Cumpărătorul unui apartament întârziat are șase luni să ceară vânzarea în instanță dacă dezvoltatorul refuză fără motiv

Dacă dezvoltatorul întârzie apartamentul și refuză fără motiv să semneze vânzarea, cumpărătorul care încă vrea locuința are șase luni ca să ceară judecătorului o hotărâre care să înlocuiască semnătura. Termenul curge de la data la care vânzarea trebuia încheiată, potrivit Codului civil. Așteptarea terminării blocului nu mută automat acea dată.

Dumitru Lazăr și Mihai Alexandrescu au analizat această situație pentru apartamentele cumpărate înainte de construire. Răspunsul depinde de ce au promis părțile în antecontract, actul prin care se obligă să încheie ulterior vânzarea, și de stadiul juridic al locuinței.

Cele șase luni se calculează din antecontract

Articolul 1.669 din Codul civil le permite părților să ceară o hotărâre care ține loc de contract atunci când cealaltă parte refuză nejustificat să semneze, iar celelalte condiții ale vânzării sunt îndeplinite. Același articol fixează termenul de șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Într-un antecontract poate fi trecută o zi precisă sau un termen legat de un eveniment. Dacă actul prevede prelungiri ori condiții, și acestea intră în stabilirea datei de la care curg cele șase luni. Data semnării antecontractului și data terminării șantierului nu înlocuiesc termenul convenit pentru vânzare.

Ce trebuie să conțină actul pentru ca judecătorul să poată înlocui semnătura

Locuința promisă și prețul trebuie să poată fi identificate în antecontract. În Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017, Înalta Curte a arătat că promisiunea de vânzare a unui imobil trebuie să cuprindă aceste elemente și să fie autentificată de notar pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care ține loc de act de vânzare.

Contează și ce fel de apartament au convenit părțile să vândă: unul viitor sau unul terminat și înscris definitiv în evidențele de proprietate. Judecătorul poate înlocui semnătura celui care refuză nejustificat vânzarea, în condițiile legii și ale actului semnat. Cumpărătorul are nevoie de antecontract, de dovezile plăților și ale obligațiilor îndeplinite, de corespondența privind refuzul dezvoltatorului și de actele care arată situația locuinței.

Cartea funciară arată apartamentul viitor, nu o locuință terminată

Legea nr. 207/2025 cere, pentru promisiunea de vânzare a unei locuințe viitoare, ca autorizația de construire să fie trecută în cartea funciară și ca viitoarele apartamente să fie identificate separat, prin preapartamentare. Fiecare unitate trebuie să aibă carte funciară, iar promisiunea se semnează la notar după obținerea extrasului pentru locuința viitoare.

Legea a fost publicată la 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare, ca regulă generală, la 11 decembrie 2025. Prevederile sale privind anumite înscrieri ale locuințelor viitoare în cartea funciară se aplică din 8 martie 2026. Regulamentul pentru aceste înscrieri a fost completat printr-un ordin publicat la 6 martie 2026.

Potrivit regulamentului cadastral actualizat în 2026, preapartamentarea folosește autorizația și planurile construcției. Actul de împărțire a viitorului bloc se autentifică și apoi se înscrie în evidențele de proprietate. Cartea fiecărui apartament astfel identificat poartă mențiunea „bun viitor”; în ea poate fi trecută și promisiunea de vânzare. O astfel de carte arată care este locuința promisă, dar nu este o dovadă că lucrările s-au terminat sau că cel care a semnat antecontractul a ajuns proprietar.

Ce poate cere cumpărătorul când vânzarea nu se poate încheia

Pentru un apartament încă neterminat, Lazăr și Alexandrescu arată că s-ar putea cere în același proces atât terminarea lucrărilor și a actelor asumate, cât și o hotărâre care să țină loc de vânzare. Aceasta este interpretarea lor juridică, nu o soluție deja stabilită pentru toate asemenea cazuri. Trecerea locuinței pe numele cumpărătorului ar urma să aibă loc când sunt îndeplinite condițiile legale.

Codul civil îi permite cumpărătorului să ceară îndeplinirea obligațiilor asumate de dezvoltator. În funcție de contract și de situație, poate cere și desfacerea înțelegerii, reducerea propriei obligații sau despăgubiri, potrivit regulilor prezentate în Decizia nr. 16 din 6 martie 2017 a Înaltei Curți. Penalitățile se cer dacă au fost prevăzute în contract.

Înainte de a aștepta continuarea lucrărilor, cumpărătorul care vrea apartamentul verifică data vânzării din antecontract, eventualele prelungiri și actele locuinței. Acestea stabilesc atât termenul pentru cererea de înlocuire a semnăturii, cât și obligațiile pe care le poate cere dezvoltatorului să le îndeplinească.

Fotografia de mai sus este o imagine ilustrativă, din Wikimedia Commons.