Cum verifici o casă cu teren înainte să dai avansul și ce cheltuieli te așteaptă

Înainte să dai avansul pentru o casă cu teren, verifică dacă ambele apar corect în cartea funciară, dacă vânzătorul le poate vinde și dacă ai drept de acces la drum. Calculează separat banii pentru cumpărare și banii necesari ca să poți locui în casă: reparațiile și racordările pot rămâne în sarcina ta după semnare.

Ce faci de la vizionare până la predare

1. Ceri actele de proprietate, extrasul de carte funciară și planul cadastral. Compari numerele cadastrale, suprafețele și adresa cu locul pe care îl vizitezi.
2. Verifici în acte cine deține terenul și casa, dacă există datorii garantate cu proprietatea, interdicții sau procese înscrise.
3. Compari hotarele din plan cu gardul și verifici dreptul de acces la drumul public, inclusiv când drumul folosit este privat.
4. Ceri actele de construire și de racordare, apoi verifici casa cu un specialist independent. Notezi lucrările rămase și ceri prețuri scrise pentru ele.
5. Stabilești prețul și condițiile într-o promisiune de vânzare, numită antecontract. Scrii când se încheie vânzarea și când primești banii înapoi dacă problemele stabilite nu sunt rezolvate.
6. La vânzarea finală, verifici certificatele fiscale, primești originalul certificatului energetic și stabilești predarea casei și a actelor.

Cum verifici dacă terenul și casa sunt înscrise corect

Cartea funciară este registrul oficial al proprietății. Prima ei parte descrie imobilul; a doua arată proprietarii, cotele lor și actele prin care au dobândit proprietatea; a treia arată, între altele, ipotecile, drepturile de trecere, sechestrele, interdicțiile și procesele notate. Cere un extras recent și compară descrierea imobilului, proprietarii și sarcinile înscrise cu actele primite.

Verifică separat terenul și construcția: numere cadastrale, suprafață, categoria de folosință a terenului, suprafața și destinația casei, anexele și adresa. Dacă în extras apare doar terenul, casa nu devine înscrisă doar fiindcă o vezi în curte. Cere vânzătorului să lămurească înscrierea înainte de contractul final.

Pentru casa construită cu autorizație, cere autorizația, actul de recepție la terminarea lucrărilor, documentul care confirmă edificarea și documentația cadastrală. Legea nr. 50/1991 nu consideră finalizată o construcție fără recepție, făcută fără autorizație sau cu nerespectarea ei. Compară lucrările aprobate cu ceea ce este construit, inclusiv anexele.

Actele depind de cine vinde și de problemele casei

Cere actul de proprietate și actele din care rezultă cum a fost dobândită proprietatea, documentația cadastrală, certificatul fiscal al imobilului, actele de identitate și certificatul energetic. Notarul verifică cine are dreptul să semneze și, după caz, situația soților. Pentru situațiile speciale, mai trebuie lămurite următoarele acte:

• Dacă bunul a fost moștenit, cere certificatul de moștenitor și verifică toți proprietarii înscriși.
• Dacă sunt mai mulți proprietari sau drepturi ale soților, verifică cine trebuie să semneze și cere, după caz, certificatul de căsătorie.
• Dacă există o ipotecă, cere acordul creditorului și stabilește în scris cum și când va fi ștearsă din cartea funciară.
• Dacă lipsește înscrierea casei, cere actele de construire, recepția, documentul de edificare și documentația cadastrală necesare pentru înscriere.

Din 25 februarie 2026, și cumpărătorul trebuie să prezinte certificatul care arată că și-a achitat obligațiile la bugetul local de la domiciliu sau să permită verificarea electronică. Verificarea fiscală este cerută și pentru vânzător. Vânzarea făcută fără certificatele fiscale cerute este nulă de drept, conform OUG nr. 7/2026.

Gardul și drumul trebuie să se potrivească cu actele

Gardul nu dovedește singur hotarul. Compară planul cadastral, suprafața din acte și terenul vizitat; delimitarea față de vecini se dovedește prin extrasul din planul cadastral. Dacă măsurătorile nu se potrivesc, cere lămurirea lor înainte de avans. Legea permite, în anumite condiții, înscrierea unei suprafețe măsurate mai mari cu până la 10% în intravilan și până la 5% în extravilan, dar diferența trebuie rezolvată prin procedura legală.

Verifică dacă terenul are ieșire directă la un drum public. Dacă folosești un drum privat, verifică cine deține parcela de drum și dacă proprietatea cumpărată are drept de trecere pe ea, pe ce traseu și cu ce lățime. Folosirea drumului de către vecini nu ține loc de drept; pentru un teren fără acces la drumul public, stabilirea trecerii poate implica și o despăgubire.

Verifică și pe unde trebuie să treacă viitoarele conducte sau cabluri. Trecerea utilităților noi peste terenul altcuiva are condiții legale și poate cere o despăgubire plătită înaintea lucrărilor.

Ce verifici la casă și la utilități

Actele nu arată dacă acoperișul curge sau dacă instalația electrică are probleme. La inspecție, un specialist independent poate verifica structura, acoperișul, umezeala, instalațiile electrice și sanitare, încălzirea și scurgerea apei din curte. Dacă locuința are fosă sau puț, verifică și starea acestora.

Pentru curent, cere certificatul de racordare și verifică existența contorului, puterea aprobată și lucrările rămase. Pentru un client casnic racordat la joasă tensiune, operatorul suportă costul grupului de măsurare, în condițiile regulamentului ANRE. Pentru gaze, verifică avizul, contractul de racordare, proiectul, execuția, recepția și contractul de furnizare; „gaz la poartă” nu dovedește că locuința este racordată. Pentru apă și canalizare, cere operatorului local prețul și termenul lucrărilor care lipsesc.

Cere copia certificatului energetic înainte de contract și verifică existența codului unic. Certificatul este valabil 10 ani dacă nu a avut loc o renovare majoră, iar originalul se predă la vânzare.

Cât costă actele și ce cheltuieli vin după cumpărare

La un preț de 500.000 de lei, de exemplu, onorariul notarial minim se calculează din 2.805 lei plus 0,9% din ce depășește 200.001 lei. Diferența este de 299.999 lei, iar 0,9% din ea înseamnă aproximativ 2.700 de lei. Onorariul minim ajunge astfel la aproximativ 5.505 lei, înainte de eventualul TVA și de alte costuri aplicabile.

Înscrierea ta ca nou proprietar, numită intabulare, costă 0,15% din valoarea din act, dar cel puțin 60 de lei pe imobil. În exemplul de 500.000 de lei, rezultă 750 de lei. Împreună cu onorariul notarial minim, costul din exemplu ajunge la aproximativ 6.255 de lei, înainte de eventualul TVA și de alte cheltuieli. Tarifele ANCPI prevăd separat 0,05% din valoarea de impozitare pentru înscrierea unei construcții individuale finalizate.

• Pentru un extras de carte funciară pentru informare plătești 20 de lei online sau 25 de lei la ghișeu.
• Extrasul cerut de notar pentru semnarea vânzării costă 40 de lei.
• Asigurarea obligatorie a locuinței costă 130 de lei pe an pentru tipul A sau 50 de lei pe an pentru tipul B. Acoperă cutremurul, alunecările de teren și inundațiile.

Impozitul pe transfer este, de regulă, al vânzătorului persoană fizică, nu un cost obișnuit al cumpărătorului. ANAF îl calculează la valoarea tranzacției: 3% pentru o proprietate deținută cel mult 3 ani și 1% pentru una deținută mai mult de 3 ani. La 500.000 de lei, înseamnă 15.000 de lei, respectiv 5.000 de lei; notarul calculează și încasează impozitul la vânzare.

Separat de actele vânzării, pune în buget inspecția, reparațiile și racordările rămase. Prețul lucrărilor depinde de ce trebuie făcut, de distanța până la rețea și de operator, așa că cere oferte scrise înainte să stabilești suma pe care o poți plăti pentru casă. După cumpărare vei plăti și impozitul local pe clădire și teren; suma depinde de localitate, zonă, suprafață, destinație și hotărârea locală pentru anul respectiv.

Ce scrii în antecontract înainte să plătești

Antecontractul trebuie să identifice exact vânzătorul, cumpărătorul, terenul, casa și numerele cadastrale. Trece prețul total, suma plătită și ce reprezintă ea, data contractului final și data predării. Scrie cine rezolvă înscrierea casei, diferențele de suprafață și ștergerea ipotecii, până când face asta și ce se întâmplă cu banii dacă nu reușește.

O clauză de discutat la notar poate lega semnarea vânzării finale de înscrierea casei și de ștergerea ipotecii până la o dată stabilită. Alta poate prevedea restituirea avansului într-un termen precis dacă banca refuză creditul sau evaluează casa sub un prag scris în antecontract. Stabilește expres și eventualele penalități; restituirea avansului în aceste situații nu trebuie lăsată neclară.

Promisiunea se poate trece în cartea funciară până la data stabilită pentru vânzarea finală sau în cel mult șase luni de la acea dată. Termenul contractului final trebuie scris în antecontract pentru ca notarea să fie admisă. În același interval poți cere înscrierea unei garanții legale pentru restituirea sumelor plătite.

Întrebări frecvente

Cât timp este valabil extrasul cerut de notar?

Extrasul pentru autentificarea vânzării este valabil 10 zile lucrătoare. După semnare, notarul trimite cererea de înscriere în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Proprietarul poate obține gratuit un extras?

Din 2 iunie 2025, proprietarii pot obține gratuit online anumite extrase de carte funciară și de plan cadastral, în condițiile tarifelor ANCPI.

Ce faci dacă înscrierea în cartea funciară este respinsă?

Încheierea de respingere poate fi atacată prin plângere în 15 zile de la comunicare.

Ce se întâmplă cu asigurarea obligatorie după vânzare?

Vânzătorul predă polița cumpărătorului. Noul proprietar anunță asigurătorul despre cumpărare în 5 zile.

Unde reclami o problemă cu racordarea la curent sau gaze?

Trimiți sesizarea mai întâi operatorului sau furnizorului, apoi poți depune o petiție la ANRE. Termenul standard de răspuns al ANRE este de 30 de zile și poate fi prelungit cu încă 30 de zile, cu înștiințare.

Surse verificate la 12 noiembrie 2026: Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996; Legea nr. 50/1991 privind autorizarea construcțiilor; Codul civil; regulamentul ANCPI privind înscrierea în cartea funciară; tarifele ANCPI; normele Ministerului Justiției privind onorariile notariale; ANAF privind impozitul pe transferul proprietății; OUG nr. 7/2026; Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică; ANRE privind racordarea la electricitate și gaze și petițiile; PAID România privind asigurarea obligatorie a locuinței.