Cum verifici suprafața unui apartament nou și ce drepturi ai dacă primești mai puțini metri pătrați

La un apartament nou, suprafața utilă arată câți metri pătrați poți folosi în interior, fără balcon și logie. Cere ca antecontractul și contractul final să arate separat suprafața utilă, balconul sau logia, suprafața construită și partea din spațiile comune; cifra din anunț nu ține locul acestor date din acte.

Dacă anunțul spune doar „suprafață totală”, cere vânzătorului să scrie ce cuprinde. În acte trebuie să fie clar și dacă plătești un preț pentru întregul apartament sau un preț calculat pentru fiecare metru pătrat.

Ce măsoară fiecare suprafață

Anexa nr. 1 la Legea locuinței nr. 114/1996 folosește trei măsuri diferite. Suprafața locuibilă cuprinde camera de zi și dormitoarele. Suprafața utilă adaugă bucătăria, băile, holurile și locurile de depozitare din apartament, dar nu include balconul sau logia.

Suprafața construită pe locuință cuprinde și pereții, balcoanele, logiile și partea care revine apartamentului din spațiile comune ale blocului. Pentru a compara două oferte, împarte prețul fiecăreia la aceeași categorie de suprafață. Un preț pe metru pătrat construit nu se compară cu unul pe metru pătrat util.

Suprafețele minime pentru locuințe noi

Legea folosește minimele de mai jos la autorizarea locuințelor noi. La trei, patru și cinci camere, valoarea depinde de numărul de persoane indicat în tabelul legii.

Compară suprafața utilă a locuinței cu minimul util din rândul potrivit, nu suprafața construită din anunț. Pentru apartamentul cu două camere și două persoane din tabel, pragul este de 52 mp utili.

Cum verifici aceeași locuință în fiecare act

1. Păstrează anunțul. Cere în scris suprafața utilă, suprafața balconului sau a logiei, suprafața construită și explicația oricărei cifre numite „suprafață totală”.
2. Înainte de antecontract, compară blocul, scara, etajul și numărul apartamentului din ofertă cu cele din act. Cere să fie trecute separat suprafețele, partea din spațiile comune, prețul total și, dacă prețul se calculează pe metru pătrat, prețul pentru fiecare metru pătrat și felul în care se recalculează după măsurătoarea finală.
3. Dacă apartamentul nu este terminat, verifică termenul pentru semnarea vânzării finale și datele prin care este identificat în cartea funciară, inclusiv partea de teren care îi revine. Legea nr. 207/2025 cere ca promisiunea de vânzare a unei locuințe viitoare să fie făcută la notar, după înscrierea autorizației de construire, împărțirea cadastrală preliminară a blocului și deschiderea cărților funciare pentru unitățile viitoare.
4. Înainte de vânzarea finală, cere planul care arată fiecare încăpere și măsurătorile ei, numit releveu, fișa colectivă a blocului și extrasul de carte funciară. Compară numărul apartamentului, etajul și numărul cadastral din toate actele. Fișa colectivă arată suprafața utilă și partea apartamentului din spațiile comune; extrasul arată proprietarul și eventualele datorii sau alte drepturi înscrise asupra imobilului.
5. La predare, compară apartamentul cu releveul final, încăpere cu încăpere. Dacă măsurătorile nu corespund, cere o măsurătoare făcută de o persoană autorizată, trece diferența în procesul-verbal de predare și anunță dezvoltatorul în scris. Nu semna un proces-verbal care spune că nu ai obiecțiuni atunci când ai găsit o diferență.

La un apartament încă neconstruit, suprafața din primele acte vine din proiect. După terminarea blocului, datele cadastrale se actualizează după măsurătorile construcției executate. De aceea, pentru verificarea finală ai nevoie de releveul apartamentului terminat, nu doar de planul primit la rezervare.

Cât costă metrul folosit și cât ceri înapoi

Să luăm un exemplu: un apartament cu două camere este promis cu 52 mp utili și 81 mp construiți, la prețul de 104.000 de euro. Împărțit la 52 mp utili, prețul este de 2.000 de euro pe metru pătrat util. Împărțit la cei 81 mp construiți din proiect, același preț înseamnă aproximativ 1.283,95 euro pe metru pătrat construit.

La predare, releveul și o măsurătoare confirmă numai 50 mp utili. Dacă vânzarea indică suprafața și prețul de 2.000 de euro pe metru pătrat util, diferența de 2 mp înseamnă o reducere cerută de 4.000 de euro: 2 × 2.000 de euro. Prețul recalculat ar fi 100.000 de euro, dacă această reducere este acceptată sau obținută pe cale civilă.

În acest exemplu, cei 50 mp sunt și sub minimul de 52 mp din tabel pentru locuința cu două camere și două persoane. Cere dezvoltatorului planul autorizat, releveul final și o explicație scrisă pentru diferență. Minimul folosit la autorizare nu înlocuiește clauza despre preț: verificarea suprafeței promise și cererea de reducere urmează regulile vânzării.

Ce drepturi ai când suprafața diferă

Articolele 1.741-1.744 din Codul civil stabilesc ce se întâmplă când suprafața vândută diferă de cea convenită. Dacă actul indică suprafața și prețul pe metru pătrat, cumpărătorul poate cere suprafața promisă sau reducerea corespunzătoare a prețului. Dacă lipsa face locuința nepotrivită scopului pentru care a cumpărat-o, poate cere desfacerea vânzării.

Dacă apartamentul este vândut pentru un preț total, fără indicarea suprafeței, o diferență față de cât au crezut părțile că măsoară nu schimbă automat prețul. Când suprafața vândută pe metru pătrat este mai mare decât cea convenită, cumpărătorul nu datorează un supliment pentru un plus de cel mult 5%. Dacă plusul depășește 5%, poate plăti diferența sau poate cere desfacerea vânzării.

Pentru reducerea prețului sau desfacerea vânzării, acțiunea în instanță trebuie pornită în termen de un an de la semnarea contractului. Codul civil prevede o excepție când părțile au stabilit o dată pentru măsurare; verifică această clauză înainte de a calcula termenul.

Din 8 martie 2026, Ordinul ANCPI nr. 293/2026 admite o eroare de până la 3% pentru suprafața utilă la verificarea cadastrală. Aceasta nu este o permisiune dată dezvoltatorului să livreze automat un apartament cu 3% mai mic, la același preț. Suprafața promisă și felul în care se schimbă prețul rămân cele stabilite prin contract și prin regulile vânzării.

Dacă dezvoltatorul refuză să rezolve diferența, păstrează anunțul, contractele, releveul, măsurătoarea, procesul-verbal și notificarea trimisă. Pentru informații greșite date unui consumator, după ce te-ai adresat dezvoltatorului, poți depune reclamație la ANPC cu aceste acte. Cercetarea reclamației se face, de regulă, în 30 de zile calendaristice de la înregistrare. Pentru reducerea prețului sau desfacerea vânzării, dacă nu ajungeți la un acord, cererea se face pe cale civilă.

De ce impozitul folosește altă suprafață

La impozitul local se folosește suprafața construită desfășurată din actul de proprietate sau din documentația cadastrală, dacă este înscrisă acolo. Ea nu este suprafața utilă din anunț: măsura fiscală cuprinde și elemente precum pereții, balcoanele și spațiile comune.

Dacă suprafața construită desfășurată nu este cunoscută, se folosește măsurarea pe conturul exterior. Numai când această măsurare nu este posibilă se înmulțește suprafața utilă cu 1,4. Suma impozitului depinde și de localitate, zonă, tipul clădirii, instalații și cota stabilită de consiliul local; prețul apartamentului și suprafața utilă nu ajung pentru a o calcula.

Întrebări frecvente

Dacă în extrasul de carte funciară nu văd suprafața utilă, este o problemă?

Nu automat. Verifică releveul apartamentului și fișa colectivă; dacă actele se contrazic, cere lămuriri notarului și persoanei care a făcut măsurătorile înainte de semnare.

Cine cere extrasul pentru semnarea vânzării?

Numai notarul poate cere extrasul de carte funciară pentru autentificarea vânzării. Extrasul pentru informare poate fi folosit mai devreme ca să verifici descrierea locuinței, proprietarul și drepturile înscrise asupra ei.

Balconul poate fi inclus în „suprafața totală” din anunț?

Vânzătorul poate folosi această denumire în ofertă, dar ea nu transformă balconul în suprafață utilă. Cere să fie scris separat câți metri pătrați are balconul și ce include cifra totală.

Unde sesizez o problemă de calitate a construcției?

Inspectoratul de Stat în Construcții controlează calitatea tehnică a construcțiilor. Reducerea prețului pentru o diferență de suprafață se obține prin acord cu vânzătorul sau pe cale civilă, nu prin controlul tehnic.

Surse verificate la 2 noiembrie 2026: Legea locuinței nr. 114/1996; regulamentul cadastral aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023; Ordinul ANCPI nr. 293/2026; Codul civil, articolele 1.741-1.744; Legea nr. 207/2025; normele de aplicare a Codului fiscal publicate de Ministerul Finanțelor; procedura ANPC pentru reclamațiile consumatorilor; Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții; informațiile ANCPI despre extrasul de carte funciară.