La începutul anului 2026, orientarea pieței imobiliare din România este marcată de o schimbare profundă în dinamica și mentalitatea participanților. Observăm o piață imobiliară din România mai matură și mai calculată, în contrast cu entuziasmul de altădată. Acest nou context este influențat de un context global mai precaut și de ajustări interne semnificative. Care sunt factorii cheie? Fără îndoială, volumul tranzacțiilor a suferit o contracție vizibilă. Să analizăm cum arată piața imobiliară în prezent.
Ce definește piața imobiliară din România la început de 2026?
- Evoluții recente și context economic
- Schimbarea comportamentului cumpărătorilor
- Rolul agențiilor imobiliare și al consultanților
Statisticile din ianuarie 2026 sunt relevante pentru orientarea pieței imobiliare actuale: doar 24.598 de imobile au fost tranzacționate la nivel național. Aceasta înseamnă cu peste 31.000 mai puțin decât în decembrie 2025 și cu 6.236 sub nivelul din ianuarie 2025. Această scădere semnificativă a volumului tranzacțiilor nu reprezintă doar o fluctuație sezonieră obișnuită, ci este un semnal clar al unei transformări structurale. Se observă o prudență crescută, iar cumpărătorii analizează mai atent fiecare oportunitate. Deciziile sunt luate mai lent, bazate pe informații solide și pe evaluarea riscurilor în context global.
De ce se întâmplă acest lucru? Mai mulți factori se întrețes. În primul rând, creșterea economică pe termen lung în Europa rămâne modestă, deși stabilă, influențând și percepțiile din economia românească. Apoi, măsurile fiscale și incertitudinile legate de bugetele publice determină o anumită rezervă. Nu în ultimul rând, nivelul prețurilor locuințelor în marile orașe rămâne ridicat, depășind uneori capacitatea de plată a multor potențiali cumpărători. Știrile imobiliare recente evidențiază constant impactul acestor presiuni asupra pieței imobiliare.
Cererea nu a dispărut, însă s-a transformat radical. Devine mult mai selectivă. Cumpărătorii, fie că sunt proprietari sau chiriași care doresc o schimbare, caută acum locuințe cu valoare adăugată clară. În practică, prioritățile s-au mutat decisiv către:
- Eficiență energetică superioară (clase energetice A sau A+), pentru costuri de întreținere reduse pe termen lung.
- Spațiu generos și funcțional, cu preferințe pentru apartamente cu trei camere sau case care să permită un anumit stil de viață.
- Calitatea construcției și a materialelor, evitând riscurile asociate cu apartamentele vechi sau proiectele cu probleme.
- Locații bine conectate, în zone cu infrastructură și servicii dezvoltate.
Această schimbare a comportamentului cumpărătorilor redefinește întregul sector imobiliar. Achiziția unei locuințe este acum percepută ca o investiție strategică pe termen lung, nu ca o achiziție impulsivă sau una pur speculativă pe termen mediu. Se caută stabilitate și siguranță în contextul unei creșteri economice moderate. Investitorii români au devenit mai disciplinați, contribuind la maturizarea pieței.
În acest context, rolul agențiilor imobiliare și al consultanților Colliers a devenit esențial pentru navigarea eficientă a pieței imobiliare. Transparența și accesul la informații corecte și actualizate sunt indispensabile. Cumpărătorii și vânzătorii se bazează pe experți pentru a înțelege complexitățile pieței, de la evaluarea corectă a proprietății la negocierea în condiții de creștere economică incertă. Agențiile imobiliare serioase oferă nu doar intermediere, ci și consultanță de specialitate, ajutând la luarea unor decizii informate în fața volatilității.
Chiar dacă volumul tranzacțiilor este mai mic, activitatea se concentrează în continuare în centrele economice puternice și în zonele periurbane atractive. București, Ilfov și Brașov rămân polii principali ai pieței imobiliare din România. Rezidențialul rămâne segmentul cel mai dinamic, deși rămâne sub presiune din cauza costurilor ridicate de construcție și a accesului la credite. Piața imobiliară pentru spații comerciale evoluează în paralel, influențată de aceleași tendințe macroeconomice.
Orientarea pieței imobiliare la începutul anului 2026 este, așadar, una de consolidare și ajustare la noile realități economice. Previziunile pentru piața imobiliară indică o continuare a acestei prudențe în primul semestru. Potențialul de creștere există, dar depinde de evoluția creșterii economice naționale, de stabilitatea politicilor fiscale (fără surprize precum o posibilă creștere a TVA) și de capacitatea pieței de a absorbi prețurile locuințelor. Știrile imobiliare vor monitoriza aceste aspecte cheie pentru a oferi o imagine clară a direcției în care se îndreaptă piața imobiliară din România. Contextul global, cu tendința sa de creștere economică modestă, rămâne un factor determinant în această ecuație complexă.
Factori cheie care influențează orientarea pieței imobiliare: de la măsuri fiscale la stil de viață
Impactul măsurilor fiscale și al creșterii TVA
- Modificări legislative recente
- Inflația și costurile de achiziție
Măsurile fiscale implementate în ultimul an au stat la baza multor schimbări în orientarea pieței imobiliare. Printre cele mai importante se numără creșterea TVA pentru anumite categorii de locuințe și ajustările privind deductibilitatea creditelor ipotecare, care au afectat direct bugetele familiilor. Aceste modificări legislative au adus o presiune suplimentară asupra prețurilor locuințelor și a ritmului tranzacțiilor imobiliare.
Rezultatul este clar: o ușoară creștere a costurilor finale pentru cumpărători. Prețul mediu solicitat pentru un apartament nou a ajuns la 2.020 euro/m² în 2026, înregistrând o creștere de 6% față de 2024. Mai îngrijorătoare este creșterea pentru apartamentele vechi, care au ajuns la 2.212 euro/m² (+20%). Această diferență accentuează presiunea asupra bugetelor. Creșterea TVA și alte măsuri fiscale nu sunt singurele cauze, dar contribuie semnificativ la această dinamică. Ele amplifică impactul inflației și al costurilor ridicate de construcție, făcând achiziția unei locuințe mai dificilă, mai ales în marile orașe.
Consecința imediată este o încetinire vizibilă a ritmului de tranzacționare. Deși există fonduri europene și eforturi pentru creștere economică pe termen lung, incertitudinile fiscale creează o atmosferă de așteptare. Mulți potențiali cumpărători, fie proprietari sau chiriași în căutare de schimbare, adoptă o poziție mai conservatoare. Ei analizează cu atenție impactul acestor măsuri fiscale și al creșterii TVA asupra economiilor personale și a economiei românești în ansamblu. Previziunile pentru piața imobiliară arată că această prudență va persista cel puțin în primul semestru al anului.
Schimbarea stilului de viață și cererea de locuințe
- Trei camere vs. două camere
- Preferința pentru spații mai mari și moderne
În paralel cu presiunile fiscale, o transformare profundă a stilului de viață redefinește cererea de locuințe. Pandemia și apariția lucrului hibrid sau la distanță au lăsat urme durabile. În 2026, aceste schimbări se concretizează în preferințe clare. Spațiul și funcționalitatea devin priorități absolute. Se observă o migrație semnificativă de la apartamentele cu două camere către cele cu trei camere. Statisticile arată că în 2025 și 2026, trei camere au fost incluse în 51% din căutările online, depășind modelele mai mici populare în trecut.
De ce această preferință pentru spațiu? Două motive principale. În primul rând, necesitatea unui birou dedicat pentru telemuncă, care a devenit o realitate permanentă pentru mulți. În al doilea rând, dorința de a avea o zonă de relaxare și recreere separată în cadrul locuinței, reflectând un stil de viață care valorizează confortul și intimitatea. Cererea pentru apartamentele vechi există datorită locațiilor bune și unor prețuri ale locuințelor uneori mai accesibile, însă este depășită de interesul pentru apartamente în lucru și proiecte noi. Acestea oferă exact ceea ce caută cumpărătorul modern: design funcțional, eficiență energetică superioară și facilități contemporane.
Această orientare spre spații mai mari și mai eficiente este un motor cheie pentru dezvoltarea imobiliară. Investitorii români și dezvoltatorii se concentrează pe proiecte care răspund acestor cerințe. Apartamentele în lucru cu trei camere, în ansambluri rezidențiale bine conectate și cu certificări energetice A/A+, sunt cele care atrag cel mai mare interes. Chiar dacă prețurile locuințelor pentru aceste opțiuni premium rămân ridicate, ele sunt percepute ca investiții cu valoare adăugată pe termen lung, oferind economii la întreținere și un confort sporit. Acest stil de viață redefinit, combinat cu presiunea fiscală (măsurile fiscale, creșterea TVA), continuă să modeleze orientarea pieței imobiliare, influențând atât oferta, cât și cererea la nivel național. Piața imobiliară din România răspunde astfel nu doar la factori economici, ci și la o schimbare profundă în aspirațiile și nevoile locuitorilor săi.
Creșterea costurilor de trai, în special a facturilor la energie, este un alt factor decisiv care amplifică această tendință. Ea determină o orientare fermă către locuințe cu eficiență energetică maximă și cu spații suplimentare care să permită desfășurarea activităților zilnice (telemuncă, studiu, recreere) fără a părăsi confortul casei. Această combinație între necesități practice și dorința unui stil de viață îmbunătățit face ca apartamentele moderne cu trei camere să fie motorul pieței rezidențiale actuale, chiar dacă apartamentele vechi din zone bune își păstrează un anumit segment de piață pentru cei sensibili la prețul inițial de achiziție. Măsurile fiscale și creșterea TVA afectează accesibilitatea, dar nu reduc dorința pentru aceste spații, ci doar canalizează deciziile către opțiuni mai calculate și mai selective. Orientarea pieței imobiliare în 2026 este astfel o ecuație complexă între constrângeri economice și evoluția nevoilor sociale.
Segmentarea pieței imobiliare: marile orașe vs. zonele cu lichiditate scăzută
La nivel național, piața imobiliară prezintă o polarizare distinctă. Diferențele dintre centrele urbane puternice și zonele periferice sunt tot mai evidente. Acest lucru influențează direct strategiile investitorilor români și dinamica volumului tranzacțiilor. Să vedem cum se manifestă acest decalaj.
Top orașe după volumul tranzacțiilor și prețuri
- București, Ilfov, Brașov – centre de creștere
- Cluj-Napoca – cel mai scump oraș
În marile orașe, activitatea domină piața imobiliară. București conduce cu 4.159 tranzacții în ianuarie 2026. Urmează Ilfov (1.799) și Brașov (1.273). Aici, volumul tranzacțiilor rămâne consistent chiar dacă este mai scăzut comparativ cu anii precedenți. Cererea pentru locuințe moderne se menține constantă. Cumpărătorii caută apartamente cu trei camere în ansambluri rezidențiale bine conectate. Aceste preferințe mențin prețurile locuințelor sus. În București, prețul mediu a atins 2.500 euro/m², iar în Cluj-Napoca metrul pătrat a ajuns la 3.111 euro, o creștere semnificativă față de 2024. Pentru investitorii români acest lucru înseamnă oportunități clare în sectorul imobiliar rezidențial. Tranzacțiile se încheie rapid, iar cererea depășește oferta în proiectele de calitate.
Diferențele regionale sunt semnificative. În timp ce în Cluj-Napoca prețurile ating recorduri, Brașov oferă o alternativă atractivă, cu prețuri mai accesibile și infrastructură în dezvoltare. Acest lucru atrage atât proprietari sau chiriași, cât și investitori. Piața imobiliară din aceste centre are o dinamică diferită. Proprietățile bine poziționate se vând în 30-60 de zile. Aceste trei zone concentrează peste 35% din totalul tranzacțiilor din țară, un indicator clar al polarizării. Investitorii români se orientează către proiecte cu valoare adăugată clară. Apartamentele eficiente energetic și cele apropiate de noduri de transport primesc prioritate, sporind potențialul de creștere pe termen lung.
Zone cu lichiditate redusă și provocări pentru investitori
- Teleorman, Călărași, Sălaj – volume mici
- Reșița – cele mai accesibile prețuri
La polul opus, zonele cu lichiditate redusă prezintă provocări. Județe precum Teleorman, Călărași sau Sălaj înregistrează sub 200 de tranzacții lunar. Volumul tranzacțiilor extrem de scăzut creează un cerc vicios: proprietățile rămân pe piață luni întregi, iar prețurile locuințelor scad constant. În Reșița, de exemplu, prețul mediu este doar 852 euro/m², o diferență majoră față de Cluj-Napoca. Pentru vânzători, situația este dificilă, iar pentru cumpărători apar oportunități de achiziție la costuri reduse. Totuși, aceste zone necesită o strategie diferită. Investitorii români cu abordare pe termen lung pot găsi aici nișe interesante, cum ar fi achiziționarea de apartamente vechi pentru renovare și închiriere sau investiții în terenuri cu potențial de creștere legat de infrastructura viitoare.
De ce există acest decalaj? Factorii sunt multipli. În marile orașe, atracția joburilor și a serviciilor menține cererea. În zonele periferice, migrația tinerilor către centrele universitare reduce potențialul. Piața imobiliară reflectă aceste dinamici sociale. În plus, accesul la fonduri europene influențează dezvoltarea inegală. Orașele mari atrag mai multe resurse pentru infrastructură, ceea ce amplifică dezechilibrul la nivel național. În zonele cu lichiditate scăzută, cumpărătorii caută reduceri substanțiale, negociază mai agresiv și analizează mai mult. Pentru investitorii români, cheia este răbdarea. Proprietățile din Reșița sau din județele cu volum mic pot deveni profitabile în 5-10 ani, dar necesită resurse financiare și manageriale adecvate.
Experții prevăd că polarizarea va continua. Marile orașe vor rămâne motoarele pieței imobiliare, iar Cluj-Napoca va menține poziția de lider al prețurilor. Zonele precum Reșița vor oferi oportunități pentru investiții de tip value-buying. Volumul tranzacțiilor va crește ușor în centrele urbane odată cu îmbunătățirea condițiilor economice, dar diferențele regionale vor persista. Acesta este tabloul real al pieței imobiliare românești în 2026, o hartă complexă unde fiecare zonă are propria dinamică și reguli de joc. Cunoașterea acestor nuanțe este esențială pentru orice participant la piața imobiliară.
Rolul investitorilor români și al fondurilor europene în dinamica pieței imobiliare
Capital local și investiții pe termen lung
- Stabilitate în context global
- Exemple de proiecte susținute de investitorii români
În condițiile unei creșteri economice modeste și a unui context global incert, investitorii români au generat o stabilitate crucială pentru piața imobiliară din România. Ei au devenit coloana vertebrală a sectorului imobiliar. Conform consultanților Colliers, investitorii români au fost principalul motor în 2025-2026, acoperind golul lăsat de retragerea parțială a capitalului internațional. Această prezență constantă a asigurat continuitatea în dezvoltarea imobiliară.
Capitalul local a demonstrat o preferință clară pentru strategii pe termen lung. Acest lucru este vital pentru stabilitate în context global volatil. Investitorii români nu urmăresc doar profituri rapide, ci se concentrează pe proiecte cu valoare adăugată durabilă. Susținerea activă a dezvoltării imobiliare se regăsește în diverse segmente, de la spații comerciale și birouri moderne, până la ansambluri rezidențiale de calitate superioară. Acest aport menține piața real estate din România atractivă și dinamică.
Exemplele sunt numeroase. Investitorii români au lansat proiecte rezidențiale moderne în marile orașe precum București și Brașov, au revitalizat clădiri de birouri și au dezvoltat centre comerciale de cartier. Fiecare investiție reflectă o înțelegere profundă a nevoilor locale și a pieței imobiliare. Această abordare bazată pe cunoașterea pieței interne este un avantaj competitiv major, contribuind direct la consolidarea economiei românești și la menținerea unui potențial de creștere solid în sectorul imobiliar.
Fonduri europene și dezvoltare imobiliară
- Proiecte de eficiență energetică și ansambluri rezidențiale
- Creșterea potențialului de creștere economică
În paralel cu eforturile investitorilor români, fondurile europene joacă un rol transformator. Ele reprezintă un catalizator esențial pentru dezvoltarea imobiliară modernă și sustenabilă. Impactul lor se vede în finanțarea proiectelor de renovare energetică și construcții noi cu standarde ridicate de eficiență energetică, răspunzând cererii crescute pentru locuințe eficiente.
Fondurile europene sunt direcționate strategic pentru a sprijini crearea de ansambluri rezidențiale care integrează soluții verzi și tehnologii inteligente. Acest lucru nu doar că îmbunătățește calitatea locuirii, ci stimulează creșterea economică pe termen lung la nivel național. Modernizarea parcului imobiliar reduce consumul de energie, scade costurile de întreținere pentru proprietari sau chiriași și crește competitivitatea pieței imobiliare românești pe plan european.
Impactul este vizibil. Fondurile europene au permis accelerarea proiectelor de renovare a apartamentelor vechi și au facilitat construcția de locuințe noi cu clase energetice A+ în zone bine conectate. Acest aport financiar extern este vital, completând eforturile investitorilor români. Împreună, acestea amplifică potențialul de creștere al întregului sector imobiliar. Colliers și investitorii români subliniază constant acest efect sinergic în analizele lor.
Piața imobiliară din România beneficiază astfel de un sprijin dublu. Pe de o parte, capitalul local oferă stabilitate și cunoaștere profundă a pieței. Pe de altă parte, fondurile europene aduc resurse esențiale pentru modernizare și inovație. Această combinație face ca piața real estate să fie una dintre cele mai reziliente din regiune. Dezvoltarea imobiliară susținută de aceste două surse asigură o bază solidă pentru viitor și contrabalansează presiunile generate de creșterea TVA și alte măsuri fiscale.
Privind spre viitor, orientarea către eficiență energetică și proiecte inteligente, susținute de fonduri europene și investitorii români, definește direcția pe termen lung. Această colaborare strategică este cheia transformării durabile a pieței imobiliare. Ea răspunde provocărilor contextului global și nevoilor specifice ale economiei românești. Potențialul de creștere rămâne substanțial, fiind alimentat de acest mecanism puternic de investiții și inovație în dezvoltarea imobiliară.
Previziuni pentru piața imobiliară: ce arată trendurile și unde există oportunități
Segmente cu potențial ridicat
- Rezidențialul rămâne atractiv
- Spații comerciale și birouri – adaptare la context economic
Previziunile pentru piața imobiliară pentru restul anului 2026 arată clar că rezidențialul este motorul principal. Cererea se concentrează pe locuințe moderne, eficiente energetic și cu spațiu generos. Aceasta este tendința dominantă în piața rezidențială. Apartamentele cu trei camere în ansambluri rezidențiale bine poziționate sunt cele mai căutate, răspunzând nevoilor actuale de lucru hibrid și confort sporit. Creșterea prețurilor în acest segment va încetini, dar rămân ridicate în marile orașe.
Nu trebuie neglijate spațiile comerciale și birourile. Acestea se adaptează rapid la noul context global și la schimbările din stilul de muncă. Flexibilitatea este esențială. Spațiile mai mici, moderne și bine conectate vor atrage atenția. Pentru investitorii români, acestea reprezintă oportunități solide pe termen mediu. Adaptarea la cerințele pieței este esențială, iar fondurile europene pot sprijini această tranziție către modele mai eficiente.
Oportunități există și în zonele cu lichiditate mai mică, unde prețurile locuințelor sunt semnificativ mai accesibile. Negocierile pot duce la achiziții avantajoase, fiind o strategie pentru investiții pe termen lung. Atenție la selecție. Proprietățile cu valoare adăugată clară – locație bună sau potențial de renovare – sunt cele care merită atenție. Sectorul real estate comercial din orașele mai mici poate oferi surprize plăcute.
Riscuri și recomandări pentru proprietari sau chiriași
- Prețurile rămân ridicate în marile orașe
- Imobilele supraevaluate sau slab prezentate pierd atractivitatea
Pentru proprietari sau chiriași care doresc să vândă, este esențială atenția la prezentare și preț. Creșterea prețurilor generale nu garantează vânzarea ușoară a oricărui imobil. Imobilele supraevaluate sau prezentate necorespunzător stagnează pe piață. Riscul este real. Evaluarea corectă și o prezentare profesională sunt acum critice. Consultați agențiile imobiliare cu experiență pentru a evita capcanele. Știrile imobiliare regulate sunt necesare pentru a cunoaște evoluția locală.
Chiriașii care doresc să cumpere trebuie să fie vigilenți. Monitorizați previziunile pentru piața imobiliară și știrile imobiliare relevante. Identificați momentele când volumul tranzacțiilor scade în zonele dorite, ceea ce poate deschide oportunități de negociere. În marile orașe, prețurile locuințelor rămân ridicate. Planificați bugetul realist și prioritizați eficiența energetică pentru economii pe termen lung. Acest aspect contrabalansează creșterea economică modestă.
Evitați apartamentele vechi cu probleme majore de structură sau eficiență. Costurile de renovare și întreținere pot fi ridicate, iar riscul de supraevaluare este mare. Concentrați-vă pe imobile care oferă siguranță și calitate. Aceasta este orientarea corectă în piața imobiliară actuală. Educația financiară este vitală atât pentru proprietari, cât și pentru chiriași.
Rolul agențiilor imobiliare și al consultanților
- Consultanță specializată pentru orientare corectă
- Educație financiară și adaptare la trenduri
Navigarea acestei piețe complexe necesită expertiză. Agențiile imobiliare și consultanții Colliers devin parteneri indispensabili. Ei oferă mult mai mult decât intermediere. Consultanța specializată este esențială pentru o orientare corectă pe piața imobiliară. De la evaluarea realistă a proprietății la analiza riscurilor fiscale (măsuri fiscale, creșterea TVA), acești specialiști dețin datele actuale despre tranzacțiile imobiliare și prețurile locuințelor.
Educația financiară este un alt serviciu valoros. Ajută atât proprietarii, cât și chiriașii și investitorii să înțeleagă implicațiile deciziilor. Cum să gestionezi un buget pentru achiziția unei locuințe? Ce înseamnă investiția pe termen mediu în spații comerciale? Agențiile imobiliare serioase oferă acest suport și clarifică previziunile pentru piața imobiliară, ajutând la adaptarea la trenduri.
În sectorul real estate, adaptarea este continuă. Consultanții ajută la identificarea segmentelor cu potențial de creștere, cum ar fi anumite zone de dezvoltare imobiliară sau tipuri de spații comerciale. Ei monitorizează contextul global și impactul acestuia asupra pieței imobiliare locale. Această orientare strategică este crucială în condițiile unei creșteri economice modeste. Parteneriatul cu un consultant bun poate face diferența.
Piața rezidențială și întregul sector imobiliar din România oferă premise solide pentru viitor. Rezidențialul rămâne puternic, iar spațiile comerciale se adaptează. Cheia succesului stă în informare corectă și decizii bazate pe expertiză. Agențiile imobiliare și consultanții sunt pilonii unei orientări corecte în piața imobiliară din România. Ei transformă complexitatea în oportunități clare pentru toți participanții.