NAI Romania estimează că terenurile cu regim urbanistic clar pot ajunge să valoreze cu 10-20% mai mult decât terenuri similare, atunci când investitorii câștigă timp și evită riscurile birocratice.
Două terenuri pot părea la fel la prima vedere, mai ales dacă au o locație bună și, teoretic, permit același tip de dezvoltare. Diferența apare însă atunci când unul are reguli urbanistice clare, iar pentru celălalt este nevoie de aprobări ulterioare, de planuri neactualizate sau de proceduri care pot dura ani întregi.
Într-o piață imobiliară unde costul banilor, timpul de autorizare și predictibilitatea sunt tot mai importante, certitudinea devine un factor cu preț propriu. Iar acest preț, potrivit estimărilor NAI Romania, poate schimba semnificativ negocierile dintre proprietari, dezvoltatori și investitori.
O diferență care începe să conteze tot mai mult
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, deja aplicat, influențează modul în care piața stabilește valoarea terenurilor. Din această perspectivă, se mută atenția de la potențialul vag al unui teren la ceea ce se poate construi concret, în condiții clare.
Conform NAI Romania, diferența de preț între două terenuri comparabile poate ajunge la 10-20%, uneori chiar mai mult. Explicația e simplă: un teren pe care se poate construi rapid și cu riscuri minime valorează mai mult pentru investitorii care își calculează atent investiția.
Un exemplu dat de companie arată clar cât contează această diferență. Pentru un teren evaluat la circa 5 milioane de euro, o diferență de 10-20% înseamnă între 500.000 și 1.000.000 de euro. Nu este doar o ajustare tehnică, ci o sumă care reflectă timpul economisit, capitalul deblocat și riscul eliminat.
În practică, piața începe să aprecieze mai mult terenurile cu reguli clare. Logica e aceeași ca în orice investiție: cu cât riscul e mai mic și calendarul mai previzibil, cu atât terenul devine mai atractiv.
Din perspectiva unui evaluator, cea mai importantă schimbare este că vom pune un preț tot mai mare pe certitudine. Până acum, în valoarea multor terenuri intra și speranța că, printr-un PUZ, se va putea construi mai mult în viitor. Cu noile reguli, diferența dintre ceea ce se poate construi astăzi și ceea ce doar sperăm că vom putea construi mâine va conta mult mai mult în preț. Pe scurt, piața va plăti mai mult pentru ceea ce este sigur și mai puțin pentru promisiuni.
Avantajul care schimbă regulile jocului
Noul Cod face diferența între terenurile cu regim urbanistic clar și cele care depind de proceduri viitoare. Acest lucru influențează direct valoarea de piață, pentru că investitorii nu cumpără doar metri pătrați, ci și un traseu administrativ mai simplu sau, din contră, mai complicat.
Terenurile cu urbanism clar beneficiază de ceea ce NAI Romania numește o primă de certitudine. Investitorul știe exact ce poate construi, în ce condiții și într-un termen predictibil. Într-un mediu unde finanțarea, dobânzile și costurile de construcție trebuie gestionate cu atenție, această claritate valorează mult.
În schimb, terenurile din localități fără planuri urbanistice actualizate sau cele care au nevoie de PUZ-uri noi vor fi privite mai prudent. Piața va ține cont de riscul de întârziere, de banii blocați și de incertitudinea rezultatului. Un teren cu potențial nu înseamnă automat un teren cu valoare maximă.
Un teren cu regim urbanistic clar permite începerea rapidă a unui proiect.
Un teren care depinde de aprobări viitoare poate bloca bani și timp pentru investitor.
Diferența dintre certitudine și promisiune se reflectă direct în preț.
Practic, proprietarul unui teren cu urbanism clar deține nu doar terenul, ci și timp economisit și risc eliminat. Dacă două terenuri similare permit aceeași dezvoltare, dar pentru unul investitorul poate începe proiectul imediat, iar pentru celălalt trebuie să aștepte doi sau trei ani fără certitudinea rezultatului, este firesc ca piața să le atribuie valori diferite. Aceasta este prima de certitudine despre care vorbim.
Intrarea în vigoare a noului Cod nu elimină valoarea terenurilor cu potențial. Totuși, piața va trebui să facă o distincție mai clară între ceea ce se poate construi acum și ceea ce ar putea deveni posibil doar după proceduri suplimentare.
Un criteriu care schimbă perspectiva asupra terenurilor
În imobiliare, locația rămâne esențială, dar noul cadru aduce în prim-plan și claritatea urbanistică. Un teren bine amplasat, dar greu de autorizat, va fi privit diferit față de unul similar, unde investitorul are deja răspunsuri clare.
Astfel, un teren bun nu mai înseamnă doar poziție, acces și potențial comercial, ci și reguli clare, termene predictibile și costuri ușor de inclus în planul de investiții. Pentru proprietarii care au această claritate, avantajul poate deveni direct financiar.
În imobiliare, locația rămâne esențială, dar noul Cod aduce în prim-plan un al doilea criteriu: certitudinea. Un teren bun nu va mai fi doar un teren bine amplasat, ci un teren pe care investitorul știe de la început ce poate construi, în cât timp și cu ce costuri. Proprietarii care au această claritate pot fi printre beneficiarii direcți ai noii realități urbanistice.
Un efect care poate influența prețurile locuințelor
Efectele asupra prețurilor locuințelor depind de cât de repede se adaptează administrația și piața la noile reguli. Dacă perioada de tranziție întârzie proiectele și oferta scade, crește presiunea pe prețuri.
Totuși, costurile suplimentare nu se transferă automat cumpărătorului final. Ele pot fi împărțite între prețul terenului, marja dezvoltatorului și condițiile pieței. Această împărțire arată că prețul final al locuințelor nu depinde de un singur factor.
Nu cred că întrebarea principală este dacă noul Cod va scumpi apartamentele cu 2%, 5% sau 10%. Mult mai important este ce se va întâmpla cu oferta. Dacă proiectele sunt amânate și pe piață ajung mai puține locuințe, în timp ce cererea rămâne aceeași, presiunea asupra prețurilor este firească. Dacă însă noile reguli aduc mai multă claritate și termene mai predictibile, dezvoltatorii își vor putea calcula mai bine investițiile, iar acest lucru este sănătos pentru întreaga piață.
Ce se schimbă în modul în care se fac investițiile
Schimbarea adusă de noul Cod poate fi văzută ca o trecere de la piața promisiunilor la o piață cu reguli mai clare. În evaluări, negocieri și finanțări, certitudinea va conta tot mai mult. Dacă implementarea merge bine, investițiile vor fi mai calculate.
Pe termen mediu, terenurile cu regim urbanistic clar pot deveni mai căutate, mai ales de investitorii care vor să evite întârzierile și să își controleze riscurile. Terenurile care depind de proceduri nu devin automat neinteresante, dar vor fi analizate cu mai multă atenție.
Presiunea va fi și pe administrațiile locale, care trebuie să ofere planuri clare și reguli ușor de aplicat. Dacă acest lucru se întâmplă, piața poate funcționa mai eficient, iar dezvoltatorii își pot face calculele cu mai multă încredere. În caz contrar, diferențele dintre terenurile clare și cele incerte se vor vedea tot mai mult în preț.
În acest context, certitudinea nu mai este doar un detaliu administrativ, ci devine o componentă economică importantă. Pentru proprietari, dezvoltatori și cumpărători, întrebarea va fi tot mai des nu doar unde este terenul, ci și cât de clar este ce se poate face pe el.