Înjumătățirea antecontractelor pentru locuințe noi după trecerea la taxa pe valoarea adăugată (TVA) de 21% pune sub presiune ritmul construcțiilor din București. HILS Development, care țintește aproximativ 1.000 de apartamente finalizate anual, condiționează menținerea acestui ritm pe termen mai lung de revenirea cererii.
„Cu producția mergem înainte în același ritm, doar că o parte o punem pe stoc. Sperăm ca într-un an-doi piața să își revină. Dacă nu își revine, automat trebuie să luăm piciorul de pe accelerație”, a declarat Ionuț Negoiță, fondatorul HILS Development, într-un interviu acordat ZF.ro.
Compania a livrat peste 12.000 de locuințe în două decenii. Acum, diferența dintre apartamentele terminate și cele vândute se vede în stoc, iar pentru încasări contează dacă tranzacția privește o locuință gata sau una aflată încă în construcție.
Locuințele finalizate aduc încasarea integrală la vânzare
La un apartament terminat, dezvoltatorul încasează întregul preț prin contractul de vânzare. Pentru un proiect în construcție, antecontractul, adică promisiunea de vânzare, aduce inițial doar avansul.
„Mi-am dorit dintotdeauna să lucrăm și pe stoc. Am reușit o vreme, dar l-am epuizat în perioada în care s-a schimbat TVA-ul, când a fost un record de promisiuni de vânzare. Acum avem din nou stoc, vreo 300-400 de apartamente gata. Vânzarea unui apartament finalizat înseamnă un venit consistent, prin comparație cu un avans de 15%”, a explicat Negoiță.
Refacerea stocului vine după accelerarea predărilor din ultimele luni ale regimului cu TVA redusă. Dezvoltatorii au grăbit finalizarea locuințelor pentru a se încadra în termen, iar HILS a plătit prime și bonusuri angajaților pentru acest efort, potrivit fondatorului companiei.
Blocajul cărții funciare din vară a complicat încheierea tranzacțiilor. Termenul a fost prelungit până la sfârșitul lui septembrie, iar compania a semnat ultimele contracte cu TVA de 9% chiar în ultima zi.
Negoiță pune scăderea cererii pe seama scumpirilor
Creșterea cotei de TVA de la 9% la 21% s-a suprapus peste scumpirea construcțiilor. Dobânzile și inflația au redus puterea de cumpărare, într-o piață rezidențială bucureșteană care a intrat în toamnă cu volume la jumătate față de anul trecut.
Fondatorul HILS își descrie astfel calculul privind presiunile asupra prețului și efectul asupra promisiunilor de vânzare:
Negoiță pune la socoteală 12 puncte procentuale în plus din TVA și scumpiri de 10-15% la manoperă și materiale. El estimează că acestea din urmă adaugă 10% la prețul de cost, ceea ce duce creșterea cumulată la circa 22%. Pe fondul taxelor mai mari și al inflației, antecontractele s-au înjumătățit, spune dezvoltatorul.
Negoiță consideră că și cerințele privind suprafața locuințelor contribuie la prețul plătit de cumpărător. El invocă minimumul de 52 mp pentru un apartament cu două camere prevăzut de Legea locuinței, față de cei 42-43 mp pe care îi consideră suficienți pentru a respecta celelalte cerințe.
În aprecierea sa, această diferență de suprafață adaugă 25.000-30.000 de euro la costul unui apartament. Tot el susține că finanțarea scumpă, legislația nouă și reglementările de mediu și sustenabilitate măresc costurile și reduc numărul celor care își permit să cumpere.
Nordul atrage investitori, estul atrage cumpărători care vor să locuiască
Extinderea geografică a limitat scăderea vânzărilor HILS. După începuturile din nordul Bucureștiului, în urmă cu două decenii, compania a construit în sud și apoi în est. În ultimii ani, activitatea s-a concentrat mai ales în zona Pallady, cu proiectele:
- HILS Republica;
- HILS Sunrise;
- HILS Titanium.
La finalul anului trecut, dezvoltatorul a lansat HILS Nord, lângă Lacul Șaulei, cu acces la autostrada A3. Proiectul cuprinde 2.705 apartamente pe 10 hectare, iar investiția este estimată la aproximativ 200 de milioane de euro.
„Am adăugat în portofoliu HILS Nord și astfel suntem la 77,5% față de anul trecut. Cred că închidem anul cu 700-800 de unități, dar cu un proiect nou în care pompăm bani serioși. Altfel, eram la jumătate”, a precizat fondatorul companiei.
Structura cumpărătorilor diferă între zone. În proiectele din estul Capitalei, 80% dintre clienți cumpără pentru a locui. În nord, 80% sunt investitori, iar 20% sunt cumpărători care vor să locuiască în apartamente, potrivit lui Negoiță.
Pentru același produs, diferența de preț dintre cele două zone este de 10%. Dezvoltatorul spune că menține deliberat această diferență și ajustează prețurile în funcție de obiectivul de vânzări, pentru a păstra un ritm constant al tranzacțiilor.
În comparația făcută de Negoiță cu alți dezvoltatori, unele companii nu au mai vândut nimic în ultima perioadă, iar altele au ajuns la 10-20% din volumele anilor buni. El atribuie avantajul HILS amplasamentelor, notorietății companiei și proiectelor mari, cu facilități, față de dezvoltările cu unul sau două blocuri.
Extinderea spre vest depinde de autorizația pentru Preciziei
Următorul proiect pentru care HILS așteaptă autorizația se află în vestul Bucureștiului. La începutul anului, compania prezenta terenul de pe bulevardul Preciziei, pe fosta platformă ROCA din Sectorul 6, aproape de stația de metrou Preciziei, de pe magistrala M3.
O nouă zonă în portofoliu ar permite accesul la alți cumpărători, fără concurență directă cu ofertele din proiectele existente. Negoiță susține însă că blocarea documentațiilor de urbanism în București produce pierderi pentru părțile implicate.
În opinia sa, blocarea dezvoltatorilor și a planurilor urbanistice zonale îndepărtează investiții de miliarde anual din Capitală. El afirmă că investitorii aleg Sofia și Varșovia și leagă plecarea acestora de scăderea produsului intern brut al României.
Dacă primește autorizația, proiectul din Preciziei ar adăuga vestul Capitalei în portofoliul de dezvoltare al HILS.
