Cum compari chiria cu cumpărarea pe credit și calculezi ce îți rămâne la final
Când alegi chiria sau cumpărarea cu credit, compari valoarea casei după scăderea datoriei cu economiile chiriașului. Ghidul arată calculul an de an.
În acest articol 6 părți
Pentru aceeași locuință, chiria sau cumpărarea cu credit iese mai avantajoasă în funcție de banii pe care îi ai la sfârșitul perioadei, nu de faptul că rata lunară seamănă cu chiria. Compari valoarea casei rămasă după scăderea datoriei și a costurilor de vânzare cu economiile pe care le-ai păstrat și le-ai putut investi ca chiriaș.
Nu există un an în care cumpărarea câștigă pentru toată lumea. Rezultatul se schimbă odată cu dobânda, chiria, cheltuielile proprietarului, câștigul obținut din economii și prețul casei la final.
Ce bani îți trebuie la început
La chirie plătești prima lună, garanția prevăzută în contract și, dacă este cazul, agenția și mutarea. Ține garanția separat: dacă o primești înapoi, nu este o cheltuială pierdută.
La cumpărare plătești avansul, notarul, înscrierea proprietății și a ipotecii, evaluarea, asigurările și eventualele costuri ale băncii. Adaugă mobilarea și lucrările necesare. Avansul devine partea din casă plătită din banii tăi.
Ia ca exemplu o locuință de 500.000 de lei. Cu un avans ipotetic de 15%, plătești 75.000 de lei și împrumuți 425.000 de lei. Onorariul minim pentru vânzare este de aproximativ 5.505 lei: 2.805 lei plus 0,9% din suma care trece de 200.001 lei, după grila notarilor publicată în ianuarie 2024. Se pot adăuga arhivarea și, după caz, TVA.
Pentru o persoană fizică, înscrierea proprietății costă 0,15% din valoarea trecută în act, adică 750 de lei în exemplu. Înscrierea ipotecii costă 100 de lei pe imobil plus 0,1% din suma garantată: 525 de lei dacă aceasta este 425.000 de lei. Verifică suma garantată înscrisă în acte. Avansul și aceste trei costuri ajung împreună la aproximativ 81.780 de lei, înainte de celelalte plăți de cumpărare.
Ce parte din rată este un cost
Rata are o parte care plătește dobânda și o parte care stinge datoria. Doar a doua îți mărește partea deținută din locuință. Pentru creditele imobiliare ale consumatorilor, OUG nr. 52/2016 îți dă dreptul la un grafic gratuit care arată separat aceste sume pe durata creditului.
Dacă împrumutul de 425.000 de lei are, doar în acest exemplu, dobândă neschimbată de 7% pe an timp de 30 de ani, rata este de aproximativ 2.827 de lei lunar. Din prima rată, aproximativ 2.479 de lei reprezintă dobânda și 348 de lei reduc datoria. După zece ani ai plătit aproximativ 339.240 de lei în rate, dar datoria a scăzut cu aproximativ 60.000 de lei, până la 365.000 de lei.
La compararea ofertelor, verifică dobânda anuală efectivă, prescurtat DAE: ea cuprinde costul anual al creditului, nu doar dobânda afișată. Pune lângă ea comisioanele, asigurările, suma totală de plată și felul în care se poate schimba dobânda. Pentru creditul ales, graficul băncii stabilește plățile efective.
Ce mai plătești când ești proprietar
Adaugă impozitul local, asigurările, administrarea și reparațiile curente sau mari. Asigurarea obligatorie a locuinței, numită PAD, costă anual 130 de lei pentru locuința de tip A și 50 de lei pentru cea de tip B, potrivit regulilor aplicabile din noiembrie 2023. Dacă banca cere și o asigurare facultativă, trece prețul ei din oferta primită.
În 2026, impozitul local se calculează folosind suprafața construită, valoarea legală pe metru pătrat și cota stabilită de consiliul local. Pentru o locuință de tip A cu instalații, valoarea folosită la calcul este 2.677 de lei pe metru pătrat, nu suma pe care o plătești. La clădirile vechi de 50 până la 100 de ani, din valoarea impozabilă se scade 15%, iar la cele mai vechi de 100 de ani, se scade 25%. Pentru reparații, folosește costurile casei pe care o compari, nu un procent presupus valabil pentru orice casă.
Compară facturile pentru aceeași locuință și aceeași perioadă. Dacă proprietarul suportă cheltuieli pe care chiriașul nu le plătește, diferența intră în economiile posibile ale chiriașului.
Cum faci comparația an de an
- Alege aceeași locuință și aceeași perioadă. Notează chiria din contract și cere băncii oferta scrisă și graficul ratelor.
- Trece separat plățile de început. Pentru chirie, notează condițiile de restituire a garanției. Pentru cumpărare, adună avansul și toate costurile din oferta băncii și din actele tranzacției.
- Pentru fiecare lună, trece chiria sau rata, apoi cheltuielile care diferă între variante. Păstrează în calcul banii necheltuiți în varianta mai ieftină.
- La sfârșitul fiecărui an, scade din valoarea casei datoria rămasă și costul unei eventuale vânzări. Adaugă economiile proprietarului și compară suma cu economiile chiriașului.
Tabelul de mai jos arată numai partea care poate fi calculată din exemplu. Presupune chirie fixă de 2.827 de lei lunar, egală cu rata, preț al casei neschimbat și câștig ipotetic de 3% anual pentru economiile chiriașului. Chiriașul păstrează și investește cei 81.780 de lei pe care nu i-a dat ca avans și pentru cele trei costuri de cumpărare calculate mai sus; adaugă anual și cei 130 de lei pe care proprietarul îi plătește pentru PAD. Ambele variante au câte 33.924 de lei în plăți lunare pe an. Sumele pentru casă sunt înainte de impozit, celelalte asigurări, reparații și costuri de vânzare; nici costurile inițiale ale chiriei care diferă de la contract la contract nu sunt cuprinse.
| Anul | Partea din casă, lei | Economiile chiriașului, lei |
|---|---|---|
| 1 | circa 80.000 | circa 84.400 |
| 2 | circa 84.000 | circa 87.000 |
| 3 | circa 89.000 | circa 89.800 |
| 4 | circa 94.000 | circa 92.600 |
| 5 | circa 100.000 | circa 95.500 |
| 10 | circa 135.000 | circa 111.400 |
În acest calcul restrâns, cumpărarea trece înainte în anul al patrulea. La zece ani, diferența este de aproximativ 23.600 de lei înainte de impozitul local, asigurarea facultativă, reparații și vânzare. Aceste costuri trebuie scăzute pentru a afla anul în care cumpărarea iese înainte în cazul locuinței tale.
Schimbă apoi ipotezele, pe rând. Dacă prețul casei crește ipotetic cu 2% anual, după zece ani ea ar valora aproximativ 609.500 de lei, iar partea proprietarului ar fi de aproximativ 244.500 de lei înainte de costurile vânzării. La preț neschimbat, economiile chiriașului ar ajunge după zece ani la aproximativ 134.800 de lei cu un câștig ipotetic de 5% anual sau 162.700 de lei cu 7% anual, incluzând suma economisită pentru PAD. Niciunul dintre aceste câștiguri nu este garantat.
Repetă calculul cu chirie neschimbată, apoi cu creșteri ipotetice de 3% și 5% pe an. Dacă dobânda este variabilă, refă rata după fiecare modificare, folosind datoria și lunile rămase. Cu o dobândă fixă, rata din exemplu rămâne aceeași numai pentru perioada în care dobânda este fixată prin contract.
Ce verifici înainte să semnezi
Pentru creditul imobiliar, banca trebuie să îți dea informațiile personalizate cu cel puțin 15 zile calendaristice înainte să accepți oferta sau să semnezi. Compară fișele europene de informații standardizate, numite FEIS, și graficele de plată. Verifică dobânda, DAE, comisioanele, asigurările și suma totală de plată.
Înainte de a da avansul pentru locuință, cere actul de proprietate și verifică în cartea funciară dacă există ipoteci ori interdicții; cere lămuriri notarului despre actele pe care le semnezi. Pentru chirie, citește în contract când se restituie garanția și cine plătește reparațiile. Regulile privind garanția și împărțirea reparațiilor se verifică pentru contractul concret.
Întrebări frecvente
Pot lua orice credit dacă rata încape în salariu?
Nu. Din ianuarie 2019, BNR limitează totalul ratelor la 40% din veniturile nete luate în calcul. Limita este de 45% pentru primul credit imobiliar destinat primei locuințe, dacă sunt îndeplinite condițiile regulamentului.
Pot alege altă firmă de asigurări decât cea indicată de bancă?
Da, dacă polița oferă acoperirea echivalentă cerută pentru creditul imobiliar. Banca nu te poate obliga să folosești doar asigurătorul preferat de ea.
Ce se întâmplă dacă plătesc creditul mai devreme?
Poți plăti înainte de termen un credit imobiliar reglementat de OUG nr. 52/2016, fără compensație pentru rambursarea anticipată, indiferent dacă dobânda este fixă sau variabilă. Cere băncii noul grafic ori suma necesară pentru stingerea creditului. Nu aplica acestui credit regulile pentru alte împrumuturi de consum.
Plătesc eu impozitul pe vânzarea casei?
Într-o vânzare obișnuită, impozitul pe transfer este datorat de vânzător: 3% dacă a deținut imobilul cel mult trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult de trei ani. Nu îl trece automat printre cheltuielile cumpărătorului.
Ce fac dacă banca nu explică un cost?
Trimite băncii o cerere scrisă și păstrează dovada. Dacă nu primești răspuns sau nu ești mulțumit după 30 de zile, te poți adresa gratuit CSALB, arătând că ai încercat întâi să rezolvi problema cu banca.
Surse verificate la 4 noiembrie 2026: OUG nr. 52/2016 și OUG nr. 50/2010; Regulamentul BNR nr. 6/2018; tarifele ANCPI modificate la 8 martie 2026; Ordinul Ministerului Justiției nr. 177/C/2024; Codul fiscal; Legea nr. 239/2025; OUG nr. 9/2026; Legea nr. 260/2008 privind asigurarea obligatorie; ghidul ANPC pentru cumpărarea unei locuințe; informațiile CSALB pentru consumatori.
