 269, și județul Iași, 174.
- Vânzările de terenuri agricole sunt conduse de județele Timiș, cu 1.267, Buzău, cu 932, și Dolj, cu 887.
Pentru bunurile viitoare, adică proprietățile care urmează să fie construite, s-au înregistrat în total 1.418 operațiuni de înscriere și recepție. Aceste operațiuni rezultă din aplicarea Legii nr. 207/2025, care urmărește transparența și siguranța juridică a promisiunilor de vânzare-cumpărare pentru aceste locuințe.
Mai puține vânzări nu aduc automat apartamente mai ieftine
În scenariul lui Horia Ion, cererea redusă la prețurile actuale favorizează stabilizarea. Totuși, unele segmente ar putea înregistra mici ieftiniri, altele prețuri neschimbate, iar zonele căutate din marile orașe ar putea continua să se scumpească acolo unde cererea depășește oferta.
El anticipează menținerea incertitudinii în 2027 și diferențe mai vizibile între proprietățile cu prețuri justificate și cele supraevaluate. O temperare a inflației, încetinirea scumpirilor și costuri mai accesibile pentru combustibil și energie ar putea reface încrederea cumpărătorilor și ar permite mai multe tranzacții decât în 2026.
Scenariul opus, cu cheltuieli de trai în creștere și instabilitate economică și geopolitică, ar putea aduce un an mai dificil. Horia Ion consideră că evoluția veniturilor este decisivă: dacă acestea cresc peste inflație, capacitatea de cumpărare se îmbunătățește; dacă bunurile și serviciile se scumpesc mai repede decât veniturile, numărul tranzacțiilor ar putea scădea din nou.
