Apartamentele din București se scumpesc cu aproape 9%. Ce trebuie comparat înainte de cumpărare sau vânzare

Cumpărătorii de apartamente din București se confruntă cu prețuri cerute cu aproape 9% peste cele de acum un an. Pentru alegerea momentului unei tranzacții, comparația trebuie făcută și cu evoluția cursului valutar, condițiile creditului și numărul vânzărilor din orașul vizat.

Analiza Imobiliare.ro din 13 octombrie 2026 arată că scumpirea anuală a locuințelor a rămas sub inflație. Pentru cei care își formează bugetul în lei, evoluția prețului exprimat în euro trebuie însă evaluată împreună cu cea a monedei în care economisesc.

„Deprecierea leului în fața euro majorează costul achiziției în lei și poate afecta atât avansul necesar, cât și efortul financiar al celor care economisesc în moneda națională. Prin urmare, accesibilitatea rămâne la un nivel bun însă este afectată nu doar de dinamica prețurilor și a veniturilor, ci și de evoluția cursului de schimb și de costul finanțării”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro, în analiza privind prețurile locuințelor.

Comparația începe cu prețul cerut în orașul vizat

Valorile din analiza Imobiliare.ro sunt prețuri de listare, adică sumele solicitate de proprietari și dezvoltatori, exprimate pe metrul pătrat util. Pentru evaluarea unei oferte, reperul este piața locală și, acolo unde există date separate, categoria apartamentului: nou sau într-un bloc vechi.

La sfârșitul lui septembrie 2026, situația orașelor analizate era următoarea:

• București: la sfârșitul lui septembrie 2026, apartamentele erau listate în medie la 2.312 euro/mp util, față de 2.125 euro/mp util în toamna precedentă. Capitala a trecut înaintea Brașovului, ajungând pe locul al doilea în clasamentul prețurilor.
• Cluj-Napoca: media ofertelor era de 3.316 euro/mp util. Orașul a rămas cel mai scump, deși scumpirile și-au încetinit semnificativ ritmul; avansul față de anul anterior a fost de circa 5%.
• Brașov: prețul mediu a ajuns la 2.309 euro/mp util, cu circa 5% peste cel de acum un an. Apartamentele noi se apropie de 2.800 euro/mp util și costă mai mult decât locuințele noi din București.
• Craiova: după o creștere de circa 5% într-un an, media cerută este de 2.142 euro/mp util, peste nivelurile din Constanța, Iași și Timișoara.
• Sibiu: de la 1.894 euro/mp util, media a ajuns la 2.034 euro/mp util, un avans de 7% care o apropie de cele din Constanța și Iași.
• Constanța: ofertele indicau aproximativ 2.020 euro/mp util, comparativ cu 1.898 euro/mp util în septembrie 2025. Analiza indică o creștere de 6%.
• Iași: media a atins 2.000 euro/mp util, după o evoluție anuală similară celei din Sibiu. Prețurile apartamentelor noi și vechi au rămas apropiate.
• Timișoara: apartamentele noi și cele vechi au ajuns la o medie de 1.984 euro/mp util, de la 1.833 euro/mp util, ceea ce înseamnă un avans de 8%. Este al doilea cel mai puternic ritm anual de scumpire, însă media orașului rămâne sub 2.000 euro/mp util. Pentru locuințele noi se cer peste 2.200 euro/mp util, cu 9% mai mult decât în urmă cu 12 luni; la cele vechi, media este de 1.940 euro/mp util.
• Oradea: în urma unui avans anual de circa 5%, prețul mediu cerut a ajuns la 1.885 euro/mp util. Orașul rămâne printre opțiunile mai accesibile din vestul țării.
• Ploiești: sumele cerute sunt cu aproape 8% mai mari decât în anul anterior.

Inflația se compară și cu veniturile cumpărătorilor

O scumpire a apartamentelor mai lentă decât inflația trebuie pusă alături de evoluția salariilor. Analiza Colliers pentru primul semestru din 2026 consemnează că și veniturile salariale au avansat într-un ritm apropiat de cel al prețurilor locuințelor, tot sub inflație. Posibilitatea efectivă de a cumpăra o locuință nu s-a îmbunătățit semnificativ.

Pentru stabilirea bugetului, comparația relevantă include astfel prețul apartamentului, veniturile disponibile, cursul de schimb și oferta de finanțare. Fiecare dintre aceste componente influențează accesibilitatea descrisă în analiza Imobiliare.ro.

Costul creditului trebuie evaluat separat de prețul apartamentului

În ședința din 8 octombrie 2026, Banca Națională a României (BNR) a păstrat dobânda de politică monetară, reperul politicii sale de dobânzi, la 6,50% pe an. Decizia a fost luată după evaluarea inflației, într-un context de incertitudine economică internă și internațională.

Dobânda facilității de creditare, prin care băncile pot lua bani de la banca centrală, a rămas la 7,50% pe an. Pentru facilitatea de depozit, folosită de bănci pentru plasarea banilor la banca centrală, nivelul a fost menținut la 5,50% pe an.

Au rămas neschimbate și cerințele privind rezervele minime obligatorii, sumele pe care instituțiile de credit trebuie să le păstreze la banca centrală pentru pasivele în lei și valută. Aceste repere descriu condițiile monetare; pentru bugetul cumpărătorului contează costul finanțării oferite pentru achiziție.

Importanța creditului apare în structura tranzacțiilor: potrivit Colliers, aproximativ 58% dintre achizițiile din primul semestru au fost finanțate prin credit ipotecar. Ponderea este apropiată de cea din perioada corespunzătoare a anului trecut, în pofida finanțării încă scumpe.

Prețurile de listare se citesc alături de numărul tranzacțiilor

Pentru un proprietar care pregătește vânzarea, evoluția sumelor cerute trebuie comparată cu activitatea efectivă a pieței. Colliers a consemnat la nivel național cu 9% mai puține vânzări de apartamente în primele șase luni din 2026 decât în intervalul similar din 2025.

Diferențele locale au fost mari. La Cluj-Napoca, tranzacțiile au scăzut cu 16%, iar la Iași cu 11%. Bucureștiul a încheiat semestrul cu o reducere de 2%, după recuperarea unei părți importante din declinul de la începutul anului. Timișoara a avut, în schimb, o creștere de 3%.

Aceste rezultate privesc vânzările din primul semestru, în timp ce mediile de preț de mai sus descriu ofertele de la sfârșitul lui septembrie. Perioada și tipul indicatorului trebuie păstrate în comparație: numărul apartamentelor vândute măsoară activitatea pieței, iar prețul cerut descrie oferta proprietarilor și dezvoltatorilor.

Colliers leagă diferențele dintre orașe de accesibilitate, nivelul prețurilor, locuințele disponibile și structura cererii. Interesul pentru achiziție rămâne ridicat, inclusiv în datele Eurostat despre intenția de cumpărare invocate în analiză.

Costul locuirii intră în comparație înaintea tranzacției

Analiza Colliers descrie cumpărători care verifică mai atent proiectele. Pe lângă prețul apartamentului, comparația include:

• Accesul la transportul public.
• Timpul necesar deplasărilor în trafic.
• Eficiența energetică a locuinței.
• Calitatea construcției.
• Apropierea de serviciile necesare zilnic.
• Cheltuielile ulterioare de locuire.

Gabriel Blăniță, director al departamentului de evaluare și consultanță la Colliers România, explică faptul că diferențierea proiectelor a devenit o condiție pentru vânzarea lor. Cumpărătorii compară costul complet al locuirii, iar proiectele fără o poziționare clară sau fără legătură cu o nevoie reală vor necesita mai multă flexibilitate comercială.

În București, el consideră că zonele percepute acum drept secundare pot deveni mai atractive dacă primesc conexiuni mai bune la metrou, tramvai sau drumuri. Extinderea metroului, modernizarea liniilor de tramvai și legăturile dintre periferie, zonele semicentrale și centrele de birouri pot influența amplasarea proiectelor viitoare.

În evaluarea Colliers, dezvoltările care reunesc transport accesibil, servicii, spații verzi și eficiență energetică vor avea un avantaj competitiv mai puternic.

Oferta viitoare și dobânzile completează decizia privind momentul

În primele cinci luni din 2026, suprafața utilă pentru care s-au emis autorizații de construire a locuințelor în București a fost de 3,6 ori mai mare, potrivit Colliers. Este cea mai rapidă creștere din ultimii cinci ani. Dezvoltatorii au grăbit pregătirea proiectelor, însă autorizările nu înseamnă apartamente deja construite.

Pe termen scurt, consultanții leagă o revenire mai vizibilă a creditării de reducerea inflației și de ajustarea dobânzilor. Deși deficitul bugetar a arătat semne de ameliorare la începutul anului, consolidarea fiscală rămâne un proces dificil, cu efecte asupra consumului și investițiilor.

În evaluarea formulată de Colliers în iulie, o redresare economică vizibilă nu era așteptată înainte de 2027. Pentru piața rezidențială, anul 2026 putea pregăti o etapă în care selecția proiectelor și calitatea să cântărească mai mult.

Pe termen mediu, Colliers apreciază că Bucureștiul și marile orașe au în continuare nevoie de locuințe noi, eficiente și bine conectate. Oferta redusă, dificultățile de autorizare din anii anteriori și cererea acumulată pot susține presiunea asupra prețurilor, în special pentru proiectele bine amplasate.