Vânzările de locuinţe în București și Ilfov au scăzut cu 8,5% în 2025, revenind la nivelul din 2023, iar la nivel naţional s-a înregistrat o scădere de 5,3%.
Anul 2025 a adus schimbări importante pentru piața rezidenţială din România, după o perioadă de creștere sau stabilitate. Potrivit datelor Agenţiei Naţionale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, s-a observat o scădere clară a tranzacţiilor, iar cele mai afectate zone au fost București și Ilfov. Ultimul trimestru al anului a reprezentat un slab final de an, fiind cel mai scăzut nivel din ultimii nouă ani pentru această regiune. La nivel naţional, nu s-a mai înregistrat un trimestru IV atât de slab din 2019. Aceste date imobiliare arată o schimbare semnificativă în dinamica pieţei.
Cifrele care au dat tonul acestui an
Potrivit datelor oficiale, în 2025 s-au vândut peste 159.500 de unităţi rezidenţiale la nivel naţional. Deși cifra pare ridicată, ea este cu 5,3% mai mică decât în 2024. În București și Ilfov, scăderea a fost și mai vizibilă, cu peste 55.000 de apartamente tranzacţionate, cu 8,5% sub nivelul din anul trecut. Aproape o treime din vânzările de locuinţe din ţară sunt concentrate aici, ceea ce influențează direct piața rezidenţială din România.
Chiar dacă unele luni ale anului au adus rezultate mai bune, trendul general a fost de scădere. Analize realizate de SVN România arată că piața rezidențială din Capitală și împrejurimi a revenit la nivelul din 2023, ceea ce indică o întoarcere în timp de doi ani.
Un moment care a schimbat ritmul pieței
Un punct de cotitură a fost creșterea TVA la locuintele noi. De la 1 august 2025, această creștere a TVA a avut efecte imediate asupra pieței. Mulţi cumpărători s-au grăbit să profite de vechiul nivel de taxare, ceea ce a dus la o creștere anuală a vânzărilor în iulie și august.
lulie 2025 a adus vânzări record. În București-llfov, tranzacțiile au crescut cu 12,6% față de perioada similară din 2024, iar în august creșterea a fost de 10,2%. După aceste luni, piața rezidenţială mass-market a intrat pe un trend descendent clar.
În următoarele patru luni, vânzările rezidenţiale au scăzut constant. În septembrie, scăderea anuală a fost de 8,5%, iar în octombrie și noiembrie s-a ajuns la minus 22%. Decembrie a închis anul cu aproape 24% mai puţine tranzacții față de decembrie 2024, ceea ce arată impactul majorării TVA asupra segmentului mass-market.
În București și Ilfov, cele mai slabe luni au fost aprilie și decembrie. În aprilie, tranzacţiile au scăzut cu 25% față de anul trecut, influențate și de perioada sărbătorilor. În decembrie, scăderea a fost de 24%. Impulsul din iulie a fost urmat de o frânare puternic resimțită în piaţă.
Schimbări între segmentele de piaţă
Nu toate segmentele au reacţionat la fel. Analiza SVN România scoate în evidenţă diferențe clare între segmentul middle-market și cel mass-market. Segmentul mass-market a fost cel mai afectat, deoarece aici majoritatea vânzărilor depindeau de TVA-ul redus de 9%, care a crescut. În schimb, segmentul middle-market a rămas stabil, cu rezultate bune, nefiind afectat semnificativ de modificarea fiscală.
Numărul de antecontracte a scăzut mult, ceea ce anticipează vânzări mai mici și la începutul lui 2026. Cererea de locuinţe rămâne, însă accesul la apartamente noi a devenit mai dificil pe acest segment. Cel mai probabil, acest lucru va duce la creșterea chiriilor pe termen scurt și mediu.
“Piaţa rezidenţială mass market, care se baza într-o proporţie covârșitoare pe tranzacții cu TVA de 9%, a frânat puternic după luna iulie – iar un efect la fel de nociv este și scăderea semnificativă a numărului de antecontracte încheiate. Majorările de taxe pot fi benefice dacă aduc încasări bugetare mai mari, dar dacă duc la pierderi prin scăderea vânzărilor și a investiţiilor, economia în întregul său suferă mult mai mult – ceea ce va duce într-un final nu la câștiguri ci la pierderi semnificative!” – Andrei Sârbu, CEO SVN Romania
Regiunile unde lucrurile s-au schimbat rapid
La nivel naţional, evoluția a variat. După București-llfov, județul Timiș a fost cea mai activă piaţă în 2025, depășind Cluj, Constanţa, Brașov și lași la număr de locuinţe tranzacţionate. Totuși, și aici s-a simţit o scădere de 6,4% a vânzărilor de locuințe.
Cluj-Napoca și Constanţa au avut rezultate mai bune. În Cluj, vânzările au crescut cu 1,7% față de anul trecut, iar în Constanţa numărul tranzacţiilor a rămas aproape la același nivel. Aceste piețe au arătat o rezistență mai mare la schimbările fiscale.
În schimb, lași și Brașov au avut scăderi mari. În lași, vânzările au scăzut cu 23,5% față de 2024, iar în Brașov cu 13,8%. Aceste diferențe regionale evidențiază modul în care anumite zone sunt mai vulnerabile la schimbările fiscale decât altele.
Ce urmează pe piața rezidenţială
Anul 2025 a fost un an de tranziţie pentru piața imobiliară din România. Creșterea TVA la locuinţe noi a avut efect imediat, stimulând vânzările înainte de august și reducându-le drastic după. Impactul cel mai mare s-a simțit pe segmentul mass-market și în București-llfov, care influențează decisiv piața locuințelor la nivel naţional.
Este de așteptat ca accesul mai dificil la locuinţe noi să ducă la creșterea chiriilor. Scăderea semnificativă a antecontractelor indică faptul că începutul lui 2026 ar putea aduce vânzări mai mici. O recalibrare a politicilor fiscale ar putea fi necesară pentru a readuce accesibilitatea și dinamismul unui sector esențial pentru economia mondială.
Pe termen lung, rămâne de văzut dacă veniturile suplimentare din TVA vor compensa pierderile cauzate de scăderea investiţiilor și a activităţii în construcții și imobiliare. Mulţi analiști cred că economia ar putea avea mai mult de pierdut, iar o revenire a pieţei depinde de adaptarea măsurilor la realitatea actuală a pieței rezidenţiale din România.