Cât din apartamentul comun îți rămâne după moartea soțului și de ce copiii nu îl pot vinde singuri

Dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, contribuțiile voastre au fost egale și soțul lasă copii, îți rămân 5/8 din locuință: jumătatea pe care o aveai deja și încă 1/8 primit prin moștenire. Copiii nu pot vinde întregul apartament fără acordul tău și nu te pot obliga să pleci doar pentru că au moștenit, dar pot cere împărțirea proprietății. Aceste cote sunt cele ale moștenirii legale; dacă există testament, notarul trebuie să stabilească drepturile fiecăruia înainte de împărțire.

Partea ta se separă înainte de moștenire

Un apartament cumpărat în timpul căsătoriei este, de regulă, al amândurora. Mai întâi se stabilește partea pe care o aveai deja. Numai partea soțului decedat se împarte între moștenitori.

Legea pornește de la ideea că soții au contribuit în mod egal, dar actele și dovezile pot arăta contribuții diferite. De aceea, partea ta nu este automat jumătate în orice familie. Contează cum a fost dobândit apartamentul, ce reguli aveați pentru bunurile din căsătorie și contribuția fiecăruia, conform regulilor din Codul civil privind bunurile soților.

La contribuții egale, păstrezi jumătate ca proprietar, nu ca moștenitor. Din cealaltă jumătate, care a fost a soțului, moștenești un sfert. Copiii lui împart restul de trei sferturi în mod egal, dacă fiecare moștenește în nume propriu.

La un apartament evaluat, de exemplu, la 400.000 de lei, jumătatea ta valorează 200.000 de lei. Din jumătatea soțului, tot de 200.000 de lei, moștenești un sfert, adică o cotă evaluată la 50.000 de lei. Ai astfel 5/8 din apartament, echivalentul a 250.000 de lei. Dacă sunt doi copii, fiecare primește 3/16 din apartament, cotă evaluată la 75.000 de lei. Acestea sunt valori ale cotelor, nu bani plătiți la succesiune.

Dacă dovezile stabilesc contribuții inegale, notarul pornește de la părțile astfel stabilite, nu de la împărțirea pe jumătate. În cazul unui testament, sunt verificate și dispozițiile lui; împărțirea de 5/8 și 3/8 din exemplu nu se aplică automat.

Copiii nu pot vinde singuri locuința

După stabilirea cotelor, fiecare proprietar poate dispune de partea sa. Pentru vânzarea întregului apartament este însă nevoie de acordul tuturor proprietarilor. Copiii nu pot semna în locul tău pentru cota pe care o deții.

Oricare proprietar poate cere împărțirea proprietății, numită partaj. Dacă nu vă înțelegeți și apartamentul nu poate fi împărțit fizic, instanța îl poate da unuia dintre proprietari, cu obligația de a plăti celorlalți valoarea cotelor lor. Instanța poate hotărî și vânzarea, inclusiv la licitație, urmată de împărțirea prețului după cote. Acordul tău este necesar pentru o vânzare făcută împreună, nu pentru ca alt proprietar să poată cere partajul în instanță.

Dreptul de a locui acolo este separat de proprietate

Pe lângă cota de proprietate, poți avea dreptul special de a locui în apartament, numit drept de abitație. Trebuie să fi locuit acolo până la deces, locuința să facă parte din moștenire și să nu ai un alt drept de proprietate ori de folosință asupra unei locuințe potrivite nevoilor tale.

Acest drept este gratuit. Nu îl poți vinde și nu poate fi luat pentru datoriile tale. Un alt moștenitor poate cere restrângerea lui sau mutarea într-o altă locuință potrivită pe care o oferă.

Dreptul se încheie la partaj, dar nu înainte să treacă un an de la deces. Se încheie mai devreme dacă te recăsătorești. Recăsătorirea nu îți ia cota de proprietate din apartament.

Dacă apartamentul era numai al soțului

Nu ai o jumătate proprie din locuința care îi aparținea numai soțului decedat. Întregul apartament intră în moștenire. La moștenirea legală, dacă există copii, tu primești un sfert, iar ei împart celelalte trei sferturi.

O locuință primită de soț prin moștenire sau donație este, de regulă, numai a lui. Excepția este cazul în care persoana care i-a lăsat-o a prevăzut expres că va fi bun comun. Dreptul special de a locui acolo poate exista și dacă apartamentul a fost numai al soțului, atunci când sunt îndeplinite condițiile de mai sus.

Actele și pașii de la notar

Pentru stabilirea cotelor, pregătește actele care arată cine a decedat, cine poate moșteni, cui aparținea locuința și ce datorii există:

• certificatul de deces și actele de identitate;
• certificatul de căsătorie și certificatele de naștere ale copiilor;
• testamentul, dacă există;
• actul prin care a fost dobândit apartamentul și extrasul de carte funciară;
• eventualul contract matrimonial și dovezile privind contribuțiile la cumpărare;
• actele și informațiile despre datorii sau ipotecă, precum și datele tuturor celor care pot moșteni.

1. Cere deschiderea succesiunii la un notar din zona ultimului domiciliu al persoanei decedate. Cererea poate fi făcută și de altă persoană care dovedește un interes.
2. Hotărăște dacă accepți sau renunți la moștenire în termen de un an de la deces. Acceptarea poate fi făcută prin declarație ori poate rezulta din faptele tale. Dacă renunți, nu primești cota din moștenire; partea pe care o dețineai deja se stabilește separat.
3. Prezintă actele pentru ca notarul să stabilească întâi partea fiecărui soț din bunurile comune, apoi bunurile și datoriile defunctului și drepturile moștenitorilor. Notarul verifică și testamentul, dacă există.
4. După stabilirea cotelor, decideți dacă păstrați apartamentul împreună sau îl împărțiți. Dacă vă contraziceți asupra moștenitorilor, bunurilor ori cotelor, notarul suspendă procedura, iar disputa ajunge în instanță, conform regulilor procedurii succesorale notariale.

Dacă știi despre deces și despre dreptul tău, dar nu alegi în termenul de un an, poți fi considerat că ai renunțat, după citarea cerută de lege. Acest termen privește alegerea de a accepta sau de a renunța. Termenul de doi ani privește impozitul pe moștenire.

Cât costă succesiunea

Dacă succesiunea se încheie în cel mult doi ani de la deces, nu se plătește impozit pe moștenire. Dacă nu se încheie în acest interval, moștenitorii datorează 1% din valoarea bunurilor care intră în moștenire, conform regulii din Codul fiscal pentru succesiuni. Împlinirea celor doi ani nu înseamnă că pierzi automat apartamentul.

Separat se plătește notarul. Ordinul nr. 177/C/2024 al Ministerului Justiției, anexa nr. 3, stabilește onorariile minimale după valoarea bunurilor moștenite:

• până la 20.000 de lei: 2,7%, dar nu mai puțin de 240 de lei;
• între 20.001 și 35.000 de lei: 540 de lei plus 1,9% din ce depășește 20.001 lei;
• între 35.001 și 65.000 de lei: 725 de lei plus 1,6% din ce depășește 35.001 lei;
• peste 65.001 lei: 1.205 lei plus 0,85% din ce depășește 65.001 lei.

În exemplul cu apartamentul de 400.000 de lei, dacă singurul bun moștenit este jumătatea soțului, valoarea folosită la calcul este de 200.000 de lei. Onorariul minim este de 1.205 lei plus 0,85% din 134.999 de lei, adică 2.352,49 lei. Notarul poate percepe mai mult. Dacă serviciul este taxabil, se adaugă TVA de 21%, cotă standard aplicată din 1 august 2025: pentru acest onorariu minim, încă 494,02 lei.

Dacă aceeași succesiune se încheie după doi ani, impozitul din exemplu este de 2.000 de lei, adică 1% din cei 200.000 de lei care intră în moștenire. Pot apărea și costuri pentru verificări și înscrierea drepturilor în cartea funciară. Pentru înscrierea dreptului unei persoane fizice, ANCPI cere 0,15% din valoarea folosită la înscriere, dar cel puțin 60 de lei pe imobil; când valoarea din act este mai mică decât valoarea minimă din studiul de piață sau din evaluare, se ia în calcul valoarea mai mare. Cere notarului sumele separate pentru onorariu, TVA, impozit și înscriere.

Întrebări frecvente

Dacă divorțul era început, mai moștenesc?

Da, dacă la data decesului nu exista o hotărâre definitivă de divorț.

Ce dovedește certificatul de moștenitor?

Arată cine a acceptat moștenirea și ce cotă de proprietate îi revine fiecăruia din bunurile moștenite.

Cât primește fiecare copil dacă sunt patru?

În exemplul apartamentului comun, cu contribuții egale și moștenire legală, soțul supraviețuitor are 5/8 din locuință. Fiecare dintre cei patru copii primește 3/32.

De când se socotesc cei trei ani dacă se vinde locuința moștenită?

Data dobândirii este data decesului, nu data la care a fost eliberat certificatul de moștenitor. La vânzare, impozitul pe transfer este de 3% pentru un imobil deținut până la trei ani inclusiv și de 1% dacă a fost deținut mai mult de trei ani.

Surse verificate la 7 noiembrie 2026: Codul civil, Parlamentul României; Legea nr. 36/1995 privind notarii publici, Ministerul Justiției; Codul fiscal, Ministerul Finanțelor; Ordinul nr. 177/C/2024, anexa nr. 3, Ministerul Justiției; tarifele de cadastru și publicitate imobiliară, ANCPI; informațiile despre procedura succesorală, Uniunea Națională a Notarilor Publici din România; cota standard de TVA, Agenția Națională de Administrare Fiscală; Hotărârea nr. 1.336/2023, Ministerul Finanțelor.