Volumul tranzacțiilor imobiliare a scăzut cu 30% față de 2024, ajungând la 525 milioane de euro. Cu toate acestea, investitorii locali au generat aproape o treime din acest volum și au acumulat investiții de 1,8 miliarde de euro în ultimul deceniu, depășind capitalul sud-african și austriac.
Piața imobiliară din România a trecut printr-un 2025 plin de ajustări, dar a rămas activă, potrivit datelor furnizate de consultanții Colliers. După un 2024 cu un nivel record al tranzacțiilor, consultanții subliniază că scăderea volumului nu indică lipsă de interes, ci reflectă mai degrabă amânarea unor tranzacții importante și, într-o măsură mai mică, incertitudinea politică internă. Piața imobiliară dă semne clare că se adaptează la noile condiții, iar investitorii devin tot mai atenți la evoluția economiei românești.
Investitorii locali schimbă regulile jocului
Investitorii români au devenit un pilon de stabilitate pe piața imobiliară. “Una dintre cele mai importante tendințe de pe piața investițiilor din România este rolul tot mai puternic al capitalului autohton, care a devenit un factor de stabilitate. Dacă în trecut capitalul străin era dominant, în ultimii ani, cu foarte puține excepții, capitalul generat local s-a clasat în mod repetat pe unul dintre primele două locuri din top, ceea ce reprezintă un semnal clar al maturizării economiei locale. În ultimul deceniu, investitorii români au plasat aproximativ 1,8 miliarde de euro, ajungând astfel la o pondere de aproximativ 20% din total, depășind nivelul investițiilor sud-africane cu circa jumătate de miliard de euro și pe cel atins de investitorii din Marea Britanie, Cehia sau Austria cu peste un miliard de euro. Această schimbare structurală creează o bază solidă pentru evoluții viitoare pozitive și reprezintă un semn clar că piața locală capătă încredere în propriile forțe.” – Ionuț Mandanac, Associate Director| Capital Markets în cadrul Colliers.
În 2025, piața a trecut de la o perioadă de așteptare la una în care tranzacțiile imobiliare au început să se încheie pe baze mai realiste, reflectând un echilibru mai bun între așteptările vânzătorilor și cele ale cumpărătorilor. După doi ani în care diferențele dintre așteptările vânzătorilor și ale cumpărătorilor au ținut pe loc activitatea, investitorii au revenit în piață și au început să semneze din nou contracte, ceea ce arată o revenire a lichidității pe piața imobiliară.
Retailul și birourile au fost principalele motoare ale pieței. Segmentul de retail a avut cea mai mare activitate, cu 38% din total. Tranzacția principală a fost vânzarea unui portofoliu de parcuri comerciale de 32.000 mp către fondul britanic M Core, pentru circa 57 milioane de euro. Această mișcare, alături de achizițiile din Focșani și Suceava, a consolidat poziția M Core ca cel mai activ investitor al anului, cu aproape 29% din piață.
Birourile au generat 31% din volumul total al tranzacțiilor și au adus noi investitori pe piață. Fondul maghiar Gránit Asset Management a intrat în România prin achiziția primei faze a proiectului Equilibrium din București, pentru 52 milioane de euro. Solida Capital, un investitor din Orientul Mijlociu, a cumpărat clădirea Victoria Center. Aceste intrări arată că piața atrage tot mai mulți jucători noi, iar unități individuale din proiecte premium devin tot mai căutate.
Mișcări importante în sectorul hotelier și stabilitate la randamente
Pe segmentul hotelier, vânzarea Hilton Garden Inn Bucharest Airport, estimată la 40 milioane de euro, a fost a doua cea mai mare tranzacție hotelieră de pe piața locală. Acest hotel, construit de la zero, poate atrage capital instituțional pe termen lung, consolidând dezvoltarea imobiliară pe segmentul hotelier.
Randamentele pentru proprietățile de top au rămas stabile în 2025. Colliers estimează randamentele la 7,25% pentru retail, 7,50% pentru birourile premium și 7,75% pentru spațiile industriale. Bucureștiul a reușit să mențină un echilibru între așteptările vânzătorilor și ale cumpărătorilor, spre deosebire de alte piețe din Europa Centrală și de Est.
Finanțarea și contextul regional aduc noi perspective
Băncile au continuat să acorde finanțare pentru activele performante la prețurile actuale. Un exemplu este refinanțarea de peste 500 milioane de euro pentru proiectele AFI Cotroceni, AFI Brașov și AFI Ploiești, cea mai mare de pe piața locală. Marjele de finanțare pentru proiectele solide sunt acum între 200 și 250 de puncte de bază, ușor mai mici față de anii trecuți, ceea ce sprijină creditarea ipotecară pentru investitori și dezvoltatori.
“Legislația fiscală se schimbă într-un ritm accelerat, iar regulile devin tot mai complexe, motiv pentru care investitorii analizează mult mai atent structura tranzacțiilor și impactul fiscal pe termen mediu și lung. Elemente precum deductibilitatea costurilor de finanțare, regulile privind recuperarea pierderilor fiscale sau impactul impozitului minim pe cifra de afaceri influențează direct modul în care sunt structurate investițiile și calculate randamentele. În aceste condiții, predictibilitatea și o planificare fiscală riguroasă devin factori decisivi pentru menținerea atractivității pieței locale.” – Alex Milcev, Partner, Tax & Law Services Leader EY România și Moldova.
În Europa Centrală și de Est, piața a crescut clar. Cele șase piețe principale au atras investiții de 11,6 miliarde de euro în 2025, cu 31% peste nivelul din 2024, apropiindu-se de perioada similară de dinainte de pandemie, când se ajungea la 13-14 miliarde de euro anual.
Polonia și Cehia au condus această revenire, fiecare depășind 4 miliarde de euro. Investitorii regionali au generat 64% din totalul tranzacțiilor, capitalul din vestul Europei a avut o pondere de 17%, iar cel american 11%. Într-un context global instabil, regiunea devine din nou atractivă pentru capital, cu randamente competitive și risc gestionabil.
Noi semnale pentru 2026 schimbă așteptările
Consultanții Colliers estimează o creștere moderată a investițiilor în 2026, pe fondul stabilizării randamentelor și al revenirii treptate a lichidității. În România, anul a început deja cu o tranzacție de birouri (Equilibrium 2) finalizată și cu alte tranzacții importante în negocieri, ceea ce ar putea duce la un record istoric dacă trendul continuă.
În acest context, volumul investițiilor ar putea depăși 750 milioane de euro, iar într-un scenariu optim ar putea ajunge la 1 miliard de euro. Evoluția va depinde însă de stabilitatea politică internă și de contextul global, factori care influențează direct încrederea investitorilor și ritmul de încheiere a tranzacțiilor imobiliare.
Un semnal pozitiv vine și din zona macroeconomică: randamentele obligațiunilor de stat românești au coborât la cel mai mic nivel din ultimii doi ani, iar diferența față de obligațiunile germane s-a redus, ceea ce arată o percepție mai bună asupra riscului României și poate impulsiona investițiile pe termen mediu.
Experiența din 2025 arată însă că tranzacțiile pot fi amânate chiar și în condiții favorabile. Estimările pentru 2026 trebuie privite cu realism și prudență. Pe măsură ce tranzacțiile se finalizează și stabilesc noi repere de preț, piața poate intra într-un nou ciclu de revenire, fiecare acord reducând diferențele dintre așteptările vânzătorilor și cele ale cumpărătorilor.
“Pentru 2026, anticipăm rezultate semnificativ mai bune pe piața tranzacțiilor imobiliare decât în ultimii doi ani. Lichiditatea începe să revină în regiune, iar România beneficiază de fundamente solide în toate sectoarele consacrate. Cererea pentru spații logistice rămâne robustă, în timp ce segmentele de retail și birouri înregistrează o dinamică pozitivă, cu multiple tranzacții aflate în stadii avansate de negociere. Dacă mediul politic intern se menține stabil, guvernul poate să continue reformele și nu intervin șocuri externe majore, piața investițională poate intra într-o fază de revenire sustenabilă. Apetitul investitorilor este prezent, iar tranzacțiile se finalizează atunci când există convergență între așteptările vânzătorilor și parametrii de investiție ai cumpărătorilor. Piața funcționează optim când prețurile reflectă echilibrul dintre fundamentele activelor și costul capitalului.” – Robert Miklo, Partner | Head of Capital Markets la Colliers.