Istoricul unui apartament se verifică din cartea funciară și actele vechi înainte de avans

Ca să verifici istoricul unui apartament înainte de avans, identifici locuința exactă, citești cartea funciară și urmărești actele prin care a trecut de la un proprietar la altul. Dacă lipsește un act, datele nu se potrivesc sau apare o datorie ori un proces înscris, nu plătești până când notarul nu lămurește problema.

Cartea funciară este registrul oficial al imobilului. Extrasul pentru informare arată înscrierile active la data întocmirii, nu tot ce s-a întâmplat cu apartamentul de-a lungul timpului. Pentru proprietari anteriori și înscrieri vechi, ai nevoie și de actele păstrate de vânzător sau în arhiva oficiului de cadastru.

Urmezi actele apartamentului înainte de avans

1. Cere vânzătorului actul întreg prin care a dobândit apartamentul, numărul cărții funciare și numărul cadastral, adică numărul folosit la identificarea imobilului. Legea cadastrului nr. 7/1996 cere identificarea imobilului prin numărul cărții funciare și numărul cadastral sau topografic. Citește numerele împreună cu județul și localitatea: cartea blocului nu ține locul identificării apartamentului.

2. Cere un extras de carte funciară pentru informare. Îl poate solicita orice persoană, fără să fie proprietar. În prima parte compară cu actul vânzătorului adresa, blocul, scara, etajul, suprafața și numărul cadastral; dacă ai numai adresa, poți cere oficiului de cadastru certificatul de înscriere după județ, localitate, stradă și număr.

3. În partea a doua, caută numele tuturor proprietarilor, cât deține fiecare, actul prin care a primit apartamentul, interdicțiile și procesele înscrise. În partea a treia, urmărește ipotecile, adică garanțiile pentru datorii, dreptul altcuiva de a folosi locuința, închirierile, sechestrele și urmărirea silită. Verifică și promisiunile de vânzare făcute altcuiva, intențiile de vânzare sau de ipotecare și interdicțiile de a înstrăina apartamentul.

4. Compară actul vânzătorului cu partea a doua, nu doar numele lui. Trebuie să poți lega între ele toți coproprietarii și părțile deținute, felul actului, numărul și data lui, numărul cadastral, numărul cărții funciare, adresa, suprafața și anexele. Actul poate fi un contract de vânzare, un certificat de moștenitor, o donație, un partaj sau o hotărâre judecătorească.

5. Cere vânzătorului actele prin care apartamentul a trecut între proprietarii anteriori, în ordinea schimbărilor. Dacă lipsește unul, cere-i să îl aducă sau solicită o copie certificată a documentului păstrat în arhiva oficiului de cadastru; poți cere și o copie a cărții funciare pentru înscrierile vechi. Pentru a consulta mapa cu actele folosite la înscrieri trebuie să justifici un interes, așa că poți discuta cu vânzătorul și cu notarul despre obținerea lor.

6. Trimite notarului extrasul, actele și fiecare diferență găsită înainte de avans. Notarul cere documentele necesare vânzării și verifică drepturile părților. Dacă o înscriere este greșită, îndreptarea ei se face cu declarația dată la notar de titularul înscrierii sau, când există un litigiu, pe baza unei hotărâri judecătorești definitive.

Un lanț de proprietari arată unde lipsește un act

Într-un exemplu fictiv, Ana a cumpărat apartamentul, apoi i l-a vândut lui Bogdan, iar Bogdan i l-a donat lui Carmen. Carmen este vânzătoarea de acum. Partea a doua a extrasului o arată pe Carmen ca proprietară, cu donația ca act de dobândire, iar copia cărții funciare arată trecerea anterioară de la Ana la Bogdan.

Carmen prezintă donația primită de la Bogdan și contractul prin care Ana cumpărase locuința, dar nu și contractul prin care Bogdan a cumpărat-o de la Ana. Aceasta este veriga lipsă: contractul Anei nu explică singur cum a ajuns Bogdan proprietar. Carmen poate aduce contractul lipsă, iar pentru actul aflat în arhivă se poate cere o copie certificată de la oficiul de cadastru. Notarul confruntă apoi fiecare act cu înscrierea făcută pe baza lui.

În același exemplu, partea a treia arată o ipotecă încă înscrisă, deși Carmen spune că datoria a fost plătită. Plata spusă de vânzătoare nu șterge înscrierea din extras: notarul trebuie să lămurească actele necesare pentru radierea ei și situația în care poate fi semnată vânzarea. Până atunci, cumpărătorul nu dă avansul.

Oprești plata când actele nu se potrivesc

Nu plătești avansul dacă numărul cadastral, numărul cărții funciare, adresa ori suprafața diferă între acte și extras. La fel procedezi dacă vânzătorul nu este proprietarul înscris, lipsește un coproprietar, partea deținută de el este alta sau actul prin care spune că a dobândit locuința nu corespunde înscrierii. O cerere recentă de înscriere, o ipotecă, un sechestru, o interdicție, o promisiune de vânzare ori un proces privind proprietatea trebuie lămurite cu notarul.

Dacă totuși se semnează un antecontract, adică o promisiune scrisă de vânzare, acesta trebuie să spună ce se întâmplă cu avansul dacă problema nu este rezolvată. Nu există în actele folosite pentru acest ghid o regulă unică de restituire a avansului pentru toate aceste situații. Un extras fără procese înscrise nu dovedește nici că nu există un proces care nu a fost notat.

Cât plătești și cât aștepți pentru acte

Tarifele ANCPI se calculează pe imobil, carte funciară, dosar sau certificat, după documentul cerut. Tabelul cuprinde tarifele din ordinul actualizat în martie 2026 și termenele normale aplicate din 23 august 2025. Zilele din tabel sunt lucrătoare.

La un buget de 100 de lei pentru verificarea unui apartament, de exemplu, un extras online costă 20 de lei, iar copia unui dosar din arhivă costă 25 de lei. Totalul este 20 + 25 = 45 de lei și rămân 55 de lei. Dacă sunt necesare copii din două dosare, totalul devine 20 + 25 + 25 = 70 de lei și rămân 30 de lei.

Proprietarul poate obține gratuit extrasul pentru informare al propriului imobil, în condițiile stabilite de Ordinul ANCPI nr. 441/2025, aplicabil din 7 aprilie 2025; furnizarea online este gratuită din 2 iunie 2025. Cumpărătorul care cere extrasul înainte să devină proprietar plătește tariful din tabel.

Întrebări frecvente

De ce apare numele unui notar într-un extras pentru informare?

Notarul a cerut un extras special pentru semnarea unui act. Cererea, data ei și numele notarului apar în extrasul pentru informare, iar numărul cadastral este blocat pentru alte înscrieri timp de 10 zile lucrătoare, cu excepția înscrierii actului pentru care a fost cerut extrasul. Numai notarul poate solicita acest extras special.

Cartea funciară ține locul certificatului fiscal?

Nu. Pentru vânzarea unei locuințe, proprietarul prezintă separat certificatul care arată achitarea obligațiilor locale, cu excepțiile prevăzute de lege. Primăria îl emite în cel mult două zile lucrătoare, iar certificatul este valabil 30 de zile.

Unde mai pot verifica dacă vânzătorul are un proces?

Poți căuta pe Portalul instanțelor după numele vânzătorului și obiectul dosarului. Lipsa unui rezultat nu exclude toate procesele: portalul nu cuprinde dosarele trecute în arhiva pasivă și unele dosare confidențiale.

Registrul proprietarilor înlocuiește actele apartamentului?

Nu. Referatul ANCPI din acest registru poate arăta dacă o persoană figurează sau a figurat ca proprietar, inclusiv prin înscrieri șterse între timp. Apartamentul trebuie totuși identificat și verificat prin cartea lui funciară și prin actele succesive.

Ce fac dacă oficiul de cadastru respinge o cerere?

Persoana interesată sau notarul poate cere reexaminarea în 15 zile de la comunicarea deciziei. Împotriva deciziei date la reexaminare se poate depune plângere în alte 15 zile de la comunicare.

Surse verificate la 1 noiembrie 2026: Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996; Codul civil, regulile despre cartea funciară; regulamentul ANCPI aprobat prin Ordinul nr. 600/2023; ordinele ANCPI nr. 16/2019, nr. 441/2025 și nr. 1.622/2025; protocolul ANCPI cu notarii, aprobat prin Ordinul nr. 99/2025; Legea notarilor publici nr. 36/1995; Codul de procedură fiscală; procedura ANCPI privind Registrul proprietarilor; Portalul instanțelor de judecată.