# Închiderea balconului fără acte poate majora impozitul cu 100%. Ce trebuie verificat înainte de lucrări

> Notificarea balconului presupune proiect tehnic. Aprobarea tacită intervine după 15 zile lucrătoare, iar șantierul poate începe după încă 15 zile.

Publicat: 12 octombrie 2026, 13:25 · Actualizat: 12 octombrie 2026, 13:25 · Autor: Dumitrașcu Diana · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/inchiderea-balconului-fara-acte-poate-majora-impozitul-cu-100/ · Publicație: Știrile Imobiliare

![Bloc de locuințe cu balcoane deschise](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/10/inchiderea-balconului-sim-73d89c38-768.webp)

**Proprietarii care au închis balconul fără acte sau l-au integrat în sufragerie riscă majorarea cu 100% a impozitului pe întregul apartament, nu doar pentru suprafața modificată. Regula privește situațiile de construire neautorizată, neregularizate la intrarea în vigoare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, iar aplicarea depinde de constatarea făcută de autoritatea locală.**

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026, a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat Legea nr. 50/1991, potrivit [DeFapt.ro](https://defapt.ro/eveniment/balcon-inchis-fara-acte-dublarea-impozitului). Pentru proprietarii de apartamente, procedura diferă în funcție de intervenție: închiderea exterioară a balconului poate fi realizată prin notificare, în condițiile Codului, în timp ce demolările pentru integrarea lui în cameră trebuie analizate separat.

Majorarea fiscală prevăzută la art. 301 alin. (11) se aplică până la obținerea autorizației de regularizare sau până la desființarea lucrărilor neautorizate. Regularizarea înseamnă verificarea intervenției existente și obținerea documentelor necesare pentru aducerea ei în legalitate.

## Închiderea exterioară trebuie să respecte proiectul întregului bloc

Potrivit art. 294, închiderea după o soluție unitară a logiilor și balcoanelor din locuințele colective poate urma calea mai simplă a notificării. Regula privește construcțiile deja existente, dar numai dacă sunt în afara zonelor construite protejate și a celor de protecție a monumentelor istorice. Pentru clădirile și zonele protejate, regulile aplicabile se verifică separat.

Modificarea fațadei se face după o soluție comună pentru întregul condominiu (clădirea cu proprietăți individuale și părți comune), pe baza documentației tehnice elaborate de arhitecți cu drept de semnătură. Potrivit analizei publicate de [DeFapt.ro](https://defapt.ro/), proiectul trebuie să stabilească soluția de închidere, aspectul exterior, materialele și eventualele restricții locale.

Balcoanele deja închise de vecini nu dovedesc că intervențiile respective sunt legale și nu înlocuiesc documentația propriei lucrări. Procedura simplificată nu permite fiecărui proprietar să aleagă o amenajare fără legătură cu aspectul clădirii.

Dacă lucrarea intră în categoria modificărilor constructive de la art. 39 din Legea nr. 196/2018, proprietarul are nevoie de acordul a două treimi dintre membrii proprietari ai asociației, dar și de acceptul fiecărui proprietar afectat direct. Aceste acorduri se adaugă procedurii de notificare sau de autorizare care se aplică lucrării. Doar semnătura administratorului nu este suficientă.

## Demolarea dintre balcon și sufragerie se analizează distinct

[Închiderea balconului](https://stirileimobiliare.ro/inchiderea-balconului-fara-acte-poate-dubla-impozitul-locuintei-ce-pasi/) privește limita sa exterioară. Integrarea în sufragerie poate presupune eliminarea tâmplăriei dintre spații, demolarea parapetului de sub fereastră, lărgirea golului ori modificarea instalațiilor. Aceste intervenții trebuie declarate și evaluate distinct, chiar dacă sunt incluse în aceeași ofertă de renovare.

Înainte de intervenție, un arhitect și, după caz, un expert tehnic trebuie să stabilească rolul elementelor care urmează să fie eliminate. Aprecierea echipei de renovare că zidăria nu are rol de rezistență nu înlocuiește evaluarea tehnică.

Documentația pentru autorizarea intervențiilor asupra clădirilor existente poate include releveul (planul cu încăperile și dimensiunile apartamentului), precum și expertiza sau nota tehnică întocmită de un expert atestat. Excepțiile pentru anumite compartimentări ușoare, demontabile, nu se extind automat la demolarea zidăriei dintre cameră și balcon.

Astfel, montarea tâmplăriei prevăzute într-un proiect unitar poate intra în procedura de notificare. Eliminarea suplimentară a zidăriei de sub fereastră trebuie încadrată separat. Procedura depinde de lucrările efective, nu de denumirea de renovare folosită de constructor.

## Notificarea se depune înaintea lucrărilor și presupune un proiect

Pentru o amenajare încă neîncepută, verificările și formalitățile se parcurg în următoarea ordine:

- Proprietarul prezintă arhitectului actele apartamentului și toate intervențiile dorite, inclusiv demolările și modificările instalațiilor.
- Împreună cu serviciul de urbanism se stabilesc procedura aplicabilă și documentele necesare.
- Se obțin acordurile cerute în condominiu și se pregătește proiectul corespunzător lucrării.
- Se parcurge notificarea sau se obține autorizația, după încadrarea intervenției, înainte de începerea șantierului.
- La final se realizează recepția și actualizările documentare necesare. Codul prevede recepție și pentru lucrările executate pe baza notificării.

Conform art. 295, notificarea presupune depunerea formularului și a unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de specialiștii competenți. Proprietarul trebuie să achite și taxele prevăzute de lege. O înștiințare trimisă după montarea geamurilor nu îndeplinește obligația de notificare prealabilă.

Primăria poate cere clarificări, documente ori avize suplimentare. Poate, de asemenea, să comunice că intervenția necesită autorizație sau să respingă notificarea dacă proiectul nu respectă condițiile legale.

Dacă autoritatea nu răspunde în 15 zile lucrătoare de când a primit notificarea, art. 296 prevede aprobarea tacită. Nici atunci șantierul nu începe imediat: mai trebuie să treacă 15 zile calendaristice. Când primăria solicită completări sau alte formalități, toate condițiile aplicabile trebuie îndeplinite.

## Amenzile diferă după obligația încălcată

Art. 357 stabilește mai multe categorii de amenzi, în funcție de încadrarea concretă a faptei:

- O lucrare făcută fără notificarea prealabilă obligatorie ori altfel decât arată proiectul notificat poate fi amendată cu 5.000 până la 50.000 de lei, conform alin. (1) lit. a), coroborat cu alin. (4) lit. a).
- Dacă era necesară autorizația, dar lucrarea a fost executată fără ea sau cu încălcarea ei, amenda este între 50.000 și 1.000.000 de lei, potrivit alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b). Gravitatea faptei și impactul asupra vecinătăților contează la încadrare. Limita de sus este cea a categoriei generale de lucrări neautorizate, nu amenda care se aplică automat pentru orice balcon modificat.
- Separat, alin. (1) lit. d) sancționează cu 50.000 până la 100.000 de lei lipsa notificării prealabile a începerii anumitor lucrări pentru care nu se cere autorizație.

La lucrările făcute în trecut contează când au fost executate și ce lege li se aplică. Trebuie verificate și prescripția, adică intervalul în care fapta mai poate fi sancționată, precum și regulile legii contravenționale mai favorabile. Dacă o închidere veche este descoperită în 2026, aceasta nu înseamnă că noile cuantumuri ale amenzilor i se aplică automat.

Pe lângă amendă, autoritățile pot opri lucrările și pot impune respectarea proiectului, regularizarea sau desființarea intervențiilor nelegale. Neconformarea poate duce în instanță, iar cheltuielile de desființare pot reveni persoanei vinovate.

Continuarea lucrărilor după ce organele competente au dispus oprirea lor poate atrage răspunderea penală. Proprietarul poate suporta atât amenajarea, cât și amenda, expertizele și refacerea situației legale. Nici plata amenzii, nici achitarea impozitului majorat nu legalizează intervenția și nu înlătură celelalte sancțiuni.

## Regularizarea este posibilă numai dacă lucrarea îndeplinește condițiile legale

Art. 301 include închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public între lucrările pentru care poate fi emisă autorizație de regularizare. Intervenția existentă trebuie să respecte reglementările urbanistice și cerințele privind calitatea construcțiilor.

Primăria poate cere expertize și intervenții prin care lucrarea să fie adusă la cerințele legale. Dacă aceste cerințe nu pot fi respectate, lucrarea poate ajunge să fie desființată. Iar faptul că închiderea exterioară poate fi regularizată nu înseamnă că vor fi acceptate și demolările făcute pentru unirea balconului cu sufrageria.

Pentru alte categorii de construcții, Codul prevede o perioadă excepțională de un an de la intrarea sa în vigoare, cu condiții și costuri speciale. În cazul intervențiilor mai ample, trebuie verificată încadrarea întregului ansamblu de lucrări, fără extinderea automată a regulii pentru simpla închidere a balconului.

## Documentele necorelate cu apartamentul pot întârzia vânzarea

La o tranzacție trebuie separate două situații: lucrarea executată legal, dar cu documentația cadastrală neactualizată, și intervenția realizată fără procedura legală. În al doilea caz, refacerea schiței apartamentului nu înlocuiește regularizarea.

Cumpărătorul, notarul și banca au nevoie de documente care să clarifice situația juridică și tehnică. Neconcordanțele pot genera solicitări de acte suplimentare, amânarea tranzacției sau dificultăți în acceptarea locuinței drept garanție pentru credit.

Ghidul BCR privind refinanțarea ipotecară indică verificări suplimentare în cazul închiderii balconului și al modificării compartimentării fără actualizarea documentației. Cerințele concrete depind de intervențiile realizate, documentele existente și condițiile tranzacției.

Dacă balconul apare separat în releveu, dar în apartament este integrat în sufragerie, diferența trebuie clarificată înainte ca vânzătorul să promită un termen scurt pentru semnarea contractului. Cumpărătorul poate solicita rezolvarea actelor sau poate renunța la achiziție.

Pentru un apartament deja modificat, verificarea se face înainte de scoaterea lui la vânzare: actul de proprietate, releveul și documentele lucrărilor se compară cu situația din teren, cu ajutorul unui specialist în cadastru și al unui arhitect. Notarul trebuie consultat din timp.

**Citește și:**

- [Rambursarea anticipată a creditului imobiliar fără comision. Ce se poate alege pentru rată și perioada de plată](https://stirileimobiliare.ro/rambursarea-anticipata-a-creditului-imobiliar-fara-comision-ce-se-poate/)