Chiriașul poate păstra dreptul de folosință asupra apartamentului după vânzare dacă închirierea îndeplinește condițiile legale pentru a fi respectată de cumpărător. Pentru un imobil înscris în cartea funciară, condiția prevăzută de Codul civil este notarea locațiunii, adică a închirierii, în această evidență. O clauză contractuală de încetare la vânzare schimbă însă situația, chiar dacă închirierea a fost notată.
Cartea funciară și contractul stabilesc protecția chiriașului
Informațiile au fost relatate de Portalul legislativ. Articolul 1.811 din Codul civil reglementează opozabilitatea închirierii (posibilitatea chiriașului de a cere cumpărătorului să îi respecte dreptul de folosință). Verificarea începe cu situația imobilului și continuă cu prevederile contractului.
Pentru chiriaș și pentru cumpărător, sunt relevante trei verificări:
- Dacă apartamentul este înscris în cartea funciară, trebuie verificată notarea închirierii. Aceasta este condiția prevăzută la art. 1.811 lit. a).
- Dacă imobilul nu este înscris în cartea funciară, data certă a închirierii trebuie să fie anterioară datei certe a vânzării. Data certă, adică data recunoscută juridic față de terți, este alternativa prevăzută pentru această categorie de imobile.
- În contract trebuie verificată existența unei clauze prin care părțile au convenit încetarea închirierii la înstrăinarea bunului. Efectele acesteia sunt reglementate de art. 1.812.
Clauza de încetare la vânzare lasă un termen de protecție
După notificarea vânzării, închirierea rămâne opozabilă cumpărătorului pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării de încetare a contractului.
Pentru o locuință închiriată fără durată determinată, dacă nu s-a convenit altfel, art. 1.824 stabilește un preaviz dat de locator (cel care oferă locuința spre închiriere) de cel puțin 60 de zile atunci când chiria este stabilită pentru un interval de o lună sau mai mare. Dacă intervalul este mai mic de o lună, preavizul minim este de 15 zile.
Un calcul orientativ pentru o închiriere fără durată determinată, cu chiria stabilită pe lună și cu o clauză de încetare la vânzare, pornește de la preavizul legal minim: 60 de zile × 2 = 120 de zile de la notificarea înstrăinării. Exemplul se aplică acestor condiții contractuale.
Dacă încetarea a fost comunicată cu respectarea termenului prevăzut de art. 1.812 alin. (2), chiriașul nu are drept la despăgubire nici de la vechiul locator, nici de la cumpărător, conform alineatului (3) al aceluiași articol.
Notarea presupune plata tarifului înaintea înregistrării cererii
Pentru protecția aferentă unui apartament înscris în cartea funciară, chiriașul trebuie să urmărească notarea închirierii în cartea funciară a acelui imobil. Serviciul are codul 2.4.1 și un tarif de 75 lei pe operațiune, conform anexei la [Ordinul nr. 16/2019](https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/209916) al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Ordinul a intrat în vigoare la 4 februarie 2019.
Plata și verificarea înscrierii au următoarele reguli:
- Tariful se achită înainte de înregistrarea cererii. Plata poate fi făcută de solicitant sau de altă persoană în numele său; neplata duce la respingerea cererii.
- Dacă după înregistrare este constatată o plată incompletă, se emite o notă pentru diferența de tarif. Cererea este respinsă dacă diferența nu este achitată în termenul acordat.
- Serviciile de înscriere din capitolul 2 al anexei includ gratuit un extras de carte funciară pentru informare, care arată cum a fost efectuată înscrierea. Acesta este însoțit de extrasul de plan cadastral aferent, dacă geometria imobilului există.
La plata prin virament bancar se folosește contul instituției care prestează serviciul, cu excepțiile expres prevăzute de lege. Modul de calcul al tarifului poate face obiectul unei cereri de reanalizare, potrivit art. 6 din ordin.
Respingerea cererii permite o singură redepunere fără tarif suplimentar în termen
Sumele achitate pentru o cerere respinsă nu se restituie. Solicitantul poate însă redepune cererea o singură dată, pentru același obiect și același serviciu, fără tarif suplimentar, în maximum 30 de zile calendaristice de la comunicarea respingerii.
După expirarea acestui termen, redepunerea presupune un tarif suplimentar de 60 de lei. Dacă respingerea a fost cauzată de necompletarea tarifului, dovada plății diferenței trebuie atașată la redepunere.
Regimul de urgență adaugă un tarif separat
Pe lângă tariful pentru termenul normal, regimul de urgență presupune un tarif suplimentar de patru ori tariful normal, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu.
Urgența respectă prioritatea înscrierilor atunci când există mai multe cereri pentru același imobil. Dacă această regulă împiedică soluționarea în regim de urgență, tariful de urgență se restituie solicitantului.
La redepunerea unei cereri respinse, un tarif de urgență deja achitat nu se plătește din nou. Dacă urgentarea este cerută abia la redepunere, se achită suplimentul prevăzut de ordin.
Chiria plătită în avans are condiții proprii de protecție
Plata anticipată către vechiul proprietar poate fi opusă cumpărătorului dacă au fost îndeplinite formalitățile de publicitate înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă chiriașului sau dacă noul proprietar a cunoscut plata pe altă cale. Articolul 1.815 prevede înscrierea la arhivă ori în cartea funciară, după obiectul închirierii.
Aceleași condiții se aplică cesiunii creanței privind chiria (transferului către altă persoană al dreptului de a încasa chiria). Pentru cumpărător, verificarea plăților anticipate și a unei eventuale cesiuni privește astfel sumele pe care le poate pretinde în baza contractului.
Vechiul locator rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate chiriașului înainte de înstrăinare, potrivit art. 1.813 alin. (2).
Vizionările trebuie să respecte folosința locuinței
Pe durata vânzării, chiriașul este obligat să permită examinarea apartamentului de către persoanele care doresc să îl cumpere. Articolul 1.804 permite și examinarea de către locator la intervale rezonabile, raportate la natura și destinația bunului, fără o stânjenire nejustificată a folosinței locuinței.
Obligațiile chiriașului prevăzute de art. 1.796 sunt preluarea bunului, plata chiriei în cuantumul și la termenul contractual, folosirea lui cu prudență și diligență și restituirea la încetarea contractului, indiferent de cauza încetării.
Citește și:
