Un student la finanțe explică pe comunitatea imobiliară de pe Reddit trei piloni esențiali – costurile materialelor, schimbările demografice și limitele navetei – care, împreună cu accesul la credite și perspectiva aderării la zona euro, mențin presiunea asupra prețurilor de pe piața imobiliară din România.
Piața imobiliară din România continuă să fie un subiect de interes pentru mulți, mai ales când vine vorba de posibilitatea unei scăderi a prețurilor. Un student la finanțe oferă o analiză detaliată, bazată pe trei factori principali care, în opinia sa, stabilesc o bază solidă pentru menținerea prețurilor la un nivel ridicat. Acești factori sunt interconectați și nu pot fi influențați ușor, nici măcar prin decizii politice sau schimbări economice rapide.
Pilonul 1: Costurile ridicate ale materialelor de construcție
Primul pilon evidențiat este costul materialelor de construcție, care nu dă semne că ar scădea în viitorul apropiat. Industria cimentului, esențială pentru construcții, depinde puternic de combustibilii fosili.
Acest lucru se traduce prin costuri suplimentare, deoarece combustibilii fosili sunt taxați tot mai mult la nivelul Uniunii Europene, iar acest lucru se reflectă direct în prețul cimentului. O comparație a prețurilor reale, ajustate la inflație, arată că în 1997 un sac de ciment costa 49 de lei, în 2003 prețul a scăzut la 35 de lei, iar în prezent se situează între 42 și 45 de lei.
Nu doar cimentul este afectat. Și industria oțelului depinde de combustibilii fosili și se confruntă cu propriile provocări legate de costuri. În plus, piața muncii din sectorul construcțiilor se confruntă cu îmbătrânirea forței de muncă, ceea ce face tot mai dificilă și mai costisitoare găsirea de lucrători calificați.
Pilonul 2: Schimbările demografice și migrația spre orașe
Al doilea pilon este reprezentat de schimbările demografice, care influențează cererea de locuințe. Populația activă se concentrează tot mai mult în orașele mari, unde există mai multe oportunități de muncă și un nivel de trai mai ridicat.
Zonele rurale, în schimb, se golesc treptat. Deși încă au o parte semnificativă din populație, importanța lor economică scade rapid, orașele devenind centrele principale de dezvoltare.
Statisticile din agricultură confirmă această tendință. În 2020, agricultura asigura 21% din locurile de muncă din România, iar în 2023 procentul a scăzut la 18%. La nivelul Uniunii Europene, agricultura reprezintă doar aproximativ 2% din PIB, iar în România acest procent variază între 3,2% și 5%.
Pilonul 3: Limita de timp pentru navetă
Al treilea pilon este legat de timpul pe care oamenii sunt dispuși să îl petreacă zilnic pe drumuri, cunoscut ca “constanta lui Marchetti”.
În esență, majoritatea oamenilor acceptă să petreacă în jur de o oră pe zi pentru navetă, indiferent de epocă sau de mijloacele de transport disponibile. Această limită a modelat dezvoltarea orașelor de-a lungul timpului.
Orașele și-au păstrat mereu o dimensiune adaptată la cât de rapid puteau locuitorii să traverseze zona urbană, indiferent dacă mergeau pe jos, foloseau tramvaiul sau mașina. Extinderea orașelor dincolo de această limită devine dificilă, deoarece oamenii nu sunt dispuși să petreacă mai mult timp pe drumuri.
Accesul la credit și efectele viitoare
Pe lângă cei trei piloni, accesul la credite ipotecare joacă un rol esențial în susținerea prețurilor. Analiza arată că locuințele sunt încă accesibile pentru familiile cu două venituri, raportat la veniturile medii.
De exemplu, un cuplu cu venituri totale de 10.000 de lei pe lună poate accesa un credit de aproximativ 288.000 de euro, calculând 40% din venitul net total pe o perioadă de 30 de ani, fără a include dobânda.
Acest aspect devine și mai important în perspectiva aderării României la zona euro. Se estimează că, odată cu trecerea la moneda europeană, dobânzile la credite ipotecare vor scădea semnificativ, probabil la jumătate față de nivelul actual. Astfel, puterea de cumpărare va crește, iar cererea de locuințe ar putea duce la noi creșteri de prețuri.
Momentul exact al aderării nu este considerat esențial. Fie că va avea loc în 2030, 2035 sau 2040, studentul subliniază că atunci când se va întâmpla, piața imobiliară va resimți un nou val de creștere a cererii și a prețurilor.
Impozitarea locuințelor și posibile efecte pe piață
Un alt aspect menționat este impozitarea locuințelor nelocuite, care ar putea face investițiile imobiliare mai puțin atractive pentru unii proprietari.
Prin creșterea presiunii fiscale, mulți ar putea fi determinați să ofere spre închiriere locuințele goale, pentru a-și acoperi impozitele. Acest lucru ar putea duce la o creștere a ofertei de locuințe de închiriat, ceea ce ar putea reduce chiriile și, indirect, prețurile de vânzare.
Totuși, impactul ar fi mai mare asupra investitorilor care dețin mai multe proprietăți, nu asupra celor care au o singură locuință.
O perspectivă directă
Studentul în finanțe concluzionează: “În concluzie, nimic nu poate schimba pilonii ăștia, nici Dumnezeu și cu siguranță nici Bolojan.” El consideră că interacțiunea acestor factori – costurile materialelor, tendințele demografice, limitele navetei și accesul la credit – menține o presiune constantă asupra prețurilor locuințelor.
Recomandarea sa este clară: “Cumpărați cât de repede puteți și nu vă mai alintați cu coping-uri gen ‘vine criza sparge bula’.” Integrarea în zona euro și scăderea dobânzilor sunt argumente suplimentare pentru această viziune pe termen lung. Din această perspectivă, nu există motive reale pentru a aștepta o scădere semnificativă a prețurilor locuințelor în viitorul apropiat.