# Restanțele la întreținere mai vechi de trei ani nu se șterg singure. Cum se verifică prescripția

> Prescripția trebuie invocată de proprietar în proces. Penalitățile pentru întreținerea restantă sunt limitate la 0,2% pe zi, în condițiile legii.

Publicat: 26 octombrie 2026, 09:50 · Actualizat: 26 octombrie 2026, 09:50 · Autor: Dumitrașcu Diana · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/restantele-la-intretinere-mai-vechi-de-trei-ani-nu-se-sterg-singure/ · Publicație: Știrile Imobiliare

![Prescripția datoriilor la întreținere](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/10/prescriptia-datoriilor-la-intretinere-sim-5470e35f-768.webp)

**Proprietarii cu întreținerea restantă pot invoca prescripția după împlinirea termenului general de trei ani, dar sumele neachitate nu dispar automat. Pentru fiecare restanță contează scadența, eventualele împrejurări care au schimbat cursul termenului și, dacă asociația a deschis un proces, momentul în care proprietarul invocă această apărare.**

Articolul 2.517 din Codul civil stabilește termenul general, iar Legea nr. 196/2018, care reglementează asociațiile de proprietari, nu introduce unul diferit pentru aceste datorii. Regula exista deja în legislația civilă; nu este o schimbare adoptată în 2026.

## Proprietarul trebuie să invoce prescripția în prima instanță

Prescripția privește dreptul creditorului, în acest caz asociația, de a solicita executarea silită a obligației, în condițiile legii. Aplicarea ei presupune verificarea situației concrete, nu doar a vechimii înscrise în evidența restanțelor.

Conform articolului 2.512 din Codul civil, persoana în beneficiul căreia curge prescripția trebuie să o invoce. Judecătorul nu o aplică din proprie inițiativă, astfel că împlinirea perioadei legale nu ține locul apărării formulate de proprietar.

Dacă recuperarea banilor ajunge în instanță, articolul 2.513 fixează momentul procedural: prescripția se invocă în primă instanță, în întâmpinare, adică răspunsul scris la cererea asociației. Dacă nu există întâmpinare, limita este primul termen de judecată pentru care citarea părților s-a făcut legal.

## Verificarea începe cu situația detaliată a restanțelor

Pentru sumele vechi, primul pas este solicitarea unei evidențe de la asociație, cu lunile restante și valoarea aferentă fiecăreia. Totalul datoriei nu este suficient pentru stabilirea prescripției, deoarece fiecare obligație ajunsă la scadență are, în principiu, propriul termen.

Documentele și istoricul plăților trebuie urmărite pe trei direcții:

Scadența fiecărei sume: data până la care trebuia achitată contribuția lunară, în raport cu afișarea listei de plată.

Plățile parțiale și recunoașterile datoriei: acestea pot influența prescripția, dacă îndeplinesc condițiile legale.

Procesele privind recuperarea restanțelor și celelalte împrejurări prevăzute de lege care pot întrerupe sau suspenda termenul.

Articolul 77 al Legii nr. 196/2018 acordă pentru achitarea contribuțiilor cel mult 30 de zile calendaristice, calculate de la afișarea listei lunare. Această dată de plată trebuie identificată pentru fiecare obligație verificată.

De exemplu, contribuția pentru ianuarie 2023 nu are obligatoriu același termen de prescripție ca restanța aferentă lunii decembrie 2023. Pentru fiecare contează când plata a devenit exigibilă, adică momentul de la care putea fi cerută, precum și eventualele întreruperi ori suspendări.

## O plată parțială poate schimba calculul perioadei

Codul civil permite întreruperea prescripției atunci când datornicul recunoaște dreptul creditorului. Recunoașterea poate fi explicită sau poate rezulta din comportamentul său. Achitarea unei părți din restanță poate avea acest efect, în anumite condiții.

Și depunerea unei cereri de chemare în judecată poate produce întreruperea, dacă sunt respectate cerințele legale. După o asemenea întrerupere poate porni un termen nou, astfel încât simpla numărare a anilor de la scadența inițială nu stabilește singură situația datoriei.

Legea prevede și suspendarea prescripției. Efectele acesteia sunt diferite de cele ale întreruperii, iar împrejurările respective trebuie luate în calcul înainte ca o restanță să fie considerată prescrisă.

## Asociația poate deschide proces înainte de împlinirea prescripției

Articolul 78 al Legii nr. 196/2018 permite acționarea proprietarului în instanță când neachitarea contribuțiilor depășește 60 de zile calculate de la scadență, respectiv 90 de zile calculate de la afișarea listei. Acestea sunt termenele pentru demersul de recuperare, distincte de perioada generală de prescripție.

Administratorul are obligația unei notificări scrise către proprietarul restant. Tot el trebuie să aducă situația la cunoștința președintelui asociației și a comitetului executiv.

În condițiile prevăzute de lege, asociația nu plătește taxa judiciară de timbru pentru această acțiune. O hotărâre favorabilă îi permite să solicite executarea silită, procedura prin care urmărește recuperarea banilor datorați.

## Penalitățile au limite privind procentul, începutul și totalul

Asociația poate adopta propriul sistem de penalități pentru întârzierea plăților. Articolul 77 impune însă trei limite care trebuie urmărite în calculul sumelor suplimentare:

- Procentul zilnic aplicat nu poate trece de 0,2% pentru întârziere.
- Aplicarea penalităților este permisă abia după ce au trecut 30 de zile calculate de la scadență.
- Totalul penalităților nu poate fi mai mare decât datoria pentru care au fost calculate.

Încasările astfel obținute alimentează fondul de penalități al asociației, cu utilizările permise de lege. Verificarea situației individuale trebuie să cuprindă atât contribuțiile neachitate, cât și modul de calcul al acestor sume suplimentare.

## Ipoteca legală nu duce automat la pierderea apartamentului

Pentru contribuțiile datorate, articolul 80 al Legii nr. 196/2018 acordă asociației o ipotecă legală asupra apartamentului, adică o garanție pentru recuperarea sumelor. Aceasta poate fi înscrisă în cartea funciară, în condițiile legii.

Existența garanției nu transferă automat locuința și nu înlocuiește procedura de executare silită imobiliară. Urmărirea apartamentului presupune o procedură separată, cu respectarea regulilor și a garanțiilor legale pentru persoanele implicate.

Dacă există deja o hotărâre judecătorească ori executarea silită a început, cazul necesită o analiză distinctă, fiind aplicabile reguli specifice. Pentru situațiile complicate, consultarea unui avocat poate clarifica drepturile, obligațiile și demersurile legale posibile.