Când îți permiți să cumperi o locuință și ce verifici înainte să dai avansul

Momentul bun să cumperi o locuință este atunci când prețul ei se potrivește cu venitul tău, poți plăti și o rată mai mare și îți rămân bani pentru urgențe. Dacă avansul îți golește economiile sau rata încape în buget doar cât dobânda este fixă, poți continua să cauți și să economisești.

Nu trebuie să ghicești luna în care se vor ieftini casele. Compară locuințe asemănătoare, cere costul complet al creditului și pune lângă el chiria și perioada în care vrei să locuiești acolo.

Compară prețul pe metrul pe care îl folosești

Împarte prețul locuinței la suprafața utilă. Compară între 5 și 10 locuințe din aceeași zonă, apropiate ca vechime, etaj, stare și dotări. Două apartamente pot avea același preț total, dar cel mai mic va costa mai mult pe fiecare metru util.

Ține separat sumele cerute în anunțuri de cele plătite la vânzare. Indicele Eurostat urmărește prețurile din tranzacții, nu prețurile cerute, și nu îți dă un preț pe metru pătrat pentru fiecare cartier. Dacă nu cunoști prețuri din vânzări comparabile, folosește anunțurile ca punct de comparație între oferte, nu ca dovadă a prețului final.

Calculează cât îți trebuie înainte de semnare

La un apartament de 400.000 de lei, ales ca exemplu, un credit în lei de 340.000 de lei ar acoperi 85% din valoare. Ai plăti un avans de 60.000 de lei numai dacă banca evaluează locuința tot la 400.000 de lei și aprobă finanțarea maximă. Dacă deții deja o locuință, evaluarea iese mai mică sau banca aplică reguli mai stricte, avansul crește.

La același preț, onorariul notarial minimal pentru vânzare este de 2.805 lei plus 0,9% din partea care depășește 200.000 de lei. Partea rămasă este de 200.000 de lei, iar 0,9% din ea înseamnă 1.800 de lei. Onorariul ajunge la 4.605 lei, fără TVA aferent onorariului. Înscrierea dreptului de proprietate pentru o persoană fizică, la tariful ANCPI de 0,15%, înseamnă 600 de lei. Avansul, onorariul minimal și această înscriere ajung la 65.205 lei.

La acești bani se adaugă costurile care depind de tranzacție: evaluarea cerută de bancă, înscrierea ipotecii, asigurarea, eventualele comisioane ale băncii și ale agenției, mutarea și reparațiile. Cere notarului și băncii sumele scrise înainte să promiți un avans. Păstrează separat și bani pentru cheltuielile neprevăzute.

Pentru o locuință nouă obișnuită, verifică dacă prețul afișat include TVA. Cota standard este de 21% din 1 august 2025. Cota tranzitorie de 9% pentru anumite locuințe s-a încheiat la 31 iulie 2026, iar cota de 11% privește numai locuințele care îndeplinesc condițiile speciale pentru locuințe sociale.

Vezi cât loc lasă rata pentru viața de zi cu zi

Regulamentul Băncii Naționale a României nr. 17/2012 limitează, de regulă, totalul ratelor lunare la 40% din venitul net. Limita aplicabilă din 9 noiembrie 2018 este de 45% pentru primul credit destinat locuinței proprii, dacă persoana nu deține și nu a deținut nicio locuință.

La un venit net de 6.000 de lei pe lună, ales ca exemplu, 40% înseamnă 2.400 de lei pentru toate ratele adunate. Pentru cine îndeplinește condițiile limitei de 45%, suma este de 2.700 de lei. După plata acestor sume ar rămâne 3.600 de lei, respectiv 3.300 de lei, pentru hrană, facturi, transport și celelalte cheltuieli. O rată la alt credit se scade din suma disponibilă pentru noul credit.

Limita băncii nu este bugetul familiei. Pune lângă rată întreținerea locuinței, impozitul local, asigurarea și banii pentru reparații. Un reper de planificare este să rămâi cu economii care acoperă cheltuielile pentru 3 până la 6 luni; nu este o condiție legală a creditului.

Compară creditul și rata de după dobânda fixă

Cere oferte pentru aceeași sumă, aceeași durată și același fel de plată a ratelor. Compară dobânda anuală efectivă, numită DAE, suma totală de plată, comisioanele, asigurările obligatorii, costul contului și condiția de a încasa salariul la bancă. DAE ajută la comparație, dar nu promite că o dobândă variabilă sau costurile din afara calculului vor rămâne neschimbate.

Contractul de credit imobiliar trebuie să arate formula dobânzii, indicele folosit, partea fixă adăugată de bancă, numită marjă, DAE și suma totală de plată. După încheierea perioadei cu dobândă fixă, indicele și marja pot da o altă rată. Cere băncii rata de acum, o simulare cu indicele mai mare cu două puncte procentuale și simularea ei pentru o creștere mai puternică. Compară fiecare rată cu banii care îți rămân după cheltuielile lunare, fără să folosești fondul de urgență.

În exemplul cu împrumutul de 340.000 de lei, suma împrumutată singură nu ajunge pentru calcularea ratei. Sunt necesare durata creditului, dobânda din prima perioadă și formula aplicabilă după ea. Cere graficul de plată pentru fiecare ofertă și compară ratele rezultate, nu doar dobânda afișată.

Urmărește piața fără să cauți o dată sigură a ieftinirii

Prețurile locuințelor vândute în România au crescut cu 12,1% în trimestrul al doilea din 2026 față de același trimestru din 2025 și cu 4,4% față de trimestrul precedent, arată datele Eurostat publicate la 1 octombrie 2026. Cifra descrie piața națională, nu prețul unei clădiri sau al unui cartier și nici luna în care prețurile ar putea scădea.

În zona dorită, urmărește locuințele comparabile, prețul lor pe metru util și costul drumului zilnic. Pune prețul locuinței și rata lângă venitul tău. Autorizațiile de construire publicate de Institutul Național de Statistică arată intenții de construire, nu câte locuințe vor fi gata, când se vor vinde sau cât vor costa. Nici autorizațiile, nici indicele național al prețurilor nu prevăd dobânda viitoare a creditului tău.

Pune costul cumpărării lângă chirie

Compară chiria pe care nu ai mai plăti-o cu dobânda creditului, asigurarea, impozitul local, reparațiile și cheltuielile de cumpărare împărțite pe perioada în care ai locui acolo. Ia în calcul și faptul că avansul nu va mai fi disponibil pentru alte nevoi. Partea din rată care reduce datoria îți mărește partea deținută din locuință; nu este o cheltuială pierdută în același fel ca dobânda.

Fă această comparație atât pentru perioada în care plănuiești să rămâi, cât și pentru cazul în care te-ai muta mai devreme. La o mutare rapidă, costurile cumpărării și ale unei noi vânzări cântăresc mai mult pentru fiecare lună locuită. Rezultatul depinde de chiria ta, oferta de credit, costurile locuinței și durata șederii; nu există un număr de luni potrivit tuturor.

Verifică actele înainte să dai avansul

Fă pașii în ordine, înainte să accepți un avans pe care nu l-ai putea recupera:

1. Compară prețul, suprafața utilă și costurile lunare cu ale locuințelor asemănătoare.
2. Cere actul de proprietate, datele cadastrale și un extras de carte funciară pentru informare. Verifică proprietarul și drepturile ori datoriile înscrise asupra imobilului.
3. Cere certificatul fiscal și certificatul energetic. Pentru o construcție nouă, verifică autorizația și actele de recepție.
4. Cere băncii lista actelor necesare pentru credit, oferta și aprobarea finanțării. Cere notarului lista scrisă a costurilor înainte de promisiunea de vânzare.
5. Dacă semnezi o promisiune înainte de aprobarea finală, cere să scrie ce se întâmplă cu avansul dacă banca refuză creditul sau verificarea actelor găsește o problemă. Stabilește în scris condițiile și termenul de restituire.
6. La vânzare, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare. După semnare, dreptul noului proprietar se înscrie în cartea funciară.

Întrebări frecvente

Pot plăti creditul imobiliar mai repede?

Da. Poți alege să scazi perioada de plată, rata lunară sau ambele. Pentru rambursarea anticipată a creditului imobiliar, banca nu poate cere penalizare sau compensație.

Cine plătește impozitul la vânzarea locuinței?

Impozitul pe transfer este obligația vânzătorului, nu un cost automat al cumpărătorului. Notarul îl calculează și îl încasează înainte de semnarea actului.

Certificatul energetic arată toate problemele casei?

Nu. El privește consumul de energie și nu înlocuiește verificarea infiltrațiilor, instalațiilor sau structurii. Vânzătorul trebuie să îți dea o copie înainte de contract și originalul la vânzare.

În cât timp răspunde banca la o reclamație?

Banca sau intermediarul de credit trebuie să înregistreze reclamația și să răspundă în cel mult 30 de zile calendaristice. Păstrează dovada depunerii și numărul de înregistrare.

Ce fac dacă înscrierea proprietății este respinsă?

Poți cere reexaminarea în 15 zile de la comunicarea respingerii. Împotriva răspunsului registratorului-șef poți depune plângere în alte 15 zile de la comunicare.

Surse verificate la 8 noiembrie 2026: Eurostat, datele despre prețurile locuințelor din trimestrul al doilea 2026 și metodologia indicelui; Institutul Național de Statistică, seria autorizațiilor pentru clădiri rezidențiale; Regulamentul BNR nr. 17/2012; OUG nr. 52/2016 privind creditele imobiliare; Ordinul nr. 177/C/2024 privind onorariile notariale; tarifele ANCPI; Codul fiscal; ANAF, explicațiile privind TVA la locuințe; Legea cadastrului nr. 7/1996; Legea nr. 372/2005 privind certificatul energetic; Biroul pentru Protecția Financiară a Consumatorilor din SUA, reperele de buget pentru cumpărarea unei locuințe.