O nouă inițiativă legislativă schimbă modul în care se plătesc despăgubirile atunci când un teren vândut succesiv are titlul de proprietate anulat ulterior. Vânzătorul va plăti despăgubiri persoanei considerate păgubite, nu fostului proprietar.
Atunci când un teren este vândut de mai multe ori, iar ulterior se constată că titlul de proprietate pe baza căruia s-au făcut tranzacțiile este nul, apar numeroase probleme juridice și financiare. Pentru a lămuri aceste situații, un proiect de lege depus la Senat propune schimbări importante în modul de soluționare a acestor cazuri, cu efecte directe asupra pieței imobiliare și administrației locale. Acest demers legislativ are potențialul de a influența semnificativ piața imobiliară din România, unde cazurile de anulare a titlurilor de proprietate au generat în ultimii ani litigii și incertitudini în ceea ce privește dreptul de proprietate.
Ce se întâmplă cu banii când actele nu sunt în regulă
Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede în prezent că, dacă titlul de proprietate folosit la vânzare este declarat nul după tranzacție, vânzătorul trebuie să restituie banii fostului proprietar, adică persoanei care a pierdut terenul inițial. Totuși, inițiatorii proiectului, un grup de deputați PNL și doi deputați neafiliați, vin cu o propunere esențială.
Potrivit noii variante, vânzătorul care a folosit un titlu nul va fi obligat să plătească suma actualizată nu fostului proprietar, ci persoanei considerate păgubite în contextul juridic de la momentul respectiv. Astfel, despăgubirea va ajunge la cel care suportă efectiv pierderea când se constată nulitatea titlului. Această modificare ar putea contribui la reducerea incertitudinilor juridice și la creșterea transparenței în sectorul imobiliar, unde numeroase bunuri imobile au trecut prin lanțuri succesive de tranzacționare.
Această modificare aduce o abordare mai practică, adaptată la realitatea tranzacțiilor succesive și a schimbărilor de proprietar, unde prejudiciul nu mai este întotdeauna suferit de fostul proprietar, ci de cel care, la momentul respectiv, are un drept sau un interes asupra terenului. În multe cazuri, valoarea de piață a terenurilor a crescut semnificativ, ceea ce face ca despăgubirile să fie relevante pentru actualii deținători sau pentru instituții publice.
Cine poate primi despăgubirea și de ce
Proiectul clarifică și cine poate fi considerat persoană păgubită. Inițiatorii precizează că această calitate poate reveni primarului, prefectului, Autorității Naționale pentru Restituirea Proprietăților (ANRP) sau oricărei persoane care poate dovedi un interes legitim. În plus, această clarificare poate ajuta la protecția consumatorilor, care, în calitate de cumpărători de bună-credință, pot fi afectați de anularea titlurilor de proprietate.
Rolul primarului este evidențiat mai ales pentru terenurile care au aparținut fostelor cooperative sau au fost preluate de stat, care nu au fost revendicate de foștii proprietari sau moștenitori și pentru care nu s-au depus cereri de restituire. Aceste terenuri rămân la dispoziția comisiei locale de fond funciar și pot fi reconstituite în favoarea persoanei îndreptățite sau, dacă nu există o astfel de persoană, pot intra în patrimoniul privat al primăriei.
În acest context, primarul, ca președinte al comisiei locale de fond funciar și reprezentant legal al primăriei, poate fi considerat persoană păgubită atunci când terenul ar fi trebuit să revină comunității, dar vânzarea pe baza unui titlu nul a produs o pierdere pentru aceasta. Pentru administrațiile locale, această schimbare poate avea impact asupra modului în care se realizează reforma administrației și gestionarea eficientă a patrimoniului public.
Prin această abordare, proiectul recunoaște rolul autorităților locale și al altor instituții publice în apărarea interesului comunității și în gestionarea eficientă a patrimoniului public, mai ales în situațiile complicate care țin de istoricul terenurilor.
Ce se ascunde în spatele schimbării regulilor
Inițiatorii consideră că actuala reglementare nu reflectă mereu cine suportă cu adevărat pierderea. Dacă vânzătorul trebuie să plătească despăgubirea fostului proprietar, se poate ignora faptul că, după mai multe tranzacții, prejudiciul efectiv poate fi suferit de o altă persoană sau instituție, care are un drept actual asupra terenului.
Noua propunere urmărește să asigure o reparație corectă, astfel încât despăgubirea să ajungă la cel care pierde efectiv atunci când titlul este anulat. Această abordare poate duce la o protecție mai bună a interesului public și la clarificarea responsabilităților în astfel de situații. Totodată, inițiativa legislativă poate contribui la creșterea încrederii pe piața imobiliară și la reducerea conflictelor legate de proprietate din România.
Prin includerea explicită a primarului și a altor instituții publice printre potențialii reclamanți, proiectul oferă un cadru juridic mai clar pentru rezolvarea litigiilor privind terenurile cu titluri de proprietate nule, mai ales în cazul unor lanțuri complicate de tranzacții.
Ce urmează și cine va resimți efectele
Proiectul de lege care propune modificarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 a fost depus la Senat și urmează să fie analizat în comisiile de specialitate. Dezbaterile și votul din Senat vor fi urmate de o procedură similară în Camera Deputaților, iar forma finală a legii va fi stabilită după parcurgerea tuturor etapelor legislative. Procesul legislativ va implica și consultarea societății civile, pentru a asigura transparență și echilibru între drepturile individuale și interesul public.
Adoptarea acestor modificări ar putea avea efecte importante asupra pieței imobiliare și asupra proceselor de restituire a proprietăților, mai ales prin clarificarea responsabilității pentru despăgubiri și prin reducerea incertitudinilor juridice legate de titlurile anulate. Totodată, protecția consumatorilor și a societății civile va fi consolidată printr-un cadru legal mai previzibil.
O astfel de schimbare poate duce la mai multă transparență și încredere în tranzacțiile cu terenuri, dar și la o protecție mai bună a intereselor comunităților locale, care, de multe ori, sunt afectate de litigii lungi privind proprietatea terenurilor. Reforma administrației locale și clarificarea drepturilor de proprietate pot contribui la un mediu investițional mai sigur și la dezvoltarea durabilă a comunităților.
Rămâne de văzut care va fi forma finală a legii și cum va fi pusă în practică, însă direcția propusă arată o preocupare reală pentru adaptarea legislației la realitatea tranzacțiilor imobiliare din prezent și la necesitatea de a proteja eficient drepturile celor implicați.