Creșterile rapide din ultimii ani ale prețurilor imobiliare în marile orașe ale României încetinesc, chiar dacă se ating în continuare praguri record. Diferențele dintre orașe și între locuințele noi și cele vechi devin tot mai vizibile.
Piața rezidențială din România traversează o perioadă de schimbare. După ani de scumpiri constante, ritmul de creștere al prețurilor încetinește în multe dintre marile orașe. Asta nu înseamnă că prețurile scad, ci doar că avansul lor este tot mai lent. Fenomenul este determinat de mai mulți factori: diferențele de așteptări între cumpărători și dezvoltatori, contextul economic dificil și efectele indirecte ale instabilității geopolitice asupra costurilor de construcție.
Un echilibru care se menține cu greu
Un element cheie pentru a înțelege piața de azi este dezechilibrul dintre cerere și ofertă. Pe termen scurt, situația ar putea deveni și mai complicată din cauza efectelor războiului din Golful Persic asupra costurilor de construcție, ceea ce pune presiune suplimentară pe piață.
„Nu întâmplător, piețele cele mai dinamice sunt de fapt cele mai accesibile raportat la venituri: Timișoara, București, Iași. Contrar așteptărilor, prețurile nu scad, pentru că se menține un echilibru între cerere și ofertă în piață. În șantierele pe care le vedem astăzi se construiesc apartamentele în cea mai mare parte contractate deja.” , Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro
Acest echilibru, deși fragil, susține nivelurile actuale ale prețurilor. Oferta nouă ține prețurile ridicate, chiar dacă ritmul de creștere a încetinit față de anii trecuți.
Orașele mari și diferențele care contează
Analizând separat piețele din marile orașe, se văd tendințe distincte și cifre care arată o imagine complexă.
Capitala și vestul țării vin cu noi semnale
În București, prețul mediu pentru apartamentele noi a ajuns în martie la 2.541 euro/mp util, cu aproape 2% peste luna anterioară. Față de martie 2023, creșterea este de 24%. Pentru apartamentele vechi, media este de 2.212 euro/mp util, cu 14% mai mult decât anul trecut. Bucureștiul are cele mai mari scumpiri la locuințele noi dintre orașele mari.
În Cluj-Napoca, prețurile pentru locuințele noi au trecut de 3.400 euro/mp util în martie. Totuși, creșterea lunară a scăzut sub 1%. Pe ultimul an, avansul este de 7%, semnificativ sub cel de 13% din perioada anterioară, ceea ce arată o încetinire clară.
Timișoara se remarcă printr-un ritm alert. Prețurile la apartamentele noi au crescut cu peste 2% lunar, ajungând la 2.189 euro/mp util. Față de anul trecut, creșterea este de 12%, peste avansul modest de doar 5% din perioada anterioară. Această evoluție vine pe fondul interesului tot mai mare al dezvoltatorilor pentru oraș.
Unde creșterile se domolesc vizibil
În Brașov, prețul mediu pentru apartamentele noi este de 2.723 euro/mp util, după o creștere lunară de 1%. Creșterea anuală este de 9%, în scădere față de 18% în perioada anterioară. Este o încetinire clară, influențată și de interesul mai scăzut pentru investiții. Locuințele vechi se vând la prețuri apropiate de cele din București, la 2.222 euro/mp util.
În Constanța, avansul anual pe segmentul nou este cel mai mic dintre marile orașe, doar 4% în ultimele 12 luni, până la 2.096 euro/mp util. Acest lucru contrastează cu creșterea de 13% din perioada anterioară. Pentru apartamentele vechi, prețul mediu este de 1.964 euro/mp util.
În Iași, prețul mediu pentru apartamentele noi este de 2.042 euro/mp util. Comparativ cu acum doi ani, când era 1.629 euro/mp util, se observă o creștere clară. Apartamentele vechi, cu un preț mediu de 1.941 euro/mp util (stagnare în ultima lună), rămân printre cele mai accesibile din marile orașe.
Piața secundară vine cu propriile ritmuri
Pe piețele secundare, creșterile sunt moderate, dar constante, cu diferențe locale notabile.
- În Craiova, prețul mediu (pentru apartamente noi și vechi) a crescut cu 1% lunar, ajungând la 2.178 euro/mp util. Într-un an, avansul este de 16%.
- Sibiu are o medie de 1.977 euro/mp util, cu prețuri aproape neschimbate în ultima lună, dar cu 10% peste anul trecut.
- În Oradea, media este de 1.826 euro/mp util, după o creștere lunară de aproximativ 1% și una anuală de 7%.
- În Ploiești, deși în martie nu au fost schimbări importante, prețul mediu de 1.361 euro/mp util este cu 12% mai mare decât anul trecut.
Ce urmează pe piața imobiliară
Privind spre perioada următoare, este de așteptat ca ritmul de creștere a prețurilor să continue să încetinească, mai ales în orașele unde s-au atins deja niveluri ridicate sau unde interesul pentru investiții a scăzut. Diferențele dintre orașe vor rămâne, influențate de economia locală și de interesul investitorilor. Orașele considerate mai accesibile raportat la venituri, cum sunt cele menționate de Daniel Crainic, ar putea păstra o dinamică mai bună.
Echilibrul dintre cerere și ofertă va rămâne esențial. Dacă dezvoltatorii vor ajusta oferta la realitățile economice și la așteptările cumpărătorilor, acest echilibru poate fi menținut, evitând scăderi bruște. Totuși, presiunile externe, cum ar fi costurile de construcție influențate de factori geopolitici, rămân o incertitudine ce nu poate fi ignorată.
Piața rezidențială din România pare să intre într-o etapă de maturizare, cu scumpiri mai temperate, fără semne clare de corecții majore în prezent. Evoluția va fi diferită de la oraș la oraș și de la un tip de locuință la altul, iar menținerea echilibrului între oferta de locuințe noi și puterea de cumpărare a clienților va rămâne un factor cheie pentru stabilitatea pieței.