Investiţiile imobiliare în Cluj-Napoca necesită prudență: randamentele la închiriere pe termen lung au scăzut semnificativ în ultimul deceniu, de la 8,5% la sub 5%, în timp ce regimul hotelier în centru poate aduce aproape 6%.
Cluj-Napoca rămâne și în acest an cel mai scump oraș din țară pentru achiziţia de locuințe. Întrebarea principală pentru investitori în 2026 este dacă mai există oportunități reale pe această piaţă. Randamentele nu mai sunt la nivelul de acum câţiva ani, iar decizia de investiţie trebuie cântărită cu atenție. Piaţa imobiliară locală este influenţată de factori precum cererea mare pentru apartamente, dezvoltarea urbană rapidă și creșterea numărului de studenţi. Să vedem ce spun cifrele și ce recomandă specialiștii despre cele mai importante două variante: închirierea pe termen lung sau regimul hotelier.
Prețurile tot cresc, dar chiriile nu ţin pasul
Preţul mediu cerut pentru apartamentele scoase la vânzare în Cluj-Napoca a ajuns la începutul acestui an la 3.235 euro pe metru pătrat util. Pentru locuinţele noi, preţurile trec deja de 3.300 euro/mp util, ceea ce pune presiune pe investitori și pe cei care vor să cumpere. Acest context este influențat de costurile ridicate ale construcţiilor și de lipsa terenurilor disponibile în zonele centrale.
Atât Clujul, cât și celelalte mari orașe ale ţării au fost destul de impactate de începerea pandemiei în 2020. Chiriile au fost de atunci destul de afectate, ele neputând să ţină pasul cu ritmul de creștere al prețurilor de vânzare
Piaţa a fost influențată puternic de evenimentele din ultimii ani. Pandemia a afectat nivelul chiriilor, care nu au crescut la fel de repede ca prețurile de vânzare. Din acest motiv, randamentele au scăzut treptat, iar investitorii trebuie să fie mult mai atenți la calcule. Mulţi proprietari au apelat la credite ipotecare pentru achiziția de apartamente, iar costurile de finanţare au crescut odată cu dobânzile bancare.
Evoluţia ultimilor ani este importantă pentru a înțelege ce se întâmplă acum și ce ar putea urma. Doar o analiză realistă poate ajuta la decizii corecte pe o piaţă atât de competitivă. Consultanţii imobiliari recomandă evaluarea atentă a rentabilităţii, mai ales în contextul actual al pieţei rezidenţiale.
Astăzi, randamentele obţinute din închirierea pe termen lung sunt mult mai mici decât în trecut, iar diferențele dintre cartiere contează tot mai mult pentru orice strategie de investiţie. Zonele precum Mănăștur sau Gheorgheni pot avea dinamici diferite față de centrul orașului.
Randamentele nu mai sunt ce-au fost odată
Un detaliu important pentru orice investitor este că randamentul obţinut din închirierea pe termen lung a scăzut mult în ultimii zece ani. Diferenţa dintre 2015 și 2025 se vede atât în preţul de cumpărare, cât și în nivelul chiriilor. Acest fenomen este influențat de creșterea prețurilor pe segmentul de apartamente noi și de modificările legislative privind contractele de închiriere.
În 2015, un apartament cu două camere în Cluj-Napoca costa aproximativ 52.000 euro și se putea închiria cu 360 euro pe lună. Randamentul brut era de 8,5%, o cifră atractivă pentru investitori.
În 2025, un apartament similar costă în jur de 150.000 euro, iar chiria lunară a ajuns la 590 euro. Chiar și așa, randamentul brut a scăzut la 4,7%. Această scădere arată clar presiunea pusă de scumpirea locuinţelor asupra profitului din chirii.
Randamentul diferă mult de la un cartier la altul. În Sopor e la 4,67%, în Mănăștur la 4,49%, în Mărăști la 4,19%. În Someșeni, unde prețurile sunt cele mai mici, randamentul e 4,1%, iar în centru scade la 4,07%. În Zorilor, randamentul este de 4,04%. Aceste diferențe devin esenţiale pentru orice plan de investiție și pot influenţa decizia privind tipul de proprietate achiziționată.
Regimul hotelier vine cu alte calcule
O alternativă la închirierea pe termen lung este exploatarea apartamentului în regim hotelier, mai ales în centru, unde cererea pentru cazare scurtă rămâne ridicată. Acest model poate aduce randamente mai bune, dar presupune și costuri inițiale mai mari și implicare directă în administrarea proprietăţii. Platformele online precum Airbnb sau Booking au crescut vizibilitatea acestor proprietăţi și au schimbat modul de gestionare a investiţiilor imobiliare.
Un apartament cu două camere în zona centrală se vinde cu aproximativ 200.980 euro. În regim hotelier, se poate închiria cu 80 euro pe noapte. La un grad de ocupare de 40% pe an, randamentul brut ajunge la 5,8%, peste cel obţinut din închirierea pe termen lung pentru aceeași zonă. De asemenea, regimul hotelier atrage turiști, dar și persoane care vin în interes de afaceri sau pentru evenimente culturale.
Acest model presupune riscuri suplimentare, precum variațiile sezoniere ale cererii și costuri operaţionale mai mari. Totuși, pentru investitorii dispuși să administreze activ proprietatea, regimul hotelier poate aduce venituri mai bune. Cheltuielile cu mentenanta și curăţenia sunt semnificative, iar fiscalitatea pentru acest tip de închiriere trebuie luată în calcul.
Această variantă cere o analiză atentă a pieţei locale și o planificare detaliată pentru a crește gradul de ocupare și veniturile. Flexibilitatea ajustării tarifelor în funcţie de sezon sau evenimente importante poate aduce un avantaj suplimentar pentru proprietari.
Regimul hotelier înseamnă mai multă muncă administrativă, dar oferă și flexibilitate în ajustarea prețurilor în funcție de evenimentele și sezonul din oraș.
Strategii care pot face diferenţa
Este indicat să faci o investiţie imobiliară în Cluj-Napoca, dar trebuie să fie făcută cu foarte multă prudenţă
Există mai multe modalităţi de exploatare a locuințelor achiziționate cu scop investiţional. Una dintre ele este ca locuinţa să fie ulterior închiriată pe termen lung
Pentru cei care vor să investească în imobiliare în Cluj-Napoca în 2026, alegerea între închirierea pe termen lung și regimul hotelier depinde în primul rând de buget, de gradul de risc acceptat și de cât timp pot aloca administrării proprietăţii. Este esențială consultarea unui agent imobiliar cu experiență locală pentru a evalua corect potenţialul investiţiei.
Regimul hotelier, deși poate aduce randamente mai mari, cere o investiţie inițială mai mare și implicare constantă. Închirierea pe termen lung aduce stabilitate, dar cu un randament mai mic, mai ales în zonele centrale. Alegerea tipului de contract și analiza cererii pentru fiecare segment pot optimiza profitabilitatea investiţiei.
Zona aleasă pentru investiţie contează enorm. Pentru închirierea pe termen lung, cartiere precum Sopor sau Mănăștur pot oferi randamente mai bune, iar pentru regimul hotelier, centrul orașului rămâne cea mai bună variantă datorită cererii mari. Diversificarea portofoliului de proprietăţi poate reduce riscurile asociate cu fluctuațiile pieței.
Riscul privind gradul de ocupare este mai mare la regimul hotelier, unde veniturile pot varia rapid. În schimb, închirierea pe termen lung oferă predictibilitate, dar cu profituri mai mici. Monitorizarea constantă a pieței și adaptarea la schimbările legislative sunt recomandate pentru maximizarea succesului.
Investitorii trebuie să analizeze atent toate aspectele pieței locale, să fie prudenți și să își adapteze strategia la evoluţia economică și la tendinţele din imobiliarele clujene. Randamentele mari din trecut nu mai sunt valabile, iar succesul depinde acum de planificare atentă și de alegerea corectă a modului de exploatare.