Ce verifici când cumperi primul apartament, de la vizionare până la predarea cheilor

Înainte să semnezi actele pentru primul apartament, verifică locuința și blocul, actele proprietarului, cartea funciară, datoriile și costurile de cumpărare. Plătește avansul numai după ce ai lămurit diferențele dintre acte și ce vezi la fața locului și ai cerut unui specialist să verifice problemele pe care nu le poți judeca singur.

Urmează pașii în ordinea de mai jos. Dacă vânzătorul schimbă între timp prețul, actele sau condițiile de predare, lămurește schimbarea înainte de plată.

1. La vizionare verifici apartamentul și blocul

   Caută pete de umezeală, infiltrații și fisuri. Deschide ferestrele, încearcă robinetele, verifică presiunea apei și ascultă zgomotul din locuință. Uită-te și la lift, subsol, fațadă, acoperiș sau terasă.

   Cere planul cu măsurătorile apartamentului, numit releveu, și compară-l cu împărțirea camerelor. Întreabă asociația de proprietari ce reparații s-au făcut și ce lucrări sunt aprobate. Notează pereții mutați și urmele de infiltrații pentru inginer: finisajele nu arată dacă structura este sigură.

2. Actele și cartea funciară arată ce cumperi

   Cere actul de proprietate, actele de identitate ale tuturor proprietarilor, documentația cadastrală și releveul. Pentru un apartament există o carte funciară proprie, separată de cele ale terenului și clădirii. Dacă locuința este ipotecată, cere documentele băncii pentru achitarea creditului și ștergerea ipotecii.

   Poți cere singur, înainte de avans, un extras de carte funciară pentru informare. În prima parte compari adresa, numărul cadastral, suprafața și descrierea cu actele și locuința. În a doua verifici cine este proprietar. În a treia cauți ipoteci, interdicții, drepturi ale altor persoane, litigii și promisiuni de vânzare înscrise. Extrasul arată situația din ziua emiterii, nu garantează că ea va rămâne neschimbată până la semnare.

   Dacă suprafața sau împărțirea camerelor nu corespunde cu releveul, cere lămurirea diferenței înainte de avans. Un specialist poate compara măsurătorile și planul cu locuința; vânzătorul trebuie să clarifice actele pentru ca în contract să fie descris apartamentul pe care îl cumperi.

3. Inginerul verifică ce nu poți vedea singur

   La un bloc vechi sau într-un apartament modificat, cere unui inginer constructor să verifice fisurile, infiltrațiile, pereții care susțin clădirea și intervențiile la instalații. El compară planul cu locuința și îți poate spune dacă este nevoie de o expertiză tehnică înainte să dai avansul. Pentru clădirile ridicate între 1960 și 2000, Asociația Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri recomandă verificări tehnice suplimentare.

   La un bloc nou, cere autorizația de construire, proiectele verificate, actele pentru lucrările acoperite între timp și procesul-verbal de recepție. Solicită acces la cartea tehnică a construcției: aceasta cuprinde actele despre proiectare, execuție, recepție și urmărirea clădirii după construire. Legea nr. 10/1995 cere păstrarea și predarea cărții tehnice la înstrăinarea construcției.

4. Datoriile și certificatul energetic se verifică înainte de contract

   Cere adeverința asociației care arată situația întreținerii. Este valabilă 30 de zile calendaristice. Legea nr. 196/2018 cere vânzătorului să dovedească plata cotelor și a utilităților; preiei datoriile către asociație și furnizori numai dacă accepți expres acest lucru.

   Cere și copia certificatului care arată consumul de energie al locuinței. Vânzătorul trebuie să ți-o dea înainte de contract. Certificatul este valabil 10 ani, dacă o renovare majoră nu a schimbat între timp consumul de energie.

   Din 25 februarie 2026, și cumpărătorul trebuie să prezinte certificatul fiscal care arată că și-a plătit obligațiile către bugetul local de la domiciliu; prezentarea poate fi înlocuită prin verificare electronică. Certificatul se emite în cel mult două zile lucrătoare de la cerere și este valabil 30 de zile. Conform art. 159 alin. (5²) din Codul de procedură fiscală, introdus prin OUG nr. 7/2026, actele încheiate fără respectarea cerințelor fiscale pentru vânzător și cumpărător sunt nule de drept.

5. Calculezi costurile și pregătești creditul

   Înainte de avans, întreabă banca ce acte cere pentru credit, când poate evalua apartamentul și în ce condiții aprobă împrumutul. Trecerea în antecontract a condiției de obținere a creditului stabilește ce se întâmplă cu avansul dacă banca nu aprobă finanțarea. Dacă există deja o ipotecă, notarul și banca trebuie să stabilească felul în care se achită soldul și se obțin actele pentru ștergerea ei.

   La o valoare de calcul de 500.000 de lei, de exemplu, onorariul notarial minimal intră în tranșa de la 200.001 la 600.000 de lei. Se iau 2.805 lei și se adaugă 0,9% din ce depășește 200.001 lei: diferența este 299.999 de lei, iar 0,9% din ea înseamnă 2.699,99 lei. Rezultatul este 5.504,99 lei înainte de TVA, potrivit normelor publicate în 2024. Dacă notarul este plătitor de TVA, la onorariu se adaugă taxa.

   La aceeași valoare, înscrierea proprietății pe numele tău, numită intabulare, costă 0,15% din 500.000 de lei, adică 750 de lei, dacă ești persoană fizică. Tarifele ANCPI aplicabile la 9 noiembrie 2026 mai prevăd 20 de lei pentru extrasul de informare cerut prin internet sau 25 de lei la ghișeu și 40 de lei pentru extrasul folosit la notar. Dacă iei credit, înscrierea ipotecii costă 100 de lei pe imobil plus 0,1% din suma garantată; notarea sau ștergerea unei înscrieri costă 75 de lei.

   În exemplul de 500.000 de lei, onorariul minimal, intabularea, extrasul de informare cerut prin internet și extrasul pentru notar însumează 6.314,99 lei înainte de TVA. Adaugă în buget sumele cerute pentru evaluarea bancară, verificarea tehnică, asigurare, eventualul comision al agenției, reparații și mutare; aceste costuri depind de serviciile alese. Verifică în antecontract cine plătește fiecare cheltuială. Dacă valoarea folosită de notar este mai mare decât cea din exemplu, se schimbă și calculul onorariului.

   Vânzătorul persoană fizică plătește separat impozitul pe transfer, calculat de notar înainte de semnare. Conform art. 111 din Codul fiscal, baza este prețul declarat sau, dacă acesta este mai mic, valoarea minimă din studiul de piață al notarilor. Pentru o bază de 500.000 de lei, impozitul este 15.000 de lei la cota de 3%, dacă imobilul a fost deținut cel mult trei ani, ori 5.000 de lei la cota de 1%, dacă a fost deținut mai mult de trei ani.

6. Antecontractul fixează termenul și soarta avansului

   În promisiunea de vânzare trece numele părților, apartamentul exact, prețul, moneda, avansul, felul în care plătești restul și data contractului final. Scrie ce se întâmplă dacă banca nu aprobă creditul, în ce condiții primești avansul înapoi, ce penalități se aplică și când primești cheile. Dacă există ipotecă sau altă înscriere care împiedică vânzarea, precizează cine o șterge și până când. Codul civil, la art. 1.279, cere promisiunii clauzele necesare încheierii contractului promis.

   Antecontractul nu te face proprietar. Pentru a-l nota în cartea funciară, vânzătorul trebuie să fie înscris ca proprietar, iar promisiunea trebuie să arate termenul contractului final. Conform art. 906 din Codul civil, notarea se poate cere în termenul stabilit pentru semnare, dar nu mai târziu de șase luni după expirarea lui. Nu există un procent legal potrivit pentru orice avans: suma, restituirea și penalitățile trebuie scrise clar în act.

   Pentru un apartament viitor, verifică și partea de teren care îi revine, identificarea clădirii, etajul și apartamentul. Din 8 martie 2026, notarea promisiunii pentru un apartament viitor cere aceste date și extrasul cărții funciare a terenului, precum și pe cel al apartamentului viitor, dacă există. Dacă faci promisiunea la notar și semnezi contractul final la același birou, onorariul plătit pentru promisiune se scade din onorariul final, potrivit normelor notariale.

7. La notar compari contractul cu ce ai stabilit

   Verifică din nou proprietarii, descrierea apartamentului, prețul, dovada și felul plăților, datoriile asumate și data predării. Contractul final, prin care se transferă proprietatea, se semnează în formă autentică la notar, conform art. 1.244 din Codul civil. Notarul cere un extras de carte funciară pentru autentificare, valabil 10 zile lucrătoare; în acest interval nu se fac alte înscrieri, în afara celei pentru actul pregătit.

   Înainte de semnare, confruntă sumele deja plătite și suma rămasă cu antecontractul și cu dovezile de plată. Verifică apoi că actele pentru ștergerea ipotecii, dacă există, corespund condițiilor stabilite cu banca și notarul.

8. La predare verifici locuința și anunți asociația

   Compară apartamentul și cheile primite cu ce scrie în contract. Notează citirile contoarelor la predare și folosește-le când pui contractele de utilități pe numele tău. Păstrează contractul, dovezile de plată și actele primite.

   După transfer, ai 10 zile lucrătoare să îi dai președintelui asociației informațiile necesare calculării întreținerii. Verifică înscrierea dreptului tău în cartea funciară după semnare.

Întrebări frecvente

Trebuie să fac antecontractul la notar?

Codul civil nu cere, ca regulă generală, autentificarea promisiunii de vânzare. Poți cere unui notar sau avocat să verifice actul înainte de avans; contractul final de vânzare se încheie la notar.

Pot cumpăra un apartament cu ipotecă?

Da. Verifică ipoteca și eventualele interdicții în cartea funciară, apoi stabilește cu notarul și banca soldul creditului, felul în care va fi achitat și actele necesare ștergerii ipotecii.

Cum aflu dacă blocul are risc seismic?

Cere proprietarului sau asociației raportul de expertiză, verifică înscrierile din cartea funciară și solicită informații primăriei. Pentru o concluzie despre structură ai nevoie de un expert atestat. Legea nr. 212/2022 interzice închirierea locuințelor din clădirile încadrate prin expertiză în clasa RsI până la recepția lucrărilor de intervenție.

Ce fac dacă notarul refuză să încheie contractul?

Cere încheierea în care este explicat refuzul. Poți depune plângere la notarul care a refuzat actul în 10 zile de când ai luat cunoștință de încheiere; cauza este judecată de judecătoria din zona biroului notarial.

Ce fac dacă este respinsă înscrierea în cartea funciară?

Citește motivul din încheierea primită. Poți cere reexaminarea la biroul teritorial în 15 zile de la comunicare. Dacă respingerea este menținută, poți face plângere la judecătoria din zona apartamentului, în termen de 15 zile de la comunicarea încheierii de reexaminare.

Surse verificate la 9 noiembrie 2026: Codul civil, Codul fiscal, Legea cadastrului, Legea nr. 196/2018, Legea nr. 372/2005, Legea nr. 10/1995 și Legea nr. 212/2022, Parlamentul României; OUG nr. 7/2026, Guvernul României; regulamentul de înscriere în cartea funciară și tarifele ANCPI; normele Ministerului Justiției privind onorariile notariale minimale; ghidul Asociației Inginerilor Constructori Proiectanți de Structuri.