Cum verifici dacă refinanțarea creditului pentru casă îți scade doar rata sau și suma totală de plată

O rată lunară mai mică după refinanțarea creditului pentru casă nu înseamnă că vei plăti mai puțin până la final. Ca să afli diferența, compari toate plățile rămase la creditul actual cu toate plățile noului credit și cu cheltuielile mutării.

Pornești de la suma pe care o mai datorezi acum, nu de la cât ai împrumutat la început. Ceri băncilor calcule pentru aceeași dată și compari separat oferta care păstrează data de încheiere a creditului vechi cu oferta care prelungește plata.

Ce sume compari

Graficul creditului actual arată ratele viitoare, dobânda, costurile suplimentare și datoria rămasă. Pentru oferta nouă, ai nevoie de graficul complet, nu doar de rata din prima lună.

• Creditul actual: aduni toate ratele rămase și costurile viitoare care nu apar deja în rate.
• Creditul nou: aduni toate ratele din noul grafic și costurile viitoare care nu apar deja în ele.
• Mutarea: adaugi cheltuielile plătite separat, apoi scazi reducerile și sumele pe care banca le suportă sau ți le dă înapoi.

Diferența dintre totalul vechi și totalul nou, după cheltuielile mutării, este economia ta. Nu adaugi încă o dată datoria veche la noul total: noul împrumut o achită. Nici o cheltuială inclusă în ratele noi nu se adaugă a doua oară.

Rata scade, dar durata poate mări totalul

Prelungirea creditului împarte plata pe mai multe luni și poate micșora rata. Dobânda se aplică însă pentru mai mult timp, astfel că suma tuturor ratelor poate crește. Cere o ofertă care păstrează data de încheiere a creditului actual și una cu durata mai lungă; pentru fiecare, compară totalul cu ce ai de plătit dacă rămâi la banca actuală.

Dobânda anuală efectivă, numită DAE, adună costul creditului cunoscut de bancă și îl exprimă ca procent anual. Te ajută să compari oferte, dar nu ține locul sumei totale de plată. La o dobândă care se schimbă în timp, calculul DAE pornește de la presupunerea că dobânda rămâne la nivelul folosit în ofertă. Cere și simularea unei creșteri importante a dobânzii, ca să vezi ce s-ar întâmpla cu rata după perioada cu dobândă fixă.

Ce cheltuieli adaugi la mutare

Verifici plata pentru analiza dosarului și evaluarea locuinței, actul noii ipoteci la notar, înscrierea acesteia și ștergerea ipotecii vechi din cartea funciară. Adaugi extrasul de carte funciară, asigurările, contul cerut pentru credit și plata unui intermediar, dacă există. Onorariul notarului nu intră în DAE. Scazi numai cheltuielile pe care oferta scrisă spune că banca le suportă sau le rambursează.

Ia ca exemplu o datorie de 200.000 de lei și o nouă ipotecă ce garantează 200.000 de lei pentru un singur imobil. Onorariul minim pentru actul de ipotecă este 750 de lei plus 0,46% din suma care depășește 100.000 de lei. Calculul este 750 de lei plus 460 de lei, adică 1.210 lei; notarul poate cere mai mult.

Înscrierea noii ipoteci costă 100 de lei plus 0,1% din suma garantată: încă 200 de lei, deci 300 de lei. Ștergerea celei vechi costă 75 de lei. Cele trei plăți ajung la 1.585 de lei, înainte de celelalte cheltuieli și de eventualele reduceri.

Pentru acest exemplu, notezi totalul ratelor rămase din graficul actual. Din fiecare grafic nou iei totalul ratelor și adaugi cei 1.585 de lei, celelalte costuri plătite separat, apoi scazi sumele acoperite de bancă. Faci calculul o dată pentru data de încheiere păstrată și încă o dată pentru durata mai lungă. Dacă ratele noi însumează cu doar 1.585 de lei mai puțin decât cele vechi, aceste trei plăți consumă toată diferența, înainte să adaugi restul costurilor. Valoarea ratelor și economia netă depind de graficele ofertelor concrete.

Pentru creditele imobiliare ale persoanelor fizice acoperite de OUG nr. 52/2016, aplicabilă din 30 septembrie 2016, banca nu poate taxa plata creditului înainte de termen. Verifică însă regimul contractului vechi: pentru unele credite aflate sub OUG nr. 50/2010: când dobânda este fixă, plata poate fi de până la 1% din suma plătită înainte de termen, dacă până la final rămâne mai mult de un an, sau de până la 0,5% dacă rămâne cel mult un an. La dobândă variabilă nu se percepe această plată.

Ce documente și simulări ceri

Ceri documentele în scris, pentru aceeași dată de comparație. Lista de acte cerute pentru aprobarea creditului poate fi completată de banca nouă, în funcție de locuință și de garanție.

• De la banca actuală: suma necesară pentru închiderea creditului la data aleasă, graficul tuturor ratelor rămase, dobânda și costurile viitoare.
• De la banca nouă: graficul ratelor, suma totală de plată, DAE și lista costurilor plătite o singură dată sau periodic.
• Oferta în scris: documentul care adună condițiile creditului într-un singur loc, numit FEIS, și proiectul contractului.
• Două simulări: una cu data de încheiere a creditului vechi și una cu perioada mai lungă, pentru aceeași sumă împrumutată.
• Condițiile care pot schimba plata: perioada cu dobândă fixă, calculul dobânzii după acea perioadă, simularea creșterii ei, asigurarea, contul, virarea salariului și reducerile promise.
• Actele pentru mutare: lista exactă cerută de banca nouă pentru aprobare și pentru ipotecă, precum și actele necesare închiderii creditului vechi și ștergerii ipotecii lui.

Pașii până la închiderea creditului vechi

1. Ceri băncii actuale suma de închidere la o dată precisă și graficul complet al plăților rămase.
2. Ceri oferte de la mai multe bănci, cu cele două durate și cu toate costurile în scris.
3. Compari totalurile și verifici separat ce se întâmplă cu rata după expirarea dobânzii fixe.
4. Citești FEIS și proiectul contractului. Pentru creditele acoperite de regula creditelor imobiliare, FEIS trebuie să ajungă la tine cu cel puțin 15 zile calendaristice înainte de acceptare sau semnare. Banca nu poate retrage oferta în acest timp; poți renunța mai devreme la perioada de analiză numai printr-o declarație expresă, făcută separat, în scris.
5. După aprobarea noului credit, verifici actele noii ipoteci și plata integrală a creditului vechi. Apoi urmărești primirea dovezii de închidere și ștergerea ipotecii vechi din cartea funciară.

Pentru creditele acordate după 2 mai 2019 și pentru refinanțarea creditelor aflate în derulare la acea dată, banca trebuie să răspundă cererii de refinanțare sau de schimbare a contractului în cel mult 60 de zile, conform OUG nr. 19/2019. Răspunsul nu înseamnă aprobare: banca verifică dacă poți plăti noul credit.

Dacă banca nu răspunde

Trimiți reclamația în scris și păstrezi numărul de înregistrare. Pentru creditele acoperite de regula creditelor imobiliare, banca trebuie să răspundă la reclamație în cel mult 30 de zile calendaristice. Dacă problema rămâne, poți sesiza Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor sau poți cere soluționarea litigiului prin Centrul de Soluționare Alternativă a Litigiilor în Domeniul Bancar. Pentru această a doua cale păstrezi dovada că ai încercat mai întâi să rezolvi problema direct cu banca; procedura este gratuită pentru tine.

Întrebări frecvente

Pot refinanța un credit Prima Casă sau Noua Casă?

Da, printr-un alt tip de credit, nu printr-un alt credit din program. Sunt necesare acordul băncii care a dat creditul, acordul FNGCIMM, permisiunea temporară pentru înscrierea noii ipoteci și achitarea integrală a creditului garantat de stat.

Pot plăti în avans doar o parte din credit?

Da. Pentru creditele imobiliare acoperite de regula din 2016, poți plăti înainte de termen fără o sumă minimă sau un număr minim de rate, iar dobânda și costurile aferente perioadei rămase se reduc.

Primesc dovada că am închis creditul vechi?

La încetarea unui credit acoperit de aceeași regulă, banca trebuie să îți dea gratuit, din proprie inițiativă, în cel mult 5 zile calendaristice, dovada stingerii datoriei sau a obligațiilor rămase. Ștergerea ipotecii din cartea funciară poate avea un cost separat.

Trebuie banca nouă să îmi aprobe refinanțarea?

Nu. Banca verifică dacă poți susține noul credit și poate respinge cererea.

Surse verificate la 13 noiembrie 2026: OUG nr. 52/2016 și anexa privind FEIS, publicate pe Portalul Legislativ și de Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor; OUG nr. 50/2010; OUG nr. 19/2019; Ordinul nr. 177/C/2024 privind onorariile notariale; Ordinul ANCPI nr. 16/2019 privind tarifele de carte funciară; OUG nr. 60/2009 privind programul Noua Casă; informațiile Centrului de Soluționare Alternativă a Litigiilor în Domeniul Bancar.

Fotografia de mai sus este o imagine ilustrativă, dintr-o bancă de imagini.