# Tva imobiliare 2026: ce trebuie să știi despre cotele aplicabile la achiziția unei locuințe

> TVA la tranzacțiile imobiliare în 2026: cotele discutate pentru locuințe, condiții pentru cumpărători și influența taxei asupra prețului final.

Publicat: 7 februarie 2026, 10:33 · Actualizat: 5 mai 2026, 07:07 · Autor: Ovidiu Murariu · Categorie: [Sfaturi imobiliare](https://stirileimobiliare.ro/sfaturi-imobiliare/index.html.md) · Pagina web: https://stirileimobiliare.ro/tva-imobiliare-2026-ce-trebuie-sa-stii-despre-cotele-aplicabile-la-achizitia-unei-locuinte/ · Publicație: Știrile Imobiliare

![](https://stirileimobiliare.ro/wp-content/uploads/2026/02/tva_imobiliare_2026_ce_trebuie_sa_stii_despre_cotele_aplicabile_la_achizitia_unei_locuinte-1024x574.webp)

**Tva imobiliare** reprezintă taxa pe valoare adăugată aplicată tranzacțiilor imobiliare. Această taxă influențează direct **prețul final** al locuințelor. Pentru cumpărător, înțelegerea **tva la locuințe** este esențială. De exemplu, diferența dintre cote poate însemna **mii de euro** în plus sau în minus. Motivul este simplu: **cotele de tva** se adaugă la valoarea de listare. Astfel, o **cotă standard** mai mare crește considerabil costul. Fii atent la anunțurile cu "preț **lei exclusiv tva**"!

Pe **piața imobiliară**, această taxă influențează competitivitatea ofertelor. Cei care cumpără **apartamente de vânzare** noi trebuie să calculeze exact **tva-ul imobiliar**. În caz contrar, pot depăși bugetul estimat. Știai că **locuințele vechi** au un regim diferit? Corect! În acest caz, nu se aplică **taxa pe valoare adăugată**. De aceea, este esențial să cunoști tipul proprietății pe care o achiziționezi.

### Cotele de tva în 2026: cotă standard și cote reduse

În 2026, **cotele aplicabile** la locuințe noi au suferit modificări importante. **Cota standard de tva** este acum 21%, conform Legii nr. 287/2024. Aceasta se aplică tuturor achizițiilor de locuințe obișnuite. Există însă și **cote reduse**, dar doar în anumite condiții. Se poate aplica o cotă de 9% **tva redus** dacă:

 	- Contractul a fost semnat până la 31 iulie 2025

 	- A fost achitat un **avans de minimum** 10% până la aceeași dată

 	- Livrarea locuinței are loc până la 31 iulie 2026

**Cota de 5% a fost eliminată** complet. Astfel, majoritatea cumpărătorilor vor plăti **cota standard** de 21%. Să luăm un exemplu: pentru un apartament de 120.000 de euro, **diferența de tva** între 9% și 21% depășește 14.000 de euro! Impactul asupra **prețului final** este semnificativ. **Dezvoltatorii imobiliari** sunt obligați să indice clar dacă prețul include **tva-ul aplicabil**.

### Diferențe între locuințe noi și locuințe vechi

La **locuințele vechi** (tranzacții între **persoane fizice**), nu se plătește **tva la vânzare**. Aceste tranzacții sunt **scutite de tva**. În schimb, se aplică **taxa notarială** și impozitul pe transferul proprietății. Pe de altă parte, **locuințele noi** implică plata tva-ului la **momentul livrării**. De ce este important acest aspect? Pentru că **piața imobiliară** oferă ambele variante.

Fii atent la detalii! Dacă achiziționezi de la o **persoană juridică** înregistrată în scopuri de tva, vei plăti obligatoriu **taxa pe valoare adăugată**. Acest lucru se aplică și **apartamentelor**** de vânzare** din **ansambluri rezidențiale** noi. **Tva-ul imobiliar** devine astfel un factor esențial în luarea deciziei. Compară mereu ofertele pentru **locuințe vechi** și cele noi, ținând cont de aceste costuri.

Mai există o excepție importantă: **spațiile comerciale** și **terenurile de vânzare** au reguli diferite. Pentru acestea, **cotele de tva** pot varia. Pentru locuințe însă, regimul este clar definit. Verifică mereu **actele necesare** și consultă un specialist în **acte juridice** pentru a evita surprize. În final, cunoașterea **cotei standard** și a **cotelor reduse** te ajută să negociezi mai eficient.

## Când poți beneficia de cotă redusă de tva la achiziția unei locuințe

 	- Suprafața utilă maximă și plafonul valoric (600.000 lei exclusiv tva)

 	- Statutul de persoană fizică și restricția la o singură achiziție cu tva redus

 	- Acte necesare și rolul notarului în aplicarea tva-ului redus

Pentru a **beneficia de o cotă redusă** de 9% în 2026, trebuie respectate anumite criterii. Locuința trebuie să aibă **suprafața utilă** de maximum 120 mp, fără a include anexele gospodărești. Valoarea totală nu poate depăși 600.000 lei **exclusiv tva**. Aceste limite sunt esențiale. Dacă sunt depășite, se aplică automat **cota standard** de 21%.

Cumpărătorii trebuie să fie **persoane fizice**. **Tva-ul redus** nu se aplică pentru achiziții pe firmă sau prin **persoană juridică**. Fiecare persoană are dreptul la o singură achiziție cu **cotă redusă** pe parcursul vieții. Registrul special de evidență menționat în **Legea nr. 287/2024** verifică acest aspect. Este important să acorzi atenție acestui detaliu!

Procesul implică **acte necesare** semnate în termene strict stabilite. Antecontractul trebuie semnat și **avansul de minimum** 20% achitat până la 31 iulie 2025. Contractul final se încheie până la 31 iulie 2026. Acestea sunt **condiții tranzitorii** decisive. Notarul public confirmă eligibilitatea prin verificarea registrului național și asigură aplicarea corectă a **cotei**.

Ce se întâmplă dacă nu **achitezi avansul** la timp sau dacă livrarea întârzie după 31 iulie 2026? În astfel de cazuri, **tva-ul aplicabil** revine la 21%. Acest lucru poate influența semnificativ **prețul final**. De aceea, respectarea termenelor este esențială. Verifică mereu calendarul!

### Când se aplică cota standard de tva și cine plătește diferența

 	- Tranzacții peste plafon, persoane juridice, a doua achiziție cu tva redus

 	- Exemple de calcul pentru prețul final cu 21% tva

**Cota standard de tva** de 21% se aplică automat în trei situații principale. Prima: când valoarea locuinței depășește 600.000 lei **exclusiv tva** sau suprafața utilă este mai mare de 120 mp. A doua: dacă cumpărătorul este **persoană juridică**. A treia: la a doua achiziție cu **tva redus** realizată de aceeași **persoană fizică**. Aceste reguli sunt prevăzute în **Codul fiscal**.

Să vedem **exemple de calcul** concrete. Pentru un apartament de 650.000 lei fără TVA:

 	- Cu **cotă redusă** de 9%: 650.000 + 58.500 = 708.500 lei

 	- Cu **cotă standard** de 21%: 650.000 + 136.500 = 786.500 lei

Diferența de 78.000 de lei (peste 15.000 de euro) arată **impactul direct** asupra bugetului. Această sumă poate reprezenta avansul pentru mobilă sau alte cheltuieli importante.

Cine suportă diferența dacă se aplică greșit **tva-ul redus**? În general, vânzătorul este responsabil. Totuși, multe contracte includ clauze prin care obligația se transferă către cumpărător la **momentul livrării**. Verifică întotdeauna **termenii și condițiile**. ANAF poate corecta orice eroare privind **aplicarea tva-ului** ulterior.

Există și situații speciale pe **piața imobiliară**. Achizițiile de **spații comerciale** sau **terenuri de vânzare** au reguli diferite. În plus, **locuințele vechi** sunt complet scutite de TVA. În schimb, **locuințele noi** includ întotdeauna această taxă. Consultă **actele juridice** pentru clarificări suplimentare.

Ce poți face dacă ai depășit plafonul? Există soluții practice. Poți negocia prețul sau poți alege o locuință mai mică. Uneori, **dezvoltatorii imobiliari** oferă facilități de plată. Important este să cunoști toate opțiunile disponibile pentru a evita surprize la **momentul livrării**.

## Tva la apartamente vechi și tranzacții între persoane fizice

 	- Definiția locuințelor vechi din punct de vedere fiscal

 	- Impozitul pe tranzacție și taxa notarială

Ce înseamnă **locuințe vechi** din punct de vedere fiscal? Acestea sunt proprietăți care au fost locuite anterior sau au fost construite cu peste 5 ani în urmă. Conform **codului fiscal**, astfel de imobile sunt **scutite de tva** la vânzare. Atenție! Această scutire se aplică doar atunci când atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt **persoane fizice**. De ce este important? Pentru că poți economisi **mii de euro**.

În locul **tva-ului aplicabil**, cumpărătorul plătește **impozit pe tranzacție**. Acesta este de 3% pentru partea care depășește 450.000 de lei, plus **taxa notarială** de aproximativ 1-2%. De exemplu, la un apartament de 500.000 de lei, impozitul este 1.500 de lei. Diferența față de **tva-ul la locuințe** noi este considerabilă!

Verifică întotdeauna **actele juridice**. Notarul confirmă **dreptul de proprietate** și statutul fiscal al imobilului. Dacă vânzătorul este o firmă, regimul fiscal se schimbă complet. De aceea, este esențial să cunoști tipul tranzacției.

### Regimul tva pentru spații industriale, spații comerciale și terenuri de vânzare

 	- Când se aplică tva și care este cota standard

 	- Excepții pentru vânzarea imobilelor vechi sau a terenurilor agricole

Pentru **spații industriale** și **spații comerciale**, **regimul tva** este diferit. Se aplică **cota standard** de 21% dacă:

 	- Vânzătorul este **înregistrat în scopuri** de TVA

 	- Proprietatea este nouă sau neutilizată

Aceeași regulă se aplică și pentru **terenurile de vânzare**. Există însă excepții! Terenurile agricole și clădirile vechi de peste 10 ani sunt **scutite de tva**. Verifică vechimea în **actele necesare**.

Ce se întâmplă cu **vânzarea imobilelor** mixte? Dacă achiziționezi un sediu cu apartament, **tva-ul aplicabil** se calculează proporțional. Consultă întotdeauna un expert în **acte juridice** pentru clarificări suplimentare.

### Programul Noua Casă și impactul asupra tva-ului

**Programul Noua Casă** influențează direct **regimul tva**. Acesta permite accesul la **tva redus** de 9% pentru anumite categorii de cumpărători. Atenție însă la modificări! Creșterea TVA-ului în 2026 a redus numărul locuințelor eligibile.

Cum funcționează? Beneficiarii pot obține o **cotă redusă** doar pentru prima locuință sub 120 mp. Valoarea maximă: 600.000 lei **exclusiv tva**. Depășirea acestor limite atrage automat **cota standard**.

Verifică eligibilitatea în **Codul fiscal**. Procesul necesită semnarea contractului înainte de 31 iulie 2025. Fără acest document, **programul Noua Casă** nu se aplică. Asigură-te că achiți un avans de minimum 10% până la termen.

Impactul asupra **pieței imobiliare** este semnificativ. Mulți tineri nu mai îndeplinesc condițiile, astfel că cererea pentru **locuințe vechi** a crescut. Acestea rămân **scutite de tva** și sunt mai accesibile.

Pentru **terenuri de vânzare** sau **spații comerciale**, programul nu oferă beneficii. Aici se aplică regulile generale de **vânzare a imobilelor**. Consultă **termenii și condițiile** specifice fiecărui proiect.

Reține! Nerespectarea cerințelor atrage **impozit pe tranzacție** suplimentar. La final, **taxa notarială** rămâne obligatorie. Verifică toate **actele juridice** cu un specialist înainte de semnare.

## Efectele creșterii tva asupra pieței imobiliare și sfaturi pentru cumpărători în 2026

### Impactul direct al cotei standard de tva asupra prețului final

 	- Creșterea prețurilor la locuințe noi

 	- Exemple de calcul pentru diferența de tva

**Creșterea tva** la 21% în 2026 a avut un **impact direct** asupra **prețului final**. Pentru o locuință de 120.000 de euro, **diferența de tva** între 9% și 21% depășește 14.000 de euro. Această majorare înseamnă **mii de euro** în plus pentru cumpărători. Dezvoltatorii transferă imediat costurile către clienți. Rezultatul? Creșteri de până la 25% față de 2024.

Iată un **exemplu de calcul** clar:

 	- Apartament 80.000 euro cu **tva redus** (9%): 87.200 euro

 	- Același apartament cu **cotă standard** (21%): 96.800 euro

Diferența de 9.600 de euro arată **impactul direct** asupra bugetului. Pentru mulți, această sumă reprezintă avansul pentru mobilă sau renovări.

### Efectele creșterii tva asupra pieței imobiliare și comportamentul actorilor

 	- Scăderea cererii pentru locuințe noi și orientarea către locuințe vechi

 	- Riscuri pentru dezvoltatorii imobiliari și proiecte amânate

 	- Creșterea tva-ului și impactul asupra chiriilor

**Efectele creșterii** TVA au schimbat semnificativ **piața imobiliară**. Cererea pentru **achizițiile de locuințe** noi a scăzut cu 9% în primele luni din 2025. Mulți cumpărători s-au orientat către **locuințe vechi**, unde nu se **plătește tva**. Această migrare a provocat dezechilibre în **sectorul imobiliar**.

**Dezvoltatorii imobiliari** se confruntă cu riscuri majore. Peste 30% dintre **proiectele rezidențiale** au fost amânate. Motivul principal este creșterea costurilor și scăderea cererii. Unii investitori preferă acum **terenuri de vânzare** sau **spații comerciale**. O consecință neașteptată este că **creșterea tva-ului** a dus la majorarea chiriilor cu 5-7%. Proprietarii compensează astfel pierderile.

### Sfaturi pentru cumpărători și investitori în 2026

 	- Verifică atent regimul tva și prețul final înainte de semnarea contractului

 	- Consultă termenii și condițiile, actele necesare și dreptul de proprietate

 	- Analizează ofertele și alternativele din piață, inclusiv ansambluri rezidențiale și apartamente de vânzare în orașe cu potențial

Verifică mereu **regimul tva** aplicabil. Cere în scris **prețul final** în contract. Fii atent la clauzele care pot transfera diferența de TVA către cumpărător! Citirea atentă a **termenilor și condițiilor** poate însemna **mii de euro** economisiți. Pentru **achizițiile de locuințe**, consultă întotdeauna **actele necesare** cu notarul. Confirmarea **dreptului de proprietate** este esențială.

Analizează toate opțiunile de pe **piața imobiliară**. **Ansamblurile rezidențiale** din zonele periferice pot oferi **cote reduse** în anumite condiții. Caută **apartamente de vânzare** în orașe secundare cu potențial de creștere. Uneori, o **locuință nouă cu tva** din proiecte mai mici poate avea prețuri mai bune. Compară cel puțin 3 oferte înainte de a lua o decizie.

Pentru investitori: **terenurile de vânzare** și **spațiile comerciale** au reguli tva diferite. Studiază **codul fiscal** sau consultă un expert în **acte juridice**. Dacă achiziționezi prin firmă, verifică dacă vânzătorul este **înregistrat în scopuri** de TVA. Acest aspect influențează **tva-ul aplicabil**.

Nu uita! În 2026, majoritatea **achizițiilor de locuințe** noi vor implica **cota standard** de 21%. Planifică-ți bugetul ținând cont de acest cost. Pentru economii semnificative, explorează piața **apartamentelor vechi**. Acestea rămân **scutite de tva** în tranzacțiile între **persoane fizice**. Adaptarea la noile realități fiscale este cheia succesului în **sectorul imobiliar**.